L.R. Liguria 16/2008

Disciplina dell’attività edilizia in Liguria

La legge regionale detta la disciplina dell’attività edilizia nel territorio della Liguria, in attuazione dei principi del d.P.R. 380/2001 e in coordinamento con la disciplina statale sui regimi amministrativi delle attività edilizie. Molte parti del testo originario sono state successivamente abrogate o sostituite, ma restano operative alcune disposizioni su regolamento edilizio, interventi, contributo di costruzione, vigilanza e parametri urbanistico-edilizi.

Ambito applicativo e fonti di rinvio

La legge si applica agli interventi edilizi e urbanistico-edilizi nel territorio regionale. Per quanto non disciplinato espressamente, si rinvia al d.P.R. 380/2001 e alla normativa di settore vigente. Il quadro regionale è stato adeguato anche al d.lgs. 222/2016, che ha inciso sulla qualificazione dei regimi amministrativi e dei titoli abilitativi.

Regolamento edilizio comunale e organi tecnici

I Comuni devono dotarsi di un regolamento edilizio conforme al Regolamento Edilizio Tipo nazionale e ai relativi provvedimenti attuativi. I regolamenti e le varianti sono approvati dal Consiglio comunale e la loro approvazione è resa pubblica sul sito comunale e nel Bollettino Ufficiale regionale.

La Commissione edilizia non è più obbligatoria: il Comune può istituirla o mantenerla, ma solo se previsto dal regolamento edilizio. In ogni caso, il regolamento deve prevedere un organo per l’esame degli interventi in aree soggette a vincolo paesistico-ambientale.

Regime giuridico degli interventi e mutamenti di destinazione d’uso

La qualificazione del regime giuridico delle opere edilizie è demandata al glossario unico nazionale richiamato dalla legge regionale. Inoltre, per alcune opere di manutenzione e ripristino di sistemazioni idrauliche agrarie, come fasce terrazzate con muri a secco, non sono richiesti autorizzazioni, pareri o altri atti di assenso, se ricadono nelle fattispecie richiamate dal d.P.R. 380/2001 e dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.

I mutamenti di destinazione d’uso rilevanti sono quelli che comportano il passaggio tra categorie funzionali diverse: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale, autorimesse e rimessaggi, servizi. Il passaggio all’interno della stessa categoria funzionale è sempre ammesso; i piani urbanistici comunali possono però limitarlo in caso di sostituzione edilizia o nuova costruzione, o per ragioni di tutela ambientale. Se il mutamento avviene senza opere edilizie, è soggetto a SCIA. La destinazione d’uso è determinata in base al titolo edilizio, oppure, in mancanza, alla classificazione catastale o ad altri atti probanti.

Tipologie di intervento e pertinenze

La legge disciplina alcune categorie di intervento edilizio e urbanistico, ma gran parte della classificazione originaria è stata abrogata nel 2017. Restano comunque rilevanti le definizioni e regole su:

• manutenzione e conservazione di infrastrutture viarie, distinte in ordinaria, straordinaria e restauro/risanamento conservativo;
• sostituzione edilizia, intesa come demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, anche con incremento di volumetria entro i limiti dello strumento urbanistico;
• ampliamento all’esterno della sagoma fino al 20%, assentibile senza applicazione dell’indice di edificabilità;
• pertinenze di un fabbricato, che devono avere servizio esclusivo, sedime distinto, ridotta dimensione e non autonomia funzionale ed economica; i volumi chiusi non possono superare il 20% del volume dell’edificio principale e comunque 45 mc, salvo disciplina più specifica dello strumento urbanistico.

Distanze, parcheggi e requisiti igienico-sanitari

Negli interventi di nuova costruzione, sostituzione edilizia e ristrutturazione con sopraelevazioni o ampliamenti orizzontali, la distanza minima tra pareti finestrate e pareti di edifici frontistanti è di 10 metri, salvo diverse previsioni del PUC con contenuto planivolumetrico e analitico idoneo a garantire un assetto equilibrato.

Per gli edifici di nuova realizzazione residenziali o assimilabili e per uffici è obbligatoria la dotazione di parcheggi privati nella misura minima di 35 mq ogni 100 mq di SU e comunque almeno un posto auto per unità immobiliare. La disciplina prevede il vincolo di pertinenzialità tramite atto di asservimento trascritto, con effetti anche sul contributo di costruzione. Per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente che aumentano il carico urbanistico, la dotazione di parcheggi deve essere garantita con atto di asservimento oppure, se impossibile, con corresponsione al Comune di una somma equivalente. Regole specifiche valgono anche per strutture commerciali, ricettive e produttive.

Per le singole unità immobiliari esistenti, in presenza di caratteristiche tipologiche o strutturali da salvaguardare, è possibile derogare ad alcuni requisiti igienico-sanitari, purché la relazione del progettista documenti le condizioni e attesti il miglioramento complessivo delle condizioni igienico-sanitarie preesistenti.

