Cassazione Civile, Ordinanza n. 12227/2026 del 01/05/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento catastale con cui l'Ufficio aveva rettificato il classamento di un immobile di proprietà dei contribuenti, proposto con procedura DOCFA come categoria A/3, attribuendogli invece la categoria D/2. I contribuenti avevano impugnato l'atto e la CTP aveva accolto il ricorso; in appello la CTR aveva riformato parzialmente la decisione, assegnando all'immobile la categoria A, classe 2, sulla base della disciplina regionale ligure sulle strutture ricettive e del fatto che l'attività di affittacamere sarebbe svolta in locali adibiti a civile abitazione, dunque in categoria catastale A e non D. Con il ricorso per cassazione l'Agenzia ha denunciato violazione e falsa applicazione dell'art. 6 del d.P.R. n. 1142/1949 e dell'art. 112 c.p.c., sostenendo che la CTR aveva erroneamente fondato il classamento su norme regionali urbanistico-edilizie, prive di incidenza sulla disciplina catastale, e che aveva confuso il profilo urbanistico della destinazione d'uso con quello, autonomo, della categoria catastale. La Corte ha ritenuto fondato il motivo: il classamento deve essere determinato secondo l'ordinamento catastale e le caratteristiche oggettive dell'immobile, non sulla base della normativa urbanistica regionale; l'attività di affittacamere è assimilabile a quella alberghiera e, nel caso di specie, l'immobile doveva essere trattato come unità a destinazione speciale, con conseguente erroneità del ragionamento della CTR. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte ha cassato la sentenza e deciso nel merito, rigettando il ricorso originario dei contribuenti e confermando l'avviso di accertamento catastale.

Norme richiamate

• art. 6 del d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142

  La disciplina catastale va applicata per il classamento secondo la destinazione oggettiva dell'immobile; la normativa urbanistico-edilizia non è parametro decisivo per l'attribuzione della categoria catastale.

• art. 112 c.p.c.

  Il motivo lo richiama come parametro di censura, ma la decisione non sviluppa un autonomo profilo di ultrapetizione; la doglianza viene accolta in quanto la CTR ha fondato il decisum su norme estranee al classamento catastale.

• art. 2 del D.L. n. 16 del 1993

  Viene richiamato come base della procedura DOCFA per la presentazione delle dichiarazioni catastali.

• D.M. 19 aprile 1994, n. 701

  È richiamato quale disciplina attuativa della procedura DOCFA.

• R.D.L. n. 652 del 1939

  Costituisce la base normativa del Nuovo Catasto edilizio urbano e della distinzione tra immobili a destinazione ordinaria e a destinazione speciale o particolare.

• L. n. 1249 del 1939

  Norma di conversione del R.D.L. n. 652 del 1939, richiamata per il quadro catastale generale.

• art. 8 del d.P.R. n. 1142/1949

  Per gli immobili destinati a speciali esigenze industriali o commerciali non si procede a classificazione per categorie e classi, ma secondo i criteri della normativa catastale speciale.

• art. 10 della L. n. 1249 del 1939

  Per gli immobili speciali o non raggruppabili in categorie e classi la rendita è determinata mediante stima diretta.

• d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 23-ter

  È citato per ribadire l'autonomia concettuale tra categoria catastale e categoria funzionale urbanistica.

• art. 384, primo comma, c.p.c.

  Consente alla Corte, una volta cassata la sentenza e non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, di decidere la causa nel merito.

• art. 15, comma 2-sexies, d.lgs. n. 546/1992

  Viene richiamato ai fini della liquidazione delle spese in favore dell'amministrazione finanziaria assistita dai propri funzionari.

Massime di principio

• Nel classamento catastale la categoria dell'immobile deve essere determinata secondo la disciplina catastale e in base alle caratteristiche oggettive del bene, non in funzione della sua concreta utilizzazione né della normativa urbanistico-edilizia.
• La destinazione urbanistica e la categoria catastale sono nozioni autonome: una disciplina regionale che regoli l'esercizio di un'attività ricettiva non vincola, di per sé, l'attribuzione della categoria catastale dell'immobile.
• Per gli immobili a destinazione speciale o particolare il criterio di valutazione non è la classificazione ordinaria per categorie e classi, ma la stima diretta prevista dalla normativa catastale.
• L'idoneità dell'immobile a produrre reddito rileva in termini oggettivi, con riguardo alla sua destinazione funzionale e produttiva, mentre l'uso concreto e la qualità soggettiva del proprietario hanno valore solo complementare.
• Quando il vizio denunciato riguarda un errore di diritto e non occorrono nuovi accertamenti di fatto, la Corte di cassazione può cassare la sentenza impugnata e decidere direttamente nel merito.

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