Cassazione Civile, Ordinanza n. 15537/2023 del 01/06/2023

Esito

La controversia

La lite nasce da un avviso di accertamento e liquidazione IMU relativo all'anno 2013, con cui il Comune e la concessionaria della riscossione hanno contestato al proprietario il mancato versamento dell'imposta su quattro particelle di terreno destinate a cava, ubicate in zona D3 del PRG di Guidonia Montecelio, assumendo un valore imponibile di 54,75 €/mq sulla base di una relazione tecnica e di una delibera comunale. Il contribuente ha impugnato la decisione della CTR che aveva confermato l'avviso e, in cassazione, ha dedotto: 1) violazione dell'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992 e dell'art. 13, comma 3, d.l. 201/2011, sostenendo che il giudice di merito non aveva applicato i criteri tassativi per la stima del valore venale delle aree fabbricabili, omettendo di considerare la diversa zona D3, il ridottissimo indice edificatorio, la natura temporanea dell'edificabilità, i costi di adattamento del terreno e i valori di mercato molto inferiori risultanti da atti comparativi; 2) violazione dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 59, comma 1, lett. g), d.lgs. 446/1997, per avere la CTR trattato la delibera comunale come valore sostanzialmente vincolante e non come parametro presuntivo da verificare alla luce della prova contraria; 3) omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, n. 5, c.p.c., con riguardo agli atti comparativi e agli ulteriori elementi di prova prodotti.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendolo assorbente. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, perché riesamini la controversia verificando la corretta applicazione dell'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992 alla base imponibile dei terreni estrattivi, tenendo conto di tutti i parametri normativi e delle prove acquisite. Restano assorbiti il secondo e il terzo motivo. La causa è stata rinviata anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 5, comma 5, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio all’1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche

  I criteri indicati dalla norma sono tassativi e devono essere tutti considerati nella determinazione del valore imponibile delle aree fabbricabili; il giudice di merito deve verificare la corrispondenza della stima a tali parametri e non può limitarsi a richiamare in modo generico la potenzialità edificatoria.

• art. 13, comma 3, d.l. 6 dicembre 2011, n. 201

  La disciplina ICI costituisce matrice di riferimento anche per l'IMU, sicché i criteri di stima dell'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992 si applicano anche all'imposta municipale propria.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Il motivo è stato accolto perché la sentenza impugnata ha violato la norma sostanziale sui criteri di valutazione del bene ai fini IMU.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il relativo motivo è rimasto assorbito dall'accoglimento del primo motivo.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere che la delibera comunale aveva valore solo presuntivo e andava superata o confermata alla luce della prova contraria.

• art. 59, comma 1, lett. g), d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446

  Le delibere comunali che determinano valori per aree edificabili costituiscono solo presunzioni semplici, utilizzabili come parametro di valutazione ma non vincolanti per il giudice.

• art. 118 disp. att./trans. c.p.c.

  Richiamato per segnalare precedenti specifici in contenziosi analoghi concernenti le cave del Comune di Guidonia Montecelio.

Massime di principio

• Nella determinazione della base imponibile delle aree fabbricabili ai fini ICI/IMU, il valore venale in comune commercio deve essere accertato applicando tutti i criteri legali previsti dall'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992, senza ridurre la valutazione alla sola potenzialità edificatoria del bene.
• I parametri comunali di stima delle aree edificabili hanno efficacia solo presuntiva e non sostituiscono l'accertamento giudiziale, che deve confrontarli con gli specifici elementi di fatto e con le prove contrarie offerte dal contribuente.
• La diversa intensità dell'edificabilità, l'indice di fabbricabilità e gli oneri di adattamento del terreno incidono direttamente sul valore imponibile; una stima unitaria di aree urbanisticamente non omogenee è illegittima se non motivata sulla base dei criteri legali.
• Per le aree destinate ad attività estrattiva, i costi connessi all'esercizio e al ripristino del sito possono assumere rilievo nella valutazione del valore venale se costituiscono oneri di adattamento del terreno o comunque incidono in modo immediato sul valore economico del bene.

Come è indicizzato