Cassazione Civile, Ordinanza n. 32821/2023 del 27/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare relativo a un immobile sito in Fonte Nuova, poi sostituito da un nuovo preliminare del 15 giugno 2005 a prezzo ridotto. In tale secondo accordo i promissari acquirenti dichiaravano di conoscere le pregresse vicende urbanistiche e giudiziarie dell'immobile, si assumevano l'onere di curare le pratiche di regolarizzazione/condono e si obbligavano a stipulare il definitivo entro il 10 marzo 2009. I promittenti venditori avevano immesso gli acquirenti nel possesso del bene e questi avevano versato somme a titolo di acconto/caparra. Decorso il termine senza stipula, la promittente venditrice comunicava il recesso e tratteneva la caparra confirmatoria, mentre gli acquirenti opponevano l'assenza di colpa e l'impossibilità di ottenere la sanatoria. I ricorrenti hanno proposto otto motivi: 1) nullità/invalidità del preliminare per violazione della disciplina urbanistica e per avere i giudici ritenuto non applicabile la nullità dell'art. 40 l. 47/1985 al preliminare; 2) erronea valutazione della diffida ad adempiere e della pretesa risoluzione di diritto; 3) omessa considerazione del fatto che il contratto sarebbe già stato eseguito in parte, con conseguente impossibilità di recesso ex art. 1373 c.c.; 4) nullità della clausola che subordinava l'esecuzione alla sanatoria, con rilevabilità d'ufficio anche in appello; 5) illegittima conferma della caparra confirmatoria, ritenuta sproporzionata rispetto al prezzo e compensata dal godimento del bene; 6) erronea riliquidazione delle spese di primo grado in assenza di appello incidentale; 7) inammissibilità della decisione di appello sulle istanze istruttorie riproposte; 8) erronea decorrenza degli interessi sulla somma da restituire, che avrebbero dovuto decorrere dal pagamento e non dalla domanda.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili, per effetto dell'art. 360-bis, n. 1, c.p.c., i primi due motivi perché la sentenza impugnata si era conformata a orientamenti consolidati: la nullità urbanistica non colpisce il preliminare ma solo gli atti a effetti traslativi; la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. richiede una chiara volontà di risolvere il contratto in caso di mancato adempimento, non essendo sufficiente una generica intimazione a stipulare. Ha ritenuto infondato il terzo motivo, affermando che il recesso fondato sulla caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. è distinto dal recesso convenzionale ex art. 1373 c.c. e non è impedito da un principio di esecuzione. Ha respinto il quarto motivo, qualificando la clausola sulle pratiche di sanatoria come condizione/assetto negoziale collegato all'inadempimento imputabile dei promissari acquirenti, e osservando che mancava specifica allegazione e prova della insanabilità delle difformità. Ha respinto il quinto motivo, ritenendo che la congruità della caparra non fosse sindacabile nel senso prospettato e che la valutazione di equità compiuta dalla corte territoriale fosse apprezzamento di merito. Ha respinto il sesto motivo, affermando che il giudice d'appello può rideterminare d'ufficio le spese di primo grado quando riforma la decisione principale. Ha dichiarato inammissibile il settimo motivo per difetto di specifica indicazione degli atti e delle istanze istruttorie. Ha ritenuto manifestamente infondato l'ottavo motivo, applicando la disciplina della ripetizione dell'indebito: gli interessi sulla somma da restituire decorrono dalla domanda/constituzione in mora, salvo prova della mala fede dell'accipiens. La Corte ha quindi confermato la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di cassazione e dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti per dedurre nullità della sentenza; la Corte ha escluso il difetto di motivazione perché la decisione impugnata era intellegibile e controllabile.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  La motivazione della sentenza d'appello è stata ritenuta sufficiente e non meramente apparente.

• art. 111 Cost.

  Richiamato per il controllo sulla motivazione; la Corte ha escluso la violazione del principio.

• art. 1418 c.c.

  Invocato per sostenere la nullità del preliminare o di clausole, ma la Corte ha escluso nullità del preliminare per difformità urbanistiche conosciute dalle parti.

• art. 15 l. 10/1977

  La Corte ha richiamato l'orientamento secondo cui la disciplina previgente è stata sostituita dalla l. 47/1985 e non si applica al preliminare.

• art. 17 l. 47/1985

  Richiamato nel quadro della disciplina urbanistica; non ha condotto a nullità del preliminare.

• art. 40 l. 47/1985

  La nullità urbanistica prevista dalla norma è riferita agli atti con effetti traslativi e non ai contratti preliminari con efficacia obbligatoria.

• art. 1454 c.c.

  La diffida ad adempiere richiede una volontà univoca di fissare il termine e di ritenere risolto il contratto in caso di mancato adempimento.

