Cassazione Civile, Ordinanza n. 33547/2025 del 22/12/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento catastale con cui l'amministrazione aveva disposto la revisione del classamento e della rendita di tre unità immobiliari site in Roma, ai sensi dell'art. 1, comma 335, L. 311/2004, nell'ambito della revisione della microzona in cui gli immobili ricadevano. La contribuente aveva impugnato l'atto e la controversia era proseguita in appello dinanzi alla CTR Lazio, che aveva rigettato il gravame confermando la decisione di primo grado solo nella parte in cui aveva ridotto il classamento di una sola unità. In cassazione la ricorrente ha dedotto tre censure: 1) violazione di legge e nullità dell'avviso perché motivato in modo standardizzato, con mero richiamo allo scostamento tra valori catastali e di mercato nella microzona, senza specifica valutazione delle singole unità immobiliari e delle loro caratteristiche; 2) motivazione apparente, perplessa e incomprensibile sulla congruità della classe attribuita; 3) omessa considerazione di dati storici decisivi, tra cui la crisi pandemica, ritenuti idonei a incidere sul mercato immobiliare. La Corte ha ritenuto fondato il primo motivo, assorbenti gli altri, osservando che l'atto di riclassamento ex art. 1, comma 335, L. 311/2004 deve essere sorretto da una motivazione rigorosa e individualizzata, non bastando il solo riferimento al divario tra valori medi della microzona e valori catastali, ma occorrendo l'indicazione degli elementi concreti che hanno inciso sul singolo immobile, anche con riferimento ai criteri dell'art. 8 d.P.R. 138/1998.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti gli altri due, ha cassato la sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso la causa nel merito accogliendo l'originario ricorso della contribuente e annullando l'avviso di classamento per difetto di motivazione. Le spese dell'intero giudizio sono state compensate tra le parti, in ragione delle oscillazioni giurisprudenziali maturate nel corso del giudizio.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  violazione e falsa applicazione

  è stata la base formale del primo motivo, dedotto per denunciare la violazione delle norme sostanziali e tributarie sulla motivazione del classamento catastale.

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  è stato invocato per le censure di motivazione apparente e omessa valutazione di dati decisivi.

• art. 1, comma 335, L. 311/2004

  consente la revisione del classamento per microzone, ma richiede un significativo scostamento tra valori di mercato e catastali e, soprattutto, una motivazione concreta riferita al singolo immobile.

• art. 1, comma 339, L. 311/2004

  è richiamato come parte della procedura di revisione dei parametri catastali della microzona.

• d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138

  viene utilizzato come parametro tecnico di riferimento per individuare gli elementi rilevanti ai fini del classamento, in particolare quelli dell'art. 8 e la nozione di microzona dell'art. 2.

• artt. 1, 2, 5, 6, 7, 8 e 9 d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138

  disciplinano i criteri catastali richiamati nel motivo e, secondo la Corte, gli elementi da considerare devono comprendere anche qualità urbana, ambientale ed edilizia concretamente incidenti sul classamento.

• art. 8 d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138

  indica gli elementi che non possono essere trascurati nella motivazione del nuovo classamento: qualità urbana del contesto, qualità ambientale della zona e caratteristiche edilizie del fabbricato e dell'unità.

• art. 2, comma 1, d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138

  definisce la microzona come porzione del territorio comunale omogenea per caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici e dotazione di servizi e infrastrutture.

• art. 61, D.P.R. n. 1142 del 1949

  richiamato dalla ricorrente tra le norme asseritamente violate nel procedimento di classamento.

• art. 2697 c.c.

  richiamato nel ricorso come norma sull'onere della prova, ma la Corte decide la questione sulla sufficienza della motivazione dell'atto.

• art. 7 L. 212/2000

  è la disposizione centrale sul dovere di motivazione degli atti tributari, interpretata nel senso che il riclassamento diffuso deve indicare le ragioni concrete del singolo provvedimento.

• L. 241/1990

  richiamata nel motivo quale disciplina generale del procedimento e della motivazione amministrativa.

• L. n. 662 del 1996, commi 154 e 155

  richiamata quale base normativa del sistema di revisione catastale per microzone.

• L. n. 331 del 2004, art. 1, comma 335

  richiamo sostanzialmente corrispondente alla disciplina applicata dall'amministrazione per il riclassamento; la Corte la ricondice alla L. 311/2004.

Massime di principio

• Nel riclassamento catastale ai sensi dell'art. 1, comma 335, L. 311/2004, non è sufficiente una motivazione che si limiti a richiamare il significativo scostamento tra valori medi catastali e di mercato della microzona e i provvedimenti amministrativi presupposti.
• L'atto di revisione del classamento deve consentire al contribuente di conoscere ex ante le concrete ragioni del nuovo classamento del singolo immobile, indicando gli elementi specifici che hanno inciso sulla sua valutazione.
• Gli elementi motivazionali necessari non possono prescindere da quelli dell'art. 8 d.P.R. 138/1998, e quindi dalle caratteristiche del contesto urbano e ambientale e dalle caratteristiche edilizie della singola unità e del fabbricato.
• La legittimità della revisione per microzone, pur riconosciuta in astratto, richiede un uso concreto e individualizzato dello strumento; la motivazione standardizzata dell'operazione di massa non soddisfa l'obbligo motivazionale.
• L'eventuale possibilità per il contribuente di contestare in giudizio l'atto non sana la carenza originaria di motivazione, che deve essere completa al momento dell'emanazione del provvedimento.

Come è indicizzato