Cassazione Civile, Ordinanza n. 33390/2025 del 21/12/2025

Esito

La controversia

Una società titolare della concessione demaniale marittima per la costruzione e gestione di un porto turistico aveva stipulato, nel 1980, con una società operante nel porto un contratto avente ad oggetto la gestione di servizi di alaggio, varo, costruzione, manutenzione e commercio di imbarcazioni, oltre all’utilizzo di immobili e aree interne al porto. Successivamente le parti avevano sottoscritto una scrittura privata autenticata in cui indicavano in trent’anni la durata del godimento degli immobili. La società titolare della concessione aveva agito sostenendo vari inadempimenti della controparte, chiedendo la risoluzione del contratto; in subordine, dopo disdetta, aveva chiesto il rilascio degli immobili e il risarcimento del danno da occupazione sine titulo. La controparte aveva proposto domanda riconvenzionale per accertare la destinazione di una determinata area alla propria attività. I giudici di merito avevano respinto le domande attoree e accolto la riconvenzionale, ritenendo che il rapporto non fosse di locazione ma di appalto/gestione di servizi e che l’uso degli immobili fosse strumentale alla gestione affidata. In cassazione la ricorrente ha dedotto violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1571, 1573 e 1655 c.c., lamentando l’erronea qualificazione del contratto come appalto invece che come locazione; ha sostenuto che il pagamento del corrispettivo fosse posto a carico della controparte, segno della causa locativa, e che la scrittura integrativa del 17/5/1980 richiamasse espressamente l’art. 1573 c.c. e la trascrivibilità del contratto di locazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che la censura mirasse soltanto a contrapporre una diversa ricostruzione interpretativa del contratto a quella accolta dalla Corte d’appello, senza indicare specificamente quali canoni legali di ermeneutica contrattuale fossero stati violati. Ha inoltre osservato che la sentenza impugnata aveva motivato la qualificazione del rapporto sulla base del contenuto delle obbligazioni contrattuali e della strumentalità dell’uso degli immobili rispetto alla gestione dei servizi, nonché del richiamo fatto dalle parti alla durata del godimento degli immobili. Conseguentemente, la ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come parametro di interpretazione del contratto; la censura era ritenuta inammissibile perché non indicava specificamente la violazione dei canoni ermeneutici.

• art. 1571 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la natura locativa del rapporto.

• art. 1573 c.c.

  Richiamato nella scrittura integrativa come riferimento alla durata massima della locazione e alla proroga tacita.

• art. 1655 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la qualificazione del rapporto come appalto di servizi.

• art. 2703 c.c.

  Richiamato con riguardo alla forma autenticata della scrittura privata, finalizzata alla trascrivibilità.

• art. 2643, n. 8, c.c.

  Richiamato dalla ricorrente come base della trascrizione del contratto di locazione degli immobili.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato quanto al deposito di memoria nel procedimento camerale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per dare atto dell’obbligo dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità.

Massime di principio

• L’interpretazione del contratto è sindacabile in cassazione solo per violazione delle regole legali di ermeneutica; non basta opporre una diversa lettura del testo negoziale rispetto a quella accolta dal giudice di merito.
• Quando una clausola contrattuale è suscettibile di più interpretazioni possibili, la parte che contesta la soluzione adottata dal giudice non può ottenere una nuova valutazione del merito se non indica puntualmente quali specifici canoni ermeneutici siano stati violati.
• La qualificazione del rapporto contrattuale dipende dal complesso delle pattuizioni e dalla funzione economico-sociale concretamente attribuita al bene o alla prestazione, non da un singolo elemento isolato del testo.
• In sede di legittimità, la censura di violazione dei criteri interpretativi richiede la trascrizione o quanto meno la precisa indicazione delle clausole rilevanti e la specifica individuazione dell’errore di diritto commesso dal giudice di merito.

Come è indicizzato