Cassazione Civile, Ordinanza n. 26619/2022 del 09/09/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione di immobile ad uso diverso dall'abitazione. La locatrice aveva ottenuto in appello la condanna della conduttrice al pagamento di canoni locatizi non corrisposti e dell'indennità per occupazione sine titulo dopo la cessazione del contratto. La Corte d'appello ha ritenuto valida la clausola contrattuale che prevedeva un canone progressivamente crescente nel tempo, reputandola espressione dell'autonomia negoziale, salvo il limite dell'art. 32 l. n. 392/1978. La società conduttrice ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: (1) violazione degli artt. 32 e 79 l. n. 392/1978, per avere la Corte territoriale considerato valida una pattuizione di aumento progressivo del canone non ancorata a elementi predeterminati idonei a incidere sull'equilibrio del sinallagma e quindi sostanzialmente elusiva del divieto di aggiornamenti oltre i limiti di legge; (2) violazione degli artt. 32 e 79 l. n. 392/1978, degli artt. 1344 e 1362 c.c. e vizio motivazionale, per aver distinto in modo illogico le nozioni di 'predeterminazione' e 'aggiornamento' del canone, consentendo in concreto di superare il limite legale dell'aggiornamento annuale; (3) violazione dell'art. 654 c.p.c., per avere la Corte d'appello ritenuto erronea la decisione di primo grado che, in relazione ai canoni finali, aveva compensato il debito con le somme indebitamente pagate in eccesso per effetto della clausola nulla, invece di rilevare un'omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. Il contenzioso coinvolge quindi la validità della pattuizione di canone crescente in una locazione non abitativa e le conseguenze sul quantum dovuto a titolo di canoni e indennità di occupazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che i tre motivi, esaminati congiuntamente per connessione, non si confrontassero in modo adeguato con l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità: in tema di locazione di immobili ad uso diverso dall'abitazione sono legittimi sia il patto originario che preveda un canone differenziato e crescente per periodi successivi, sia il patto successivo che modifichi consensualmente il canone, salvo che emerga dal testo contrattuale o da elementi extratestuali l'intento surrettizio di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria e di eludere i limiti quantitativi dell'art. 32 l. n. 392/1978, con conseguente nullità ex art. 79 della stessa legge. Poiché la ricorrente ha richiamato precedenti superati e norme ritenute non decisive, senza confutare validamente tale principio, il ricorso è stato dichiarato inammissibile. La società ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 32 l. n. 392/1978

  nei contratti di locazione non abitativa consente l'aggiornamento del canone entro i limiti previsti; non può essere eluso mediante clausole che surrettiziamente neutralizzino la svalutazione monetaria.

• art. 79 l. n. 392/1978

  sanziona con la nullità le pattuizioni che, in violazione dell'art. 32, siano dirette ad aggirare i limiti legali sull'adeguamento del canone.

• art. 1344 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in relazione all'elusione della norma imperativa tramite negozio in frode alla legge.

• art. 1362 c.c.

  richiamato dalla ricorrente ai fini dell'interpretazione della clausola contrattuale sul canone crescente.

• art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.

  norma evocata come parametro di ricorso per cassazione per violazione di legge e vizio motivazionale.

• art. 360-bis n. 1 c.p.c.

  il ricorso è inammissibile quando la decisione impugnata è conforme alla giurisprudenza della Corte e i motivi non offrono elementi per mutare orientamento.

• art. 654 c.p.c.

  richiamato nel terzo motivo, ma ritenuto non decisivo ai fini della censura proposta.

• art. 112 c.p.c.

  menzionato nella doglianza relativa alla pretesa omessa pronuncia del giudice di primo grado.

• art. 13 comma 1-quater d.P.R. n. 115/2002

  comporta, in caso di inammissibilità del ricorso, il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nella locazione di immobile ad uso diverso dall'abitazione è legittima, in linea di principio, la pattuizione di un canone iniziale differenziato e progressivamente crescente per frazioni successive di tempo, poiché opera la libera determinazione convenzionale del canone.
• La validità di un canone progressivo viene meno solo se dal contratto o da elementi esterni risulti che le parti abbiano in realtà perseguito lo scopo di aggirare i limiti legali all'aggiornamento del canone imposti dall'art. 32 l. n. 392/1978; in tale caso opera la nullità ex art. 79 della stessa legge.
• Ai fini dell'ammissibilità del ricorso per cassazione ex art. 360-bis n. 1 c.p.c., non è sufficiente contrapporre un diverso orientamento o richiamare precedenti non più attuali: occorre confrontarsi con il principio di diritto consolidato prescelto dalla sentenza impugnata e fornire argomenti idonei a indurre la Corte a mutarlo.
• Le censure di violazione di legge o di vizio motivazionale non sono ammissibili quando non colgono la ratio decidendi della sentenza impugnata o quando prospettano questioni non decisive rispetto alla soluzione adottata dal giudice di merito.

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