Cassazione Civile, Sentenza n. 35055/2023 del 14/12/2023

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della CTR che aveva riformato la decisione di primo grado e dato ragione all'Agenzia, confermando la rettifica dell'Ufficio che aveva rideterminato le imposte ipotecarie e catastali sull'atto di vendita (con riserva di proprietà e successiva retrocessione per mancato pagamento) aumentando il valore imponibile da €2.465.634,00 a €3.550.000,00. La ricorrente ha dedotto sette motivi: carenza/apparenza di motivazione; sentenza laconica; violazione del divieto di doppia imposizione e del principio di alternatività IVA/registro (sostenendo che, essendo l'atto assoggettato a IVA, la base imponibile dovesse coincidere col prezzo pattuito e non essere rettificata); illegittimità dell'uso di una perizia bancaria redatta per finalità diverse; mancata considerazione del valore catastale rivalutato; uso illecito del costo di costruzione per la rettifica senza parametri comparativi; omissione di valutazione sulla necessità di lavori rilevanti sull'immobile.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi di doglianza: la CTR non ha dato motivazione apparente o omessa; la qualificazione dell'atto (vendita con riserva e retrocessione) legittimava l'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale; l'opzione per l'IVA non escludeva il potere dell'Ufficio di rettificare la base imponibile ai sensi degli artt. 43, 51 e 52 del d.P.R. n. 131/1986 e quindi di liquidare maggiori imposte ipotecarie e catastali sul valore venale; la perizia bancaria poteva valere come elemento valutativo indiziario; le censure che chiedevano un nuovo esame di merito sono inammissibili in sede di legittimità. Il ricorso è stato rigettato e non sono state poste spese in favore della parte vittoriosa per mancata attività difensiva; la Corte ha altresì dato atto della possibile applicazione dell'ulteriore contributo unificato ex d.P.R. n. 115/2002 art.13 se dovuto.

Norme richiamate

• d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa parte prima art. 1 (comma 1)

  il primo comma dell'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986 prevede che gli atti traslativi a titolo oneroso di beni immobili in genere e gli atti traslativi o costitutivi dei diritti reali immobiliari di godimento siano assoggettati ad imposta proporzionale di registro nella misura del nove per cento.

  La norma stabilisce la misura proporzionale generale dell'imposta di registro per atti traslativi onerosi; la Corte l'ha richiamata per spiegare il regime ordinario dell'imposizione di registro.

• d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 40

  Principio di alternatività IVA/registro: per cessioni soggette a IVA (anche nelle ipotesi di esenzione considerate come 'soggette'), l'imposta di registro si applica in misura fissa; alcune esenzioni (art.10 nn. 8 e 8-bis d.P.R. 633/1972) sono trattate diversamente. La Corte osserva che per immobili strumentali si applica il combinato disposto che può rendere operativa l'alternatività.

• d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 43

  "(…) salvo quanto disposto negli articoli seguenti, è costituita: a) per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, dal valore del bene o del diritto alla data dell'atto ovvero, per gli atti sottoposti a condizione sospensiva, ad approvazione o ad omologazione, alla data in cui si producono i relativi effetti traslativi o costitutivi; (…)"

  La base imponibile dell'imposta di registro è il valore del bene alla data dell'atto, salvo eccezioni normative successive.

• d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 51 (commi 1-3)

  "1. Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto. 2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio. 3. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'Ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma primo avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni."

  Stabilisce il principio che il punto di partenza è il valore dichiarato dalle parti ma che, per immobili, il valore deve intendersi quello venale e l'Ufficio può rettificare usando vari criteri (parametri comparativi, reddito capitalizzato, perizie e "altri elementi").

• d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 52

  "1. L'ufficio, se ritiene che i beni o i diritti di cui ai commi 3 e 4 dell'articolo 51 hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni."

  Attribuisce all'Ufficio il potere di rettificare il valore dichiarato e liquidare la maggiore imposta se ritiene sussistere un valore venale superiore.

• d.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633, art. 10 (numeri 8, 8-bis, 8-ter)

  Norme che individuano ipotesi di esenzione IVA (tra cui la cessione di immobili strumentali) e le relative conseguenze ai fini dell'applicazione del principio di alternatività IVA/registro richiamato dalla Corte.

• d.lgs. 31 dicembre 1992 n. 546 (richiamo art. 1 e disposizioni sulla motivazione)

  Richiamato in relazione ai profili di motivazione delle decisioni amministrative e tributari a presidio del giusto processo e trasparenza della decisione.

• Codice di procedura civile, art. 360 (primo comma, nn. 3 e 5), artt. 112, 132, 161

  Norme processuali invocate per i vizi denunciati: vizio di motivazione apparente/omessa (n.5) e violazione di legge nell'applicazione di norme (n.3), nonché principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e regole di deduzione e motivazione.

• d.P.R. 24 maggio 2002 n. 115, art. 13 (comma 1-quater e 1-bis)

  Norme sul contributo unificato: la Corte dà atto della possibile applicazione dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a carico del ricorrente se dovuto.

Massime di principio

• La base imponibile per le imposte ipotecarie e catastali sugli atti immobiliari si determina con riferimento al valore venale in comune commercio (art. 51 e 52 d.P.R. 131/1986), e non automaticamente al corrispettivo dichiarato dalle parti quando l'Ufficio legittimamente ritiene che il valore venale sia superiore.
• L'opzione per l'assoggettamento a IVA non impedisce all'Amministrazione di rettificare il valore ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali: il principio di alternatività IVA/registro incide sulla misura della registrazione ma non annulla l'autonomia degli altri tributi né il potere di rettifica dell'Ufficio.
• L'Ufficio può utilizzare molteplici criteri per rettificare il valore (parametri comparativi, reddito capitalizzato, perizie, 'altri elementi di valutazione'): perizie bancarie redatte per finalità diverse possono costituire elementi indiziari idonei se valutati e motivati dal giudice di merito.
• In sede di cassazione non è consentito ottenere un nuovo esame di merito sui fatti o sulle valutazioni probatorie (convincimento del giudice di merito), salvo vizio di logicità o manifesti errori giuridici nella motivazione; le censure devono mirare a vizi di diritto o a evidenti lacune logiche nella motivazione.
• Le doglianze sulla motivazione riescono solo se la motivazione è davvero 'apparente' o omessa: la Corte valuta se dal testo della decisione risultino chiaramente gli elementi e il percorso logico giuridico che hanno condotto alla decisione.
• Chi impugna la rettifica di valore deve contestare specificamente gli elementi probatori posti a fondamento della rettifica e indicare in quale modo tali elementi sarebbero irrilevanti o insufficienti, non potendo limitarsi a richiedere un nuovo apprezzamento dei fatti.