Permesso di costruire, certificati e valutazioni preventive

Il proprietario o l’avente titolo può chiedere il certificato urbanistico, che indica la disciplina urbanistica ed edilizia e i vincoli gravanti sull’area; il rilascio deve avvenire entro 30 giorni. È inoltre possibile chiedere una valutazione preventiva di ammissibilità dell’intervento, con parere reso entro 45 giorni, vincolante se il progetto sarà poi conforme al contenuto della valutazione.

In caso di inerzia comunale nel rilascio del permesso di costruire, l’interessato deve prima diffidare il Comune a provvedere entro 15 giorni; decorso inutilmente tale termine, può chiedere alla Regione la nomina di un Commissario ad acta. La Regione decide entro 30 giorni e il commissario provvede entro 60 giorni dalla nomina, con oneri a carico del Comune inadempiente.

Varianti in corso d’opera

Le varianti possono essere realizzate con regole differenziate:

• mediante SCIA, se non incidono su parametri urbanistici, volumetrie, destinazione d’uso, categoria edilizia e, in caso di immobili vincolati, sulla sagoma;
• mediante SCIA e comunicazione di fine lavori con attestazione del professionista, se non configurano variazione essenziale e sono conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e agli eventuali atti di assenso;
• per interventi soggetti a CILA, con elaborato grafico allegato alla comunicazione di fine lavori;
• con nuovo permesso di costruire o nuova SCIA, se escono dai limiti consentiti. La comunicazione di fine lavori va presentata entro 60 giorni dall’ultimazione.

Contributo di costruzione e contributo straordinario

Sono soggetti a contributo di costruzione:

• gli interventi di nuova costruzione che generano nuova SU;
• gli interventi sul patrimonio edilizio esistente che aumentano il carico urbanistico;
• gli interventi di sostituzione edilizia;
• i mutamenti di destinazione d’uso che incidono sul carico urbanistico secondo i criteri della legge.

Il contributo è dovuto dal proprietario o dall’avente titolo ed è commisurato agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione secondo la disciplina regionale. La quota per gli oneri di urbanizzazione si paga al rilascio del titolo o prima dell’inizio lavori in caso di SCIA; il costo di costruzione si versa in corso d’opera secondo le modalità comunali.

La legge prevede inoltre un contributo straordinario del 50% del maggior valore di aree o immobili quando l’intervento richieda varianti urbanistiche o deroghe per essere ammissibile; la somma è versata in unica soluzione e vincolata a specifici impieghi pubblici indicati dalla norma.

Esenzioni e riduzioni del contributo

Il contributo non è dovuto, tra l’altro, per interventi non rilevanti ai fini del carico urbanistico, per interventi in zona agricola funzionali alla conduzione del fondo e all’imprenditore agricolo professionale, per alcune ristrutturazioni e ampliamenti entro il 20% di edifici unifamiliari fino a 75 mq, per opere pubbliche o di interesse generale, per interventi conseguenti a calamità, per impianti e opere sulle fonti rinnovabili e per parcheggi privati assoggettati a vincolo pertinenziale.

Sono previste ulteriori riduzioni per la prima abitazione, per l’edilizia abitativa convenzionata e per altri casi deliberati dal Comune in presenza di un prevalente interesse pubblico.

Controlli su CILA e agibilità

Le CILA sono soggette a controlli a campione almeno semestrali, in misura non inferiore al 20%, anche con sopralluoghi. Se mancano i requisiti o i presupposti, si applicano le regole sanzionatorie della SCIA.

Le segnalazioni certificate di agibilità sono sottoposte a controllo a campione almeno annuale, nella misura minima del 30% delle pratiche. In caso di esito negativo, il Comune ordina l’adeguamento dell’opera alla normativa vigente, ferma la possibilità di applicare le sanzioni urbanistico-edilizie e i poteri di autotutela.

Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia

La vigilanza è esercitata dal dirigente o responsabile dell’ufficio comunale competente. In caso di opere in assenza di titolo o in difformità, l’ufficio ordina la demolizione e il ripristino oppure la sospensione dei lavori, secondo la gravità e la tipologia del caso. Se l’abuso riguarda aree sottoposte a vincoli forestali, di usi civici o paesaggistici, occorre dare comunicazione alle amministrazioni competenti.

Gli ufficiali e gli agenti di polizia giudiziaria devono segnalare l’assenza del titolo o del cartello di cantiere. La mancata esposizione del titolo o del cartello comporta una sanzione amministrativa da 100 a 500 euro. Il controllo in via sostitutiva delle Province o della Città metropolitana è attivato in caso di inerzia comunale nei termini indicati dalla legge.

Controllo sostitutivo provinciale o metropolitano sugli abusi

Il Segretario comunale redige mensilmente gli elenchi degli immobili e delle opere abusive e li trasmette alle autorità competenti. Se il Comune resta inerte, la Provincia o la Città metropolitana lo invita a provvedere; se l’inerzia continua, adotta il provvedimento di sospensione, demolizione, ripristino o irrogazione della sanzione pecuniaria.

