Cassazione Civile, Sentenza n. 1466/2021 del 25/01/2021

Esito

La controversia

Sozzi, assegnatario di un alloggio ERP con contratto di locazione con patto di futura vendita, aveva chiesto il trasferimento coattivo della proprietà ai sensi dell'art. 2932 c.c. dopo aver manifestato la volontà di acquistare l'immobile e ricevuto comunicazione del prezzo. Il Comune aveva però avviato procedimento amministrativo di revoca dell'assegnazione sostenendo che l'assegnatario non abitasse l'alloggio. Sono altresì contestati l'aumento del canone attribuito a un aumento del reddito del ricorrente e la questione dell'interruzione della prescrizione dei crediti per canone

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto il ricorso fondato parzialmente. Ha dichiarato infondato il primo motivo rilevando che l'atto di avvio del procedimento di revoca è un atto endoprocedimentale privo di rilevanza esterna e dunque non impugnabile; ha accolto il secondo motivo, affermando che il giudice di merito avrebbe dovuto verificare la sussistenza dei requisiti per la pronuncia ex art. 2932 c.c., in particolare la persistente titolarità dell'assegnazione e l'eventuale decadenza; ha dichiarato inammissibili il terzo e il quarto motivo. La sentenza impugnata è cassata limitatamente al motivo accolto e la causa è rinviata alla Corte d'appello di Catania in diversa composizione che dovrà esaminare se sussista il diritto di Sozzi al trasferimento coattivo e provvedere sulle spese

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Ritenuto applicabile per ottenere una sentenza che sostituisca il contratto non concluso e determini il trasferimento coattivo della proprietà qualora siano maturati i presupposti del patto di futura vendita; il giudice ordinario deve verificare la persistenza del rapporto di assegnazione e l'eventuale decadenza

• legge 241/1990, artt. 2 e 10-bis

  Richiamati dal ricorrente in prospettiva di impugnabilità degli atti amministrativi; la Corte ha però ritenuto che l'atto di avvio del procedimento sia endoprocedimentale e non impugnabile, quindi il richiamo agli artt. 2 e 10-bis non ha consentito l'accoglimento

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nella censura di omessa pronuncia; non ha determinato l'accoglimento del motivo salvo nella misura in cui il giudice di merito doveva comunque esaminare la domanda ex art. 2932 c.c.

• L.R. Sicilia 26/2000, art. 54 comma 1

  Richiamata nella censura sull'aumento del canone; la Corte ha ritenuto la censura inammissibile perché non coglieva la ratio della decisione del giudice di merito che si era basata sulla prova dell'aumento del reddito e sulla mancata produzione di documenti da parte del ricorrente

• L.R. Sicilia 6/2001, art. 93

  Parte della contestazione circa i poteri dell'ente nel determinare canoni; la Corte non ha ritenuto fondata la censura in assenza di una corretta ricostruzione della motivazione del giudice di merito

Massime di principio

• L'avvio del procedimento amministrativo di revoca dell'assegnazione è un atto endoprocedimentale privo di immediata rilevanza esterna e, di regola, non impugnabile autonomamente; la controversia sul diritto sostanziale va risolta sul piano giurisdizionale ordinario
• Nei contratti di locazione con patto di futura vendita l'assegnatario può vantare un diritto soggettivo perfetto al trasferimento della proprietà una volta maturati i presupposti del patto; tale diritto può essere fatto valere mediante sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c.
• La decadenza dall'assegnazione per fatti sopravvenuti (es. abbandono dell'alloggio) non è una decisione discrezionale dell'amministrazione ma una questione di fatto e diritto che il giudice ordinario deve verificare
• Se l'amministrazione aumenta il canone per sopravvenuto aumento di reddito, l'onere probatorio circa l'inesistenza dell'aumento grava sul conduttore che non abbia prodotto documentazione contraria
• La questione dell'interruzione della prescrizione per crediti di canone deve essere concretamente contestata e provata; la mancata deduzione o prova può essere ritenuta non contestazione dal giudice e non sindacabile in cassazione salvo vizio di motivazione
• In casi analoghi è opportuno documentare puntualmente la propria residenza e l'effettivo godimento dell'immobile, depositare documenti sul reddito per contrastare eventuali aumenti del canone e sollevare davanti al giudice ordinario la verifica sulla sussistenza della decadenza prima di considerare l'atto amministrativo impugnabile