Cassazione Civile, Ordinanza n. 32517/2025 del 13/12/2025

Esito

La controversia

Una società aveva stipulato un preliminare per l'acquisto di un terreno con fabbricato, con l'obiettivo di realizzare una struttura ricettiva previa trasformazione urbanistica. Dopo la stipula, deduceva la presenza di idrocarburi e altre sostanze inquinanti nel suolo, oltre a difformità urbanistiche e problemi relativi alla strada di accesso, e chiedeva in via principale l'esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. con riduzione del prezzo in ragione dei costi di bonifica e del minor valore del bene; in subordine chiedeva la risoluzione per inadempimento e il risarcimento dei danni. La controparte sosteneva invece che il preliminare fosse inefficace per mancato avveramento della condizione sospensiva relativa al rilascio dei titoli edilizi entro i termini pattuiti, e comunque che il prezzo non dovesse essere ridotto e che vi fosse responsabilità aggravata dell'attrice. Il Tribunale rigettava le domande dell'attrice e accoglieva la domanda di accertamento dell'inefficacia del preliminare proposta dalla convenuta. La Corte d'appello confermava. In cassazione la ricorrente deduceva: 1) illegittima declaratoria di inammissibilità della prova testimoniale, con lesione del diritto di difesa; 2) omessa/erronea mancata ammissione di una c.t.u. sull'inquinamento del terreno; 3) errata esclusione dei presupposti per l'azione ex art. 2932 c.c. e dell'inadempimento della promittente venditrice, anche sotto il profilo della buona fede; 4) errata reiezione della domanda di risoluzione; 5) erronea interpretazione della clausola sulla condizione sospensiva, che sarebbe stata posta nell'interesse esclusivo della promissaria acquirente e che quest'ultima avrebbe poi rinunciato per facta concludentia.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati o inammissibili tutti i motivi, osservando che le doglianze miravano in realtà a un nuovo esame del merito, precluso in sede di legittimità; che la censura sulla prova testimoniale non superava i limiti del sindacato ex art. 360 n. 5 c.p.c. in presenza di doppia conforme; che la mancata c.t.u. non integra di per sé violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e rientra nella discrezionalità del giudice di merito; che non era stata dimostrata alcuna violazione di legge sostanziale idonea a fondare l'azione ex art. 2932 c.c. o la risoluzione; e che l'interpretazione della clausola condizionale compiuta dai giudici di merito era plausibile e non sindacabile, oltre a essere coerente con il principio secondo cui la condizione si presume posta nell'interesse di entrambe le parti salvo espressa pattuizione o inequivoci elementi contrari. Condanna della ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'azione ex art. 2932 presuppone la prova dell'inadempimento della parte obbligata a concludere il definitivo; in difetto di tale prova la domanda non può essere accolta.

• art. 1218 c.c.

  La responsabilità contrattuale e la risoluzione presuppongono l'allegazione e prova dell'inadempimento imputabile alla controparte.

• art. 1175 c.c.

  Richiama i doveri di correttezza nella fase esecutiva del rapporto, ma la sua violazione non può essere affermata in sede di legittimità senza un diverso apprezzamento dei fatti.

• art. 1358 c.c.

  La ricorrente lo invocava in relazione ai doveri durante la pendenza della condizione, ma la Corte ha ritenuto inammissibile la censura perché diretta al riesame del merito.

• art. 1375 c.c.

  Il principio di buona fede nell'esecuzione del contratto è richiamato dalla parte ricorrente, ma la sua applicazione dipende da accertamenti di fatto rimessi al giudice di merito.

• art. 1453 c.c.

  La domanda di risoluzione per inadempimento richiede l'accertamento del relativo presupposto fattuale, che nel caso non è stato dimostrato.

• art. 1455 c.c.

  La non scarsa importanza dell'inadempimento non può essere scrutinata in cassazione come questione di puro fatto se non nei limiti del vizio di legittimità.

• art. 1353 c.c.

  La Corte ha confermato la lettura del preliminare come sottoposto a condizione sospensiva.

