Cassazione Civile, Ordinanza n. 33397/2025 del 21/12/2025

Esito

La controversia

Una società agricola aveva stipulato un contratto preliminare per la vendita di un compendio di terreni a un terzo e aveva notificato l'atto a un affittuario di alcuni dei fondi, affinché potesse esercitare la prelazione agraria. L'affittuario aveva comunicato di voler esercitare la prelazione, sostenendo di avere diritto ad acquistare l'intero compendio e di aver validamente formulato offerta reale per l'intero prezzo; in via subordinata chiedeva comunque il trasferimento dei soli terreni condotti in affitto. Nei giudizi di merito la prelazione è stata riconosciuta solo per i fondi condotti in affitto, con determinazione di un prezzo proporzionale e, all'esito di consulenza tecnica, è stata poi rigettata la domanda di trasferimento per l'incommerciabilità di alcuni beni. Con il ricorso per cassazione l'affittuario ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1326 e 1350 c.c. e dell'art. 112 c.p.c., sostenendo che il giudice d'appello avrebbe omesso di considerare una pattuizione, ricavabile dal preliminare e dalla corrispondenza, secondo cui l'esercizio della prelazione avrebbe comportato il subentro del prelazionante in tutto il preliminare; 2) violazione dell'art. 8 l. 590/1965 e degli artt. 112 e 115 c.p.c., lamentando l'erronea quantificazione del corrispettivo dovuto per i soli terreni prelazionabili; 3) violazione degli artt. 1181, 1175, 1206 ss. c.c., dell'art. 74 disp. att. c.c. e dell'art. 112 c.p.c., per il rigetto della domanda di convalida dell'offerta reale; 4) violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. per il rigetto della domanda di trasferimento dei beni, assumendo l'erroneità delle conclusioni del c.t.u. sull'incommerciabilità di un capannone privo di titolo abilitativo alla vendita.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto, quanto al primo motivo, che la censura non si confrontasse con la motivazione della sentenza impugnata, la quale aveva già esaminato e escluso l'esistenza di una pattuizione idonea a estendere al ricorrente l'acquisto dell'intero compendio; la doglianza, in sostanza, mirava a rimettere in discussione la valutazione del materiale probatorio e non denunciava in modo specifico una vera violazione di legge. Quanto al secondo motivo, la Corte ha osservato che, una volta riconosciuta la prelazione solo su una parte del compendio, il valore dei beni acquistabili non doveva essere automaticamente parametrato al prezzo dell'intero, essendo consentita una valutazione di congruità del prezzo proporzionale compiuta dal giudice anche sulla base di c.t.u. e non sindacabile in cassazione. Il terzo motivo è stato ritenuto privo di interesse, essendo l'inammissibilità del primo motivo tale da rendere irrilevante la censura sulla convalida dell'offerta reale. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile perché le critiche alla consulenza tecnica d'ufficio si risolvevano in una contrapposizione di diverse valutazioni tecniche e non denunciavano una specifica devianza dai canoni della scienza tecnica, né risultava adeguatamente allegata la tempestiva contestazione in appello. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese di legittimità e sono stati dichiarati i presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1326 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la conclusione di un accordo contrattuale; la Corte non ne ha ravvisato la violazione, ritenendo la censura non specifica e incentrata su una diversa lettura dei fatti.

• art. 1350 c.c.

  Invocato per affermare la forma scritta del preteso accordo di subentro; la Corte ha rilevato che la doglianza non si confrontava con la motivazione di merito e che non erano state censurate in modo specifico le ragioni di esclusione della prova scritta.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per dedurre omessa pronuncia; la Corte ha escluso il vizio, osservando che il giudice d'appello si era pronunciato sui punti controversi e che le censure miravano a una rivalutazione del merito.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte ha ribadito che il ricorso per cassazione deve individuare con precisione l'errore di diritto o l'omesso esame di un fatto storico decisivo; non è consentito usare i motivi per chiedere una nuova valutazione del merito o della prova.

• art. 366 c.p.c.

  L'onere di specificità dei motivi impone di indicare le norme violate e di confrontarle con la sentenza impugnata; la mancanza di tale confronto rende il motivo inammissibile.

• art. 8 L. 590/1965

  È la norma sulla prelazione agraria richiamata per la comunicazione del prezzo e per il diritto dell'affittuario; la Corte ha precisato che, quando la prelazione riguarda solo una parte del compendio, il prezzo di acquisto può essere determinato in modo proporzionale e mediante valutazione di congruità del giudice.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per contestare la valutazione delle prove e della c.t.u.; la Corte ha escluso la sindacabilità in cassazione del mero cattivo apprezzamento del materiale probatorio.

• art. 1181 c.c.

  Invocato nel terzo motivo in tema di offerta reale; la Corte non ne ha esaminato il merito, ritenendo il motivo privo di interesse dopo l'inammissibilità del primo.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato in relazione alla correttezza nell'adempimento e nell'offerta; la censura è stata ritenuta inammissibile o priva di interesse, senza accoglimento.

• art. 1206 c.c. e ss.

  Richiamati per la disciplina della mora del creditore e dell'offerta reale; la Corte non ha affrontato il merito, dichiarando il motivo privo di interesse.

• art. 74 disp. att. c.c.

  Invocato con il terzo motivo in tema di offerta reale; non è stato ritenuto decisivo ai fini del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Richiamato nel dispositivo per dare atto dei presupposti del raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, la censura per violazione di legge è inammissibile se non si confronta specificamente con la ratio decidendi della sentenza impugnata e si risolve in una richiesta di nuova valutazione dei fatti o delle prove.
• L'omesso esame denunciabile ex art. 360, n. 5, c.p.c. non coincide con il cattivo apprezzamento delle prove; è sindacabile solo l'omissione di un fatto storico decisivo, non la diversa ponderazione del materiale istruttorio.
• In materia di prelazione agraria, se il diritto è riconosciuto solo su una parte del compendio venduto, il corrispettivo va determinato con riferimento a quella sola porzione e può essere oggetto di valutazione di congruità da parte del giudice, anche tramite consulenza tecnica.
• Le contestazioni alla consulenza tecnica d'ufficio sono proponibili in cassazione solo se si allega una specifica devianza dai criteri tecnico-scientifici e se risulta la tempestiva deduzione delle critiche nel giudizio di merito.
• L'onere di specificità dei motivi di ricorso richiede l'indicazione delle norme asseritamente violate, la loro esegesi e il raffronto con le affermazioni in diritto della sentenza impugnata; in difetto il motivo è inammissibile.

Come è indicizzato