Cassazione Civile, Ordinanza n. 21655/2022 del 07/07/2022

Esito

La controversia

Un contribuente aveva ceduto nel 2007 l'intero immobile di cui era comproprietario, composto da una quota pervenuta per successione e dalla restante quota già in suo possesso unitamente al coniuge. L'Agenzia delle Entrate aveva riqualificato l'operazione come cessione di area edificabile, non come vendita di fabbricato, ritenendo tassabile la plusvalenza ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), t.u.i.r. e irrogando sanzioni. La CTP aveva respinto il ricorso e la CTR della Lombardia aveva confermato l'accertamento, valorizzando: l'intervento edilizio complessivo concordato tra le parti, la richiesta di titolo edilizio, la terminologia del preliminare, e la differenza tra valore successorio e corrispettivo di vendita. Il contribuente ha proposto cinque motivi: 1) nullità della sentenza per motivazione apparente o mancante, per non aver esaminato compiutamente l'applicabilità dell'art. 67 t.u.i.r. e della definizione di terreno edificabile introdotta dal d.l. n. 223/2006; 2) violazione dell'art. 67 t.u.i.r. e della norma sulla definizione di terreno edificabile, sostenendo che l'oggetto era un fabbricato già esistente e non un'area edificabile; 3) omesso esame di documenti decisivi; 4) in subordine, errato calcolo della plusvalenza, perché effettuato sul valore di successione e non sul valore di mercato, senza rivalutazione e costi imputabili; 5) in ulteriore subordine, erronea applicazione delle sanzioni, parametrate all'omessa dichiarazione dei redditi.

La decisione

La Corte ha rigettato il primo motivo, ritenendo la motivazione della sentenza di appello sufficiente e non meramente apparente. Ha invece accolto il secondo motivo, affermando che la vendita di un terreno già edificato non può essere attratta nell'ambito dell'art. 67, comma 1, lett. b), t.u.i.r. neppure se le parti intendano demolire il fabbricato esistente o realizzare un intervento edilizio successivo; rileva solo la destinazione edificatoria originaria di un'area non edificata. Per tale ragione ha cassato la sentenza impugnata, assorbendo gli altri motivi. Poiché non erano necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito accogliendo l'originario ricorso del contribuente e, sul piano delle spese, ha compensato quelle dei gradi di merito e posto a carico dell'Agenzia quelle del giudizio di legittimità secondo soccombenza.

Norme richiamate

• art. 132 c.p.c.

  La motivazione è viziata solo se manca del tutto, è meramente apparente, incomprensibile o affetta da insanabile contrasto logico; non basta una motivazione sintetica ma intellegibile.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato come parametro della sufficienza della motivazione della sentenza di merito.

• art. 67, primo comma, lett. b), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Le plusvalenze tassabili derivano dalla cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria; non vi rientra la cessione di un bene già edificato.

• art. 2 del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, conv. in l. 248/2006

  Norma richiamata dal ricorrente e dall'Ufficio per la definizione di terreno edificabile, ma ritenuta non decisiva nel caso concreto perché il bene ceduto era già edificato.

• art. 30, comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  Invocato dal contribuente per sostenere che l'operazione riguardava un fabbricato esistente; il suo richiamo è rimasto assorbito dall'accoglimento del secondo motivo.

• art. 36, comma 7, d.l. n. 223/2006 conv. in l. n. 248/2006

  Richiamato in relazione al calcolo della plusvalenza, ma la censura è stata assorbita.

• art. 1 d.lgs. 24 febbraio 1997, n. 47

  Richiamato con riguardo alla misura delle sanzioni, ma il motivo è rimasto assorbito.

• art. 31 l. 5 agosto 1978, n. 457

  Richiamato dai giudici di merito per qualificare l'intervento edilizio, ma la Cassazione ha ritenuto errata la sussunzione nell'art. 67 t.u.i.r.

• art. 5, comma 6, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Richiamato dai giudici di merito ai fini dell'imposizione, ma non condiviso dalla Cassazione nel caso concreto.

Massime di principio

• La cessione di un immobile già edificato non può essere riqualificata come cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ai fini della tassazione della plusvalenza, anche se le parti abbiano programmato interventi di demolizione o ristrutturazione.
• Ai fini dell'art. 67, comma 1, lett. b), t.u.i.r., rileva la destinazione edificatoria originariamente impressa a un'area non edificata dalla pianificazione urbanistica, non la potenzialità edificatoria sopravvenuta o ripristinata su un bene già costruito.
• La motivazione della sentenza è nulla solo quando sia del tutto assente o meramente apparente; una motivazione sintetica è sufficiente se rende comprensibili le ragioni della decisione.
• Quando il giudice di legittimità accerta l'erronea sussunzione del fatto nel regime normativo applicabile e non occorrono ulteriori accertamenti, può cassare la sentenza e decidere nel merito accogliendo il ricorso originario.

Come è indicizzato