Sentenza n. 2616/2026 - Milano, Sezione 2

Esito

La controversia

La società proprietaria ha impugnato l’ordinanza con cui il Comune di Milano ha disposto il ripristino dell’uso legittimo di tre locali collocati sopra il tetto dell’edificio, ritenendoli privi di titolo edilizio per la destinazione abitativa e inidonei all’abitazione. La ricorrente ha dedotto, in primo luogo, la violazione degli artt. 27 e seguenti del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 3 della l. n. 241/1990, nonché eccesso di potere per insufficienza, approssimazione e perplessità della motivazione, sostenendo che l’ordinanza non avrebbe chiarito le ragioni della carenza dei requisiti di agibilità. Ha inoltre dedotto la violazione del d.m. Sanità 5 luglio 1975 e dell’art. 10 del d.l. n. 76/2020, nonché eccesso di potere per carenza dei presupposti, travisamento dei fatti, illogicità e ingiustizia manifesta, sostenendo che i locali, realizzati anteriormente al 1975 e situati in area assimilabile alle zone A, avrebbero potuto beneficiare della disciplina derogatoria sulle altezze minime. La società ha anche richiesto l’ammissione della prova testimoniale. Il Comune ha chiesto il rigetto del ricorso.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Quanto al primo motivo, ha ritenuto adeguatamente motivata l’ordinanza sulla base degli accertamenti comunali e della documentazione edilizia storica. La licenza di occupazione del 1927 attestava la presenza di abitazioni ai piani inferiori e di soli depositi nel sottotetto; la licenza del 1956 indicava che l’edificio era edificato soltanto fino al terzo piano; la DIA del 1998 riguardava opere interne e la realizzazione di una porta e di una finestra in un locale ad uso lavanderia al quarto piano, non la legittimazione di un autonomo piano abitabile. Il sopralluogo aveva inoltre rilevato tre locali con arredi e impianti, ma non risultava un titolo edilizio per la loro destinazione abitativa. Il Collegio ha considerato non decisivi i documenti di provenienza privata depositati dalla ricorrente e ha valorizzato il mancato contributo della società alla fase istruttoria, non avendo essa riscontrato la comunicazione di avvio del procedimento. In applicazione del principio di vicinanza della prova, spettava al privato fornire gli elementi idonei a dimostrare la legittimità dell’attività edilizia; tale onere non è stato assolto e non sono stati forniti elementi oggettivi altamente plausibili idonei a smentire gli accertamenti comunali. È stata quindi esclusa anche l’ammissione della prova testimoniale. Il TAR ha inoltre affermato che, trattandosi di attività repressiva vincolata, non era necessaria una motivazione particolarmente analitica sulle specifiche norme violate quando la descrizione delle opere consenta di individuare natura e consistenza dell’abuso. Quanto al secondo motivo, il Collegio ha ritenuto comunque carenti le altezze minime richieste per i locali abitabili. La disciplina derogatoria dell’art. 10, comma 2, del d.l. n. 76/2020 riguarda immobili realizzati anteriormente all’entrata in vigore del d.m. Sanità 5 luglio 1975, mentre dagli atti risultava che la realizzazione o legittimazione dei locali del quarto piano era riconducibile alla DIA del 1998. Doveva pertanto applicarsi l’art. 1 del d.m. 5 luglio 1975: l’altezza di 2,50 metri del bagno era compatibile con il limite ridotto previsto per i servizi igienici, mentre non erano regolari l’altezza di 2,50 metri della camera da letto e quella di 2,06 metri della cucina. Il riferimento all’altezza media ponderale di 2,40 metri prevista per il recupero abitativo dei sottotetti non era utilizzabile, poiché la qualificazione dei locali come sottotetto recuperabile non risultava dagli atti né era stata dimostrata dalla ricorrente. Il ricorso è stato quindi respinto integralmente; le spese sono state compensate per la peculiarità della controversia.

Norme richiamate

• artt. 27 e seguenti d.P.R. 380/2001

  La disciplina repressiva degli abusi edilizi costituisce il quadro normativo dell’ordine di ripristino; il giudice ha ritenuto legittimo l’intervento comunale alla luce dell’assenza di prova del titolo edilizio e della destinazione abitativa.