• art. 1362 c.c.

  Nell'interpretazione del contratto, il sindacato di legittimità è limitato alla violazione dei canoni ermeneutici e non consente una nuova valutazione del testo negoziale.

• art. 1363 c.c.

  La Corte ha ritenuto non censurabile l'interpretazione sistematica della clausola condizionale svolta dal giudice di merito.

• art. 115 c.p.c.

  Non può essere usato per trasformare una doglianza sulla valutazione delle prove in una questione di violazione di legge; la ricorrente mirava in realtà a un riesame del materiale istruttorio.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice utilizza prove non dedotte o attribuisce valore legale a prove che non lo hanno; non basta contestare l'apprezzamento del materiale probatorio.

• art. 187 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno delle doglianze istruttorie, ma la censura è stata ritenuta infondata.

• art. 188 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno delle doglianze istruttorie, ma la censura è stata ritenuta infondata.

• art. 189 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno delle doglianze istruttorie, ma la censura è stata ritenuta infondata.

• art. 244 c.p.c.

  La prova testimoniale può essere dichiarata inammissibile se generica, irrilevante o superflua; la valutazione spetta al giudice di merito.

• art. 61 c.p.c.

  La c.t.u. non è un mezzo di prova indispensabile e la sua mancata disposizione non integra di per sé violazione di legge.

• art. 112 c.p.c.

  Il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato riguarda le domande di merito, non le istanze istruttorie.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di doppia conforme il motivo ex art. 360 n. 5 c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica la diversità delle ragioni di fatto poste a base delle due decisioni.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte ribadisce che il vizio di violazione di legge attiene all'erronea ricognizione della norma, mentre l'erronea ricognizione dei fatti resta riservata al merito; il n. 5 è limitato e, in doppia conforme, ulteriormente ristretto.

• art. 13 D.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico della parte soccombente.

• art. 14, co. 1-bis, d.P.R. n. 380/2001

  Era richiamato per evidenziare la mancata presentazione di istanze in deroga di destinazione d'uso da parte della promissaria acquirente.

• art. 24 Cost.

  La violazione delle norme costituzionali non può essere dedotta direttamente come motivo di ricorso per cassazione ex art. 360 n. 3 c.p.c., salvo ipotesi particolari.

• art. 111 Cost.

  Come per l'art. 24 Cost., il contrasto con i parametri costituzionali va mediato dalla norma di legge applicata e non denunciato in via diretta nel caso esaminato.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione non è consentito trasformare censure di merito sulla valutazione delle prove in doglianze di violazione di legge: se si contesta l'accertamento fattuale compiuto dal giudice di merito, il motivo è inammissibile.
• La mancata ammissione di prova testimoniale o di c.t.u. è censurabile in cassazione solo se determina l'omissione di una motivazione su un punto decisivo e se la prova non ammessa sarebbe idonea, con giudizio di certezza, a ribaltare l'esito della lite.
• In presenza di doppia conforme, il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non dimostra che le ragioni di fatto poste a base delle decisioni di primo e secondo grado siano diverse.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non si configura per la semplice contestazione dell'apprezzamento del materiale probatorio, ma solo se il giudice abbia utilizzato prove non dedotte o attribuito efficacia legale a prove che non la possiedono.
• L'azione ex art. 2932 c.c. e la domanda di risoluzione per inadempimento richiedono la prova dell'inadempimento della controparte; senza tale prova, le pretese risarcitorie e demolitorie non possono essere accolte.
• Nell'interpretazione del contratto, il controllo di legittimità è limitato al rispetto dei canoni ermeneutici e alla coerenza logica della motivazione, senza possibilità di sostituire una diversa ricostruzione della volontà negoziale.
• La condizione sospensiva si presume apposta nell'interesse di entrambe le parti, salvo espressa clausola o elementi inequivoci che dimostrino l'interesse esclusivo di una sola di esse; in mancanza, la sua mancata realizzazione comporta l'inefficacia del contratto.

Come è indicizzato