• art. 1457 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti ma non ritenuto decisivo alla luce della qualificazione della missiva come non idonea diffida ad adempiere.

• artt. 1362-1371 c.c.

  Censura interpretativa del contratto e delle clausole; la Corte ha ritenuto corretta la lettura della corte territoriale.

• art. 1373 c.c.

  Il recesso convenzionale è cosa diversa dal recesso ex caparra confirmatoria e non osta il principio di esecuzione del preliminare.

• art. 1385 c.c.

  La caparra confirmatoria consente alla parte non inadempiente di recedere e trattenere la caparra in caso di inadempimento dell'altra parte.

• art. 1384 c.c.

  Richiamato nel dibattito sulla riduzione della caparra; la Corte ribadisce che la disciplina della riduzione equitativa riguarda la penale e non si applica automaticamente alla caparra confirmatoria.

• art. 1218 c.c.

  Evocato come parametro dell'inadempimento imputabile che giustifica il recesso e la caparra.

• art. 1256 c.c.

  Richiamato nel contesto della imputabilità/inadempimento; non è stato ritenuto ostativo al recesso.

• art. 1456 c.c.

  Citato per distinguere l'inadempimento non di scarsa importanza quale presupposto della tutela del contraente non inadempiente.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  La mancata specifica indicazione degli atti e del loro contenuto rende inammissibili i motivi che presuppongono un esame del fascicolo non consentito alla Corte.

• art. 360-bis, n. 1, c.p.c.

  Il ricorso è inammissibile quando la sentenza impugnata si è conformata alla giurisprudenza consolidata della Corte.

• art. 345 c.p.c.

  Le questioni nuove in appello sono inammissibili, salvo rilievo officioso di eccezioni in senso lato; nel caso, la Corte ha comunque deciso nel merito per manifesta infondatezza.

• art. 329 c.p.c.

  Richiamato in relazione al regolamento delle spese e ai limiti dell'impugnazione.

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato sui requisiti dell'atto di appello; la Corte ha dichiarato inammissibile o non scrutinabile la riproposizione generica di doglianze.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per i limiti del decisum e la corrispondenza tra chiesto e pronunciato; non è emersa violazione.

• art. 2033 c.c.

  Per la restituzione dell'acconto dopo la risoluzione del preliminare, gli interessi decorrono dalla domanda/constituzione in mora, salvo prova della mala fede dell'accipiens.

• art. 1219 c.c.

  La domanda di restituzione può comprendere anche atti stragiudiziali idonei a costituire in mora il debitore.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Applicato l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 375, comma 2, 4-quater, c.p.c.

  Norma processuale sulla trattazione in camera di consiglio nel regime applicabile ratione temporis.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma processuale sulla definizione in camera di consiglio.

• art. 35 d.lgs. 149/2022

  Richiamato per individuare il regime processuale temporale applicabile.

Massime di principio

• La nullità urbanistica prevista dalla disciplina speciale non colpisce il contratto preliminare di compravendita immobiliare, ma riguarda gli atti con effetti traslativi; le difformità edilizie conosciute e dichiarate nel preliminare non determinano di per sé invalidità del contratto, potendo semmai rilevare sul piano dell'inadempimento o della responsabilità.
• La diffida ad adempiere produce l'effetto risolutivo solo se contiene una volontà univoca di intimare l'adempimento entro un termine e, insieme, di considerare risolto il contratto in caso di mancato adempimento; una mera sollecitazione a stipulare non basta.
• La caparra confirmatoria consente alla parte non inadempiente di recedere dal contratto e trattenere la caparra in caso di inadempimento imputabile dell'altra parte; tale rimedio è distinto dal recesso convenzionale ex art. 1373 c.c. e non è escluso dal semplice principio di esecuzione del preliminare.
• Nel preliminare immobiliare, le clausole che attribuiscono ai promissari acquirenti l'onere di attivare pratiche di condono o sanatoria e collegano la sorte del contratto al loro mancato adempimento vanno lette nel senso di imputare loro il rischio dell'inerzia, salvo specifica prova dell'impossibilità non imputabile.
• La valutazione di congruità della caparra confirmatoria, ove compiuta dal giudice di merito alla luce dell'assetto complessivo degli interessi e delle prestazioni anticipate, non è sindacabile in cassazione come violazione di legge se si risolve in un apprezzamento fattuale.
• Il giudice d'appello, quando riforma la decisione principale, può rideterminare d'ufficio le spese di primo grado, che hanno natura accessoria e dipendente dalla soccombenza.
• Gli interessi sulla somma da restituire a titolo di ripetizione dell'indebito decorrono, in via presuntiva, dalla domanda o dalla costituzione in mora, salvo prova della mala fede dell'accipiens al momento della ricezione della somma.

Come è indicizzato