Cassazione Civile, Ordinanza n. 32264/2025 del 11/12/2025

Esito

La controversia

Un proprietario di immobile, ricevuto in donazione e poi posto in vendita, aveva affidato a un'agenzia immobiliare la mediazione per la vendita e, secondo la sua prospettazione, aveva anche affidato a uno studio di professionisti un incarico precedente e autonomo per verificare la regolarità edilizia e urbanistica del bene da donare. Dopo la conclusione delle trattative e la stipula di un preliminare, emerse una difformità urbanistica. Il venditore agì chiedendo l'accertamento dell'inadempimento dell'agenzia e dello studio professionale e il risarcimento dei danni. In appello ottenne solo un accoglimento parziale nei confronti dello studio professionale, limitato al danno patrimoniale direttamente conseguente alla mancata rilevazione e sanatoria dell'irregolarità, mentre fu confermato il rigetto delle pretese verso l'agenzia. Con il ricorso per cassazione il venditore dedusse: 1) violazione degli artt. 1175, 1176 e 1759 c.c., sostenendo che il mediatore avrebbe dovuto informarlo delle difformità urbanistiche dell'immobile; 2) violazione degli artt. 40 e 41 c.p. e degli artt. 1218 e 1223 c.c., contestando la limitazione del risarcimento e la mancata condanna dell'agenzia anche per esborsi, sconti concessi al promissario acquirente, provvigioni, caparra e valore locativo; 3) violazione dell'art. 91 c.p.c. in tema di spese, assumendo che, se le censure fossero state accolte, non vi sarebbe stata soccombenza.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché, in base agli accertamenti di merito, l'agenzia immobiliare non era stata investita dell'incarico di verificare la conformità urbanistica al momento in cui si era concluso l'affare e aveva comunque avvertito il cliente della difformità risultante dalla documentazione disponibile, mentre la verifica dell'irregolarità era stata possibile solo dopo la conclusione del preliminare. Ha dichiarato infondato anche il secondo motivo nella parte relativa allo studio professionale, confermando che il risarcimento ex art. 1223 c.c. comprende solo il danno immediato e diretto causalmente riconducibile all'inadempimento, escludendo le perdite dovute a ulteriori scelte negoziali del danneggiato. Il secondo profilo, relativo alla mancata condanna dell'agenzia, è stato assorbito. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché fondato su un presupposto ipotetico. La Corte ha condannato il ricorrente alle spese in favore dell'agenzia, dichiarando irripetibili quelle dell'assicuratrice chiamata solo per litis denuntiatio, e ha dato atto dell'obbligo dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1175 c.c.

  Richiamato insieme all'art. 1176 c.c. e all'art. 1759 c.c. per sostenere il dovere del mediatore di informare; la Corte ha però escluso la violazione sulla base degli accertamenti di fatto del giudice di merito.

• art. 1176 c.c.

  Usato per fondare la dedotta diligenza professionale del mediatore; la Corte ha ritenuto che, nel caso concreto, tale parametro non imponesse ulteriori accertamenti prima della conclusione dell'affare.

• art. 1759 c.c.

  Il mediatore deve comunicare le circostanze a lui note o conoscibili con la diligenza professionale relative alla valutazione e sicurezza dell'affare; la responsabilità per omessa informazione circa irregolarità urbanistiche va valutata con riferimento al momento della conclusione dell'affare.

• art. 40 c.p.

  Richiamato nel motivo sulla causalità; la Corte ha ricondotto la questione al nesso causale giuridico e all'art. 1223 c.c.

• art. 41 c.p.

  Richiamato nel motivo sulla causalità; non è stato accolto, poiché la Corte ha ritenuto interrotto o comunque non rilevante il nesso rispetto alle scelte negoziali successive.

• art. 1218 c.c.

  Norma di riferimento per la responsabilità contrattuale dello studio professionale.

• art. 1223 c.c.

  Il danno risarcibile per inadempimento è limitato alle conseguenze immediate e dirette; restano escluse le perdite che dipendono da ulteriori scelte negoziali non causalmente necessitate dall'inadempimento.

• art. 360 c.p.c.

  È il parametro processuale invocato per denunciare violazione di legge nei primi due motivi.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato per valorizzare come non contestato il fatto che l'incarico di acquisire la concessione edilizia fosse stato conferito solo dopo il preliminare.

• art. 91 c.p.c.

  Il motivo è stato dichiarato inammissibile perché fondato su un presupposto ipotetico relativo alla soccombenza.

• art. 13 D.P.R. n. 115/2002

  comma 1-quater; comma 1-bis

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Il mediatore è responsabile per omessa informazione sulle irregolarità urbanistiche solo se, al momento della conclusione dell'affare, tali circostanze erano a lui note o conoscibili con la diligenza professionale richiesta; non sussiste responsabilità se la verifica della difformità diviene possibile solo dopo la conclusione dell'operazione.
• L'obbligo informativo del mediatore va apprezzato in concreto in relazione all'incarico ricevuto e alla documentazione effettivamente disponibile: se l'incarico non comprende la verifica urbanistica, o se il venditore ha fornito solo documenti catastali privi degli elementi idonei a far emergere la difformità, non può affermarsi automaticamente l'inadempimento.
• Nel risarcimento contrattuale sono indennizzabili solo i danni che costituiscono conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento; restano esclusi gli esborsi o le perdite derivanti da autonome scelte negoziali del danneggiato o da cause ulteriori che interrompono il nesso eziologico giuridico.
• L'accertamento del nesso causale e della prevedibilità del danno in materia contrattuale è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, censurabile in cassazione solo per vizi logici o giuridici della motivazione.
• Se il ricorso per cassazione critica le spese di lite ma presuppone l'accoglimento delle censure principali, il motivo è inammissibile quando tale presupposto non si sia verificato.
• Quando un controricorrente è chiamato nel giudizio di legittimità soltanto per litis denuntiatio in una causa scindibile e non è effettivo contraddittore sul merito del ricorso, le sue spese possono essere dichiarate irripetibili.

Come è indicizzato