Cassazione Civile, Ordinanza n. 16247/2025 del 17/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un procedimento di sfratto per morosità relativo a un immobile ad uso diverso. La locatrice intimava sfratto alla conduttrice assumendo il mancato pagamento dei canoni e dell'aggiornamento ISTAT, oltre all'autoriduzione unilaterale del canone da parte della conduttrice. Quest'ultima contestava la morosità e sosteneva che il canone dovuto fosse inferiore, in quanto nel 1995 le parti originarie avevano validamente ridotto il canone rispetto a quello del 1991 e tale pattuizione vincolava anche la successiva acquirente dell'immobile. In appello la Corte territoriale ha ritenuto che la locatrice non potesse rimettere in discussione la riduzione del canone intervenuta nel 1995, ma ha comunque accertato l'inadempimento della conduttrice per avere corrisposto importi inferiori al dovuto, omesso alcuni canoni e poi versato solo somme autoridotte tramite vaglia postali, senza formalizzare un'offerta reale o effettuare il deposito. La società conduttrice ha quindi proposto ricorso per cassazione con cinque motivi: 1) omessa pronuncia e violazione dell'art. 112 c.p.c. per non avere la Corte d'appello rilevato l'inesistenza/non vigenza del contratto del 1991 e la conseguente inammissibilità della domanda, anche in relazione alla nullità dei contratti non registrati ex art. 1, comma 346, l. 311/2004; 2) violazione degli artt. 112 e 167 c.p.c. per avere i giudici deciso sulla morosità in assenza di domanda specifica della locatrice; 3) violazione degli artt. 1220 e 1218 c.c. per non avere valorizzato il comportamento della locatrice che rifiutava i pagamenti e per non aver considerato l'offerta tramite vaglia come offerta idonea a escludere la mora; 4) violazione dell'art. 112 c.p.c. quanto alla condanna alle spese di lite e di C.T.U.; 5) violazione dell'art. 115 c.p.c. in relazione all'applicazione della rivalutazione ISTAT sul canone, deducendo che essa sarebbe stata applicata senza specifica richiesta e in assenza di adeguata base fattuale. La Corte di cassazione ha ritenuto tutti i motivi inammissibili, osservando in sintesi che le censure non erano specificamente correlate alla ratio decidendi della sentenza impugnata, difettavano di autosufficienza e, in parte, introducevano questioni nuove non trattate nei gradi di merito.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato l'intero ricorso inammissibile. Ha confermato la decisione di merito nella parte in cui aveva accertato il debito della conduttrice, pur riconoscendo la validità della riduzione consensuale del canone intervenuta nel 1995 e la conseguente non opponibilità alla conduttrice della pretesa fondata sul contratto del 1991. I motivi sono stati ritenuti inammissibili perché non colpivano specificamente la motivazione della sentenza impugnata, mancavano di specificità e autosufficienza, oppure introducevano questioni nuove o non dedotte nei precedenti gradi di giudizio. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il vizio di omessa pronuncia ricorre solo quando manchi del tutto una decisione su un capo di domanda o su una specifica eccezione ritualmente devoluta, non quando si contesti che il giudice non abbia seguito una certa prospettazione difensiva.

• art. 366, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Il ricorso deve contenere un'esposizione sommaria dei fatti sufficientemente specifica e autosufficiente, tale da consentire il controllo della decisione impugnata.

• art. 366, comma 1, n. 4 c.p.c.

  I motivi devono essere specifici e riferiti alla reale ratio decidendi; censure generiche o non aderenti alla sentenza sono inammissibili.

• art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c.

  È necessario indicare e localizzare gli atti e i documenti su cui il motivo si fonda, nonché riprodurne il contenuto rilevante.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice fonda la decisione su prove non introdotte dalle parti o ignora il divieto di decidere su elementi probatori estranei al processo; non basta contestare la valutazione delle prove.

• art. 1218 c.c.

  La censura sull'inadempimento deve confrontarsi con l'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito, non potendo risolversi in una richiesta di nuovo esame del merito.

• art. 1220 c.c.

  L'offerta non formale è idonea a escludere la mora solo se seria, tempestiva, completa e tale da mettere integralmente la prestazione a disposizione del creditore, comprensiva di capitale, interessi e spese liquide.

• art. 1460, comma 2, c.c.

  La condotta del creditore che rifiuta il pagamento non è scorretta quando l'offerta del debitore è insufficiente; resta irrilevante, quindi, il rifiuto di una somma non idonea a soddisfare integralmente il credito.

• art. 79 l. 392/1978

  È richiamato nel ragionamento della Corte d'appello per escludere che la riduzione consensuale del canone intervenuta tra le parti originarie fosse nulla.

• art. 1, comma 346, l. 311/2004

  La nullità dei contratti di locazione non registrati è invocata dal ricorrente, ma la Corte osserva che il contratto rilevante ai fini della decisione era quello del 1995, registrato.

• art. 336, comma 2, c.p.c.

  La caducazione delle statuizioni accessorie, come le spese, presuppone l'accoglimento di almeno uno dei motivi che investono la decisione principale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di declaratoria di inammissibilità del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Il motivo di ricorso per cassazione deve colpire specificamente la ratio decidendi della sentenza impugnata; censure astratte, generiche o non aderenti alla motivazione sono inammissibili.
• Il vizio di omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. riguarda solo la mancata decisione su una domanda o eccezione ritualmente proposta, non la mancata adesione a una certa ricostruzione difensiva della parte.
• In cassazione non possono essere introdotte questioni nuove di fatto o di diritto non affrontate nei gradi di merito, salvo che risultino rilevabili d'ufficio e comunque rispettando l'onere di specifica allegazione.
• La deduzione della violazione dell'art. 115 c.p.c. richiede di indicare che il giudice abbia deciso utilizzando prove non introdotte dalle parti o ignorando il regime delle prove non contestate; non è sufficiente contestare la valutazione del materiale probatorio.
• L'offerta non formale del debitore è idonea a escludere la mora del creditore solo se integra, seria e completa, e mette effettivamente l'intera prestazione nella disponibilità del creditore, comprensiva di accessori dovuti.
• Nel rapporto locatizio, l'autoriduzione unilaterale del canone e il persistente pagamento di somme inferiori al dovuto possono integrare inadempimento rilevante, soprattutto se non accompagnati da un'offerta idonea o dal deposito delle somme dovute.

Come è indicizzato