Cassazione Civile, Ordinanza n. 19117/2025 del 11/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla compravendita di un locale autorimessa, venduto con atto pubblico per euro 60.500, nel complesso edilizio indicato in sentenza. L'acquirente ha agito per ottenere la risoluzione del contratto per grave inadempimento della venditrice, sostenendo il mancato rilascio del certificato di agibilità e chiedendo la restituzione del prezzo, il rimborso delle spese notarili e il risarcimento dei danni. La venditrice ha resistito affermando di essersi attivata per ottenere il certificato e, in appello e poi in cassazione, ha sostenuto: che l'acquirente fosse consapevole dell'assenza del certificato; che il contratto prevedesse solo un obbligo di attivarsi per conseguirlo; che la certificazione si fosse comunque perfezionata per silenzio-assenso grazie a documentazione depositata presso il Comune; che fosse necessario mutare il rito e acquisire ulteriori prove; che, infine, non vi fossero i presupposti per la risoluzione né per la condanna alle spese o, in subordine, vi fosse soccombenza reciproca per il rigetto della domanda risarcitoria. La Corte di cassazione ha esaminato tre motivi: violazione delle norme sull'interpretazione del contratto, sull'agibilità edilizia, sulla risoluzione per inadempimento e sulla disciplina delle spese; omesso esame di documenti e fatti decisivi; erronea condanna alle spese e mancata compensazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso della società venditrice. Ha ritenuto infondate tutte le censure, confermando la decisione di merito che aveva qualificato la vicenda come vendita di aliud pro alio, perché non solo mancava il certificato di agibilità, ma l'immobile risultava privo in modo insanabile dei requisiti indispensabili per ottenerlo. La Corte ha escluso che la mera consapevolezza dell'acquirente circa la mancata emissione del certificato o l'impegno del venditore ad adoperarsi per conseguirlo potessero escludere la responsabilità della venditrice o impedire la risoluzione. Ha altresì ritenuto irrilevante la documentazione invocata dalla società, perché non riferita al bene compravenduto. Quanto alle spese, ha confermato la condanna della ricorrente, ritenendo corretta la mancata compensazione, poiché il rigetto della domanda risarcitoria era marginale rispetto alla prevalente soccombenza della venditrice sulle domande principali.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  richiamato come base del rito sommario introduttivo in primo grado

• art. 702-quater c.p.c.

  richiamato in relazione alla produzione e valutazione di documenti nel giudizio di appello

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  utilizzato per denunciare violazioni di legge nei motivi di ricorso per cassazione

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  utilizzato per dedurre omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti

• art. 1477 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in relazione agli obblighi del venditore

• art. 1362 c.c.

  richiamato in tema di interpretazione del contratto

• art. 1363 c.c.

  richiamato in tema di interpretazione del contratto secondo il senso complessivo delle clausole

• art. 1367 c.c.

  richiamato dalla ricorrente nei canoni interpretativi del contratto

• art. 1455 c.c.

  richiamato per contestare la gravità dell'inadempimento e la risoluzione

• art. 1453 c.c.

  indicata dalla Corte quale base dell'azione di risoluzione per aliud pro alio

• art. 25 d.P.R. n. 380/2001

  richiamato nel motivo di ricorso in relazione alla procedura di agibilità edilizia

• art. 37 L.R. Liguria n. 16/2008

  richiamato nel motivo di ricorso in relazione alla procedura di agibilità edilizia

• art. 115 c.p.c.

  richiamato per censurare la valutazione del materiale probatorio

• art. 91 c.p.c.

  richiamato in tema di condanna alle spese secondo soccombenza

• art. 92 c.p.c.

  richiamato in tema di compensazione, totale o parziale, delle spese di lite

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Nella vendita di un immobile, la sola consapevolezza dell'acquirente che il certificato di agibilità non sia ancora stato rilasciato non basta, di per sé, a escludere la responsabilità del venditore: occorre una chiara rinuncia al requisito o un esonero espresso dall'obbligo di conseguirlo.
• L'impegno del venditore ad attivarsi per ottenere l'agibilità non lo libera automaticamente da responsabilità se il certificato non viene ottenuto; la rilevanza giuridica dipende dall'esito concreto della procedura e dalla conformità del bene ai requisiti necessari.
• La mancanza del certificato di agibilità può integrare rimedi diversi a seconda della gravità del difetto: vizio sanabile, semplice inadempimento non grave con sola tutela risarcitoria, oppure aliud pro alio con diritto alla risoluzione quando le carenze siano insanabili e il bene sia funzionalmente inidoneo alla destinazione pattuita.
• Ai fini della decisione, il giudice può ritenere irrilevanti i documenti prodotti in appello quando essi non si riferiscano all'immobile oggetto di causa o comunque non siano idonei a dimostrare l'agibilità del bene controverso.
• La compensazione delle spese di lite resta rimessa alla valutazione discrezionale del giudice di merito; non è dovuta solo perché una domanda accessoria o marginale sia stata respinta, se la parte risulta prevalentemente soccombente sulle domande principali.

Come è indicizzato