La sospensione non può superare tre mesi. Se il responsabile dell’abuso non ottempera nel termine assegnato, si procede all’esecuzione in danno dei lavori o alla riscossione della sanzione.

Annullamento dei titoli abilitativi illegittimi

La Provincia o la Città metropolitana può annullare permessi di costruire, SCIA alternativa e autorizzazioni paesaggistiche rilasciate dal Comune in contrasto con la normativa. Il potere di annullamento opera entro dieci anni dall’adozione dell’atto, in presenza di un sostanziale interesse pubblico alla rimozione.

La contestazione delle violazioni deve essere comunicata ai soggetti interessati e all’amministrazione comunale, con termine per le controdeduzioni. L’annullamento va adottato entro 18 mesi dalla contestazione; in pendenza del procedimento può essere ordinata la sospensione dei lavori.

Variazioni essenziali e abusi edilizi

Costituiscono variazioni essenziali, rispetto al permesso di costruire o alla SCIA alternativa, le opere che determinano, tra l’altro:

• mutamento di destinazione d’uso con insediamento non consentito o incremento degli standard urbanistici;
• aumenti significativi di cubatura, superficie utile o coperta oltre le soglie indicate per le diverse destinazioni;
• modifiche superiori al 10% di altezza, distanze o localizzazione del fabbricato, con bassa sovrapposizione della sagoma;
• aumento del numero dei piani o delle unità immobiliari oltre i limiti previsti;
• trasformazione della ristrutturazione edilizia in nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica;
• violazione delle norme antisismiche non meramente procedurali.

Le variazioni essenziali su immobili vincolati o in aree protette sono considerate eseguite in totale difformità.

Parametri urbanistico-edilizi e definizioni tecniche

La legge rinvia al RET nazionale per le definizioni dei parametri urbanistico-edilizi, salve le specificazioni regionali. I Comuni, nel PUC, stabiliscono le percentuali di superficie accessoria realizzabile, entro il limite massimo del 60% della superficie utile. Per favorire il risparmio energetico, non si computano, entro i limiti di legge, gli spessori delle murature, dei tamponamenti, dei muri portanti e dei solai. I piani urbanistici possono inoltre prevedere incrementi di cubatura per edifici nuovi o per ristrutturazioni rilevanti, nel rispetto della normativa sulle energie rinnovabili.

Sono inoltre definiti, tra gli altri, il lotto asservibile, l’indice di utilizzazione insediativa e la superficie asservita; l’asservimento delle nuove costruzioni deriva dal titolo abilitativo, ma il regolamento edilizio può imporre un preventivo asservimento trascritto.

Altezza interna utile e requisiti dei locali abitativi

Per residenze, funzioni assimilabili, uffici e attività turistico-ricettive, l’altezza interna utile non può essere inferiore a 2,70 metri per i locali abitabili, riducibili a 2,40 metri per gli spazi accessori e di servizio. Per edifici oltre 1.000 metri s.l.m. sono ammesse altezze minori nei limiti indicati dalla legge.

Negli interventi sul patrimonio edilizio esistente si può derogare in presenza di edifici da salvaguardare o di conformazioni strutturali che impediscano il rispetto delle misure, purché vi sia miglioramento igienico-funzionale e parere ASL. Per i locali sottotetto o con solaio non orizzontale, la legge detta altezze medie e minime specifiche e richiede un rapporto aeroilluminante almeno pari a 1/16.

Zone con vincoli urbanistici decaduti

Nelle aree soggette a vincoli per servizi pubblici decaduti, se il Comune non approva entro 180 giorni una variante urbanistica, si applica automaticamente la disciplina delle zone contigue. In attesa della pianificazione comunale, sono comunque ammessi alcuni interventi limitati, tra cui il restauro e risanamento conservativo di singole unità, la realizzazione delle originarie previsioni di piano con consenso del proprietario, spazi pubblici con interventi privati nel sottosuolo e parcheggi pertinenziali.

I vincoli di assoggettamento a SUA o PUO non decadono se è garantita l’iniziativa privata del progetto; in caso di strumenti di iniziativa pubblica, dopo cinque anni dall’approvazione del PUC possono essere presentati progetti in deroga, da approvare con variante urbanistica.

Abrogazioni e disciplina non più vigente

La legge ha abrogato numerose disposizioni precedenti e, soprattutto, molte norme del proprio testo originario sono state poi esplicitamente abrogate nel 2017. Restano in vigore solo le parti non abrogate o successivamente sostituite. In particolare, risultano superate le discipline originarie su manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, attività edilizia libera, DIA, permesso di costruire, agibilità, sanzioni e molte altre materie, sostituite da norme più recenti o dal rinvio al d.P.R. 380/2001.