• art. 3 l. 241/1990

  L’obbligo di motivazione è stato ritenuto rispettato, poiché la descrizione delle opere e il richiamo agli accertamenti e alla documentazione edilizia consentivano di comprendere la natura dell’abuso e le ragioni del ripristino.

• art. 31 Regolamento Edilizio del Comune di Milano del 1999

  I locali sottotetto di nuova edificazione ed esistenti, privi di requisiti di abitabilità, possono essere adibiti – con esclusione dell’abitazione – a locali accessori alla residenza, quali ripostiglio-guardaroba, lavanderia, nonché a servizi igienici, ammettendo altresì che gli stessi possano essere dotati di impianto elettrico e di riscaldamento.

  La presenza di sanitari, lavanderia, impianti elettrici o di riscaldamento non dimostra di per sé la destinazione abitativa dei locali sottotetto, potendo tali dotazioni essere compatibili con una destinazione accessoria senza permanenza di persone.

• art. 1 d.m. Sanità 5 luglio 1975

  L’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m 2,70, riducibili a m 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli.

  Per i locali abitabili si applicano le altezze minime di 2,70 metri, salvo il limite ridotto di 2,40 metri per bagni, gabinetti, corridoi, disimpegni e ripostigli; un’altezza di 2,50 metri non è sufficiente per una camera da letto e un’altezza di 2,06 metri non è sufficiente per una cucina.

• art. 10, comma 2, d.l. n. 76/2020

  Nelle more dell’approvazione del decreto del Ministro della salute di cui all’articolo 20, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, le disposizioni di cui al decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975 [...] si interpretano nel senso che i requisiti relativi all’altezza minima e i requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione ivi previsti non si considerano riferiti agli immobili che siano stati realizzati prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto e che siano ubicati nelle zone A o B [...] o in zone a queste assimilabili.

  La deroga interpretativa opera soltanto per immobili realizzati anteriormente all’entrata in vigore del d.m. 5 luglio 1975 e ubicati nelle zone indicate; non si applica a locali la cui realizzazione o legittimazione risulti riconducibile a un intervento del 1998.

• art. 63, comma 6, l.r. Lombardia n. 12/2005

  Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di metri 2,40.

  Il parametro dell’altezza media ponderale di 2,40 metri opera nell’ambito del recupero abitativo dei sottotetti, ma non può essere invocato se la qualificazione dell’intervento come recupero abitativo del sottotetto non emerge dagli atti e non è provata dal privato.

Massime di principio

• Nella repressione degli abusi edilizi, il privato che contesta l’ordine di ripristino deve fornire, in applicazione del principio di vicinanza della prova, gli atti e gli elementi oggettivi normalmente nella sua disponibilità idonei a dimostrare la legittimità dell’opera e della destinazione d’uso; l’onere può essere superato solo mediante elementi oggettivi dotati di elevato grado di plausibilità, non mediante mere allegazioni o documenti di provenienza privata non decisivi.
• L’ordine di ripristino relativo a un abuso edilizio, quale atto vincolato, non richiede una motivazione analitica sulle singole norme violate quando la descrizione delle opere e il richiamo agli accertamenti amministrativi consentano di individuare con sufficiente chiarezza la natura e la consistenza dell’abuso.
• La presenza in locali sottotetto di sanitari, arredi, impianti elettrici, di riscaldamento o di condizionamento non dimostra necessariamente la destinazione abitativa, potendo tali dotazioni essere compatibili con locali accessori alla residenza senza permanenza di persone, ove previsto dalla disciplina edilizia comunale.
• La deroga ai requisiti di altezza minima prevista dall’art. 10, comma 2, del d.l. n. 76/2020 presuppone che l’immobile sia stato realizzato anteriormente all’entrata in vigore del d.m. Sanità 5 luglio 1975 e che ricadano anche le ulteriori condizioni territoriali previste dalla norma; essa non si applica a locali realizzati o legittimati successivamente.
• Per i locali destinati ad abitazione si applicano i limiti di altezza del d.m. Sanità 5 luglio 1975: il limite ordinario di 2,70 metri riguarda i locali abitabili, mentre il limite ridotto di 2,40 metri riguarda esclusivamente le categorie accessorie indicate dalla norma, tra cui bagni, gabinetti, corridoi, disimpegni e ripostigli.

Come è indicizzato