Cassazione Civile, Ordinanza n. 16843/2023 del 13/06/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una deliberazione assembleare condominiale con cui veniva, in sostanza, presa posizione sull'assetto dei posti auto ricavati nell'area condominiale: l'assemblea aveva dato atto dell'assenza di un sesto posto auto e aveva incaricato un legale di svolgere accertamenti. In primo grado era stata accolta la domanda della società proprietaria di un appartamento nel condominio, volta a far dichiarare la nullità della delibera del 2 luglio 1998 e ad accertare il diritto di godimento dell'area destinata a parcheggio; era invece stata rigettata la riconvenzionale proposta da un condomino per la ripetizione di quanto versato in relazione all'acquisto dell'area garage. In appello, proposto dal condomino poi deceduto e riassunto dagli eredi, la Corte territoriale aveva confermato la decisione. In Cassazione gli eredi deducevano: 1) violazione e falsa applicazione dell'art. 100 c.p.c. e dell'art. 1137 c.c., oltre a travisamento e vizio di motivazione, sostenendo che l'assemblea non avesse mai limitato il diritto della società attrice sulla cosa comune e non avesse utilizzato il valore degli appartamenti per stabilire il criterio di uso dell'area parcheggio; 2) violazione e falsa applicazione dell'art. 41-sexies L. 1150/1942, come introdotto dalla L. 765/1967, oltre a travisamento e vizio motivazionale, lamentando che la sentenza non avesse considerato la coincidenza tra il soggetto che lamentava la lesione del diritto di parcheggio e il costruttore originario che aveva realizzato il fabbricato senza destinare l'intera area a parcheggio, e che non avesse disposto una nuova consulenza tecnica per verificare la presenza di ulteriori spazi da destinare a parcheggio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta la valutazione dei giudici di merito circa la nullità della delibera condominiale, poiché l'assemblea non può adottare decisioni che, nel predeterminare e assegnare le aree destinate a parcheggio, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di un condomino. Ha inoltre osservato che non rileva, ai fini di escludere la nullità, che il condomino inciso sia divenuto proprietario per successione dell'impresa costruttrice. Quanto alla richiesta di nuova consulenza tecnica d'ufficio, la Corte ha ricordato che si tratta di potere discrezionale del giudice di merito e ha rilevato che la Corte d'appello aveva già motivato in modo adeguato sul punto. Le spese sono state poste a carico dei ricorrenti, con applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 100 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso, ma non ritenuto violato; la Corte ha comunque respinto la censura nel merito.

• art. 1137 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso; la Corte ha confermato la nullità della delibera perché eccedente le attribuzioni assembleari e incidente su diritti individuali.

• art. 41-sexies L. 1150/1942

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere la censura sulla disciplina dei parcheggi; la Corte non ha accolto la tesi difensiva, valorizzando il limite ai poteri dell'assemblea rispetto ai diritti individuali.

• art. 18 L. 765/1967

  Richiamato quale norma introduttiva della disciplina sui parcheggi pertinenziali; non è stata accolta la censura fondata su tale disposizione.

• art. 13, comma 1-quater, d.p.r. n. 115/2002

  Applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.p.r. n. 115/2002

  Richiamato come parametro per quantificare l'ulteriore importo dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• L'assemblea condominiale non può adottare delibere che, nell'organizzare o ripartire i posti auto o le aree di parcheggio, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva dei singoli condomini: in tale evenienza la delibera è nulla per eccedenza di potere.
• La nullità della delibera assembleare sussiste anche se il condomino inciso sia subentrato nella proprietà per successione dall'impresa costruttrice del fabbricato, poiché il diritto di godimento della cosa comune spetta al condomino al pari degli altri.
• La mancata rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio appartiene al potere discrezionale del giudice di merito e non integra di per sé vizio censurabile in cassazione, specie quando il giudice di appello abbia motivato sul rigetto delle critiche rivolte all'elaborato peritale di primo grado.

Come è indicizzato