Cassazione Civile, Ordinanza n. 25560/2025 del 18/09/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una transazione del 21 dicembre 2004, stipulata per definire una precedente lite tra un hotel e un condominio vicini. La clausola centrale prevedeva che l'hotel si impegnasse a non realizzare opere a distanza inferiore a cinque metri dal confine. Nel 2014 l'hotel ha poi realizzato, in prosecuzione di una precedente terrazza, una ulteriore costruzione in cemento armato lungo la linea di confine, destinata a ricovero auto al piano inferiore e a terrazza-sala da pranzo-ristorante al piano superiore. Il condominio ha reagito con un'azione possessoria e ha ottenuto nei gradi di merito una condanna alla demolizione del manufatto. Successivamente l'hotel ha proposto domanda di accertamento del proprio diritto a costruire lungo il confine, sostenendo che la transazione non avesse costituito una servitù prediale di non edificare e che mancasse una volontà reale e inequivoca in tal senso, oltre alla specificazione dell'utilitas e dell'estensione del vincolo. Con il ricorso per cassazione ha dedotto tre motivi: 1) violazione delle norme in tema di servitù e interpretazione contrattuale, assumendo che la clausola fosse solo obbligatoria e non costitutiva di un diritto reale; 2) errata individuazione dell'utilitas della servitù, che sarebbe mancata o comunque non specificata; 3) violazione dell'art. 112 c.p.c. e delle norme sulle prove, per omessa pronuncia sul motivo d'appello relativo al rigetto delle prove testimoniali ritenute essenziali.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i primi due motivi, affermando che la Corte d'appello aveva correttamente interpretato la transazione nel senso della costituzione di una servitù volontaria di non edificare a distanza inferiore a cinque metri dal confine, senza necessità di formule sacramentali, sulla base del testo complessivo dell'atto e delle sue premesse. Ha inoltre ritenuto adeguatamente individuata l'utilitas nel vantaggio per il fondo del condominio consistente nell'inibizione definitiva di future edificazioni dell'hotel nella fascia di rispetto, a tutela della comodità e amenità del fondo dominante. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specificità, poiché il ricorrente non aveva trascritto né riassunto i capitoli di prova asseritamente decisivi e aveva inoltre richiamato in modo non corretto il vizio di cui all'art. 360 c.p.c. n. 3 invece del n. 4. Il ricorso è stato quindi integralmente rigettato, con condanna della società ricorrente alle spese e con attestazione dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1027 c.c.

  Richiamato per definire la servitù prediale come peso imposto su un fondo per l'utilità di un altro fondo; la Corte ne fa applicazione per qualificare la clausola come servitù di non edificare.

• art. 1028 c.c.

  Richiamato in tema di utilitas della servitù; la Corte ritiene che il vantaggio del fondo dominante possa consistere anche in una maggiore amenità o comodità del fondo.

• art. 1031 c.c.

  Richiamato in tema di costituzione delle servitù; la Corte ribadisce che la volontà costitutiva può desumersi dall'atto scritto senza formule sacramentali.

• art. 1058 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare la configurabilità della servitù; la Corte lo ricomprende nel quadro delle norme sulla costituzione del diritto reale.

• art. 1322 c.c.

  Usato per affermare che l'autonomia contrattuale consente di costituire convenzionalmente una servitù di non costruire.

• artt. 1362 c.c. e segg.

  Richiamati come canoni ermeneutici utilizzati correttamente dal giudice di merito nell'interpretazione della transazione.

• art. 1965 c.c.

  Richiamato in relazione alla transazione; la Corte considera il contratto come fonte della pattuizione interpretata come servitù.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente per lamentare omessa pronuncia; la Corte esclude il vizio poiché il motivo è inammissibile per difetto di specificità e mancata indicazione degli atti rilevanti.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte rileva che il terzo motivo era prospettato sotto il n. 3 anziché, al più, sotto il n. 4, ma soprattutto lo dichiara inammissibile per carenza di specificità.

• art. 366, n. 6 c.p.c.

  Richiamato per affermare che il ricorrente deve indicare specificamente gli atti e i documenti su cui il motivo si fonda, cosa non avvenuta.

• art. 2721 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo in tema di prova testimoniale; la Corte non entra nel merito per inammissibilità del motivo.

• art. 2722 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo in tema di prova testimoniale; la Corte non entra nel merito per inammissibilità del motivo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Applicato per dare atto dei presupposti del raddoppio del contributo unificato a carico della parte ricorrente soccombente.

Massime di principio

• Una clausola inserita in una transazione può costituire validamente una servitù prediale di non edificare, anche senza formule sacramentali, quando dall'atto scritto e dal suo complesso emerge in modo inequivoco la volontà di imporre un peso stabile a favore di un fondo e a carico di un altro.
• Nell'interpretazione del contratto deve essere considerato l'atto nel suo complesso, incluse le premesse che ne costituiscono parte integrante e le ulteriori clausole che chiariscono la comune intenzione delle parti; non è consentito isolare una singola espressione per svuotarla del significato sistematico.
• L'utilitas della servitù non richiede un vantaggio economico in senso stretto, potendo consistere anche in maggiore comodità, amenità o abitabilità del fondo dominante, nonché nell'eliminazione di costruzioni spiacevoli o fastidiose per il suo godimento.
• Il divieto di edificare va inteso in senso giuridico, riferendosi a opere che abbiano i caratteri della costruzione, sicché non può essere letto estensivamente fino a comprendere qualsiasi minima apposizione priva di tale natura.
• Nel giudizio di cassazione il motivo che deduca omessa pronuncia o vizio sulla prova deve indicare specificamente gli atti processuali e trascrivere o almeno riassumere i capitoli di prova decisivi, altrimenti è inammissibile per difetto di specificità.
• Quando il ricorso è respinto o dichiarato inammissibile, la soccombenza comporta la condanna alle spese e, se ne ricorrono i presupposti, l'applicazione del raddoppio del contributo unificato.

Come è indicizzato