Cassazione Civile, Sentenza n. 35008/2023 del 14/12/2023

Esito

La controversia

Controversia derivante da un contratto preliminare (17/01/2002) per la vendita di un terreno a San Zenone degli Ezzelini; Artuso aveva versato acconti e caparra. Disputa sulla condizione concordata che il lotto venisse trasferito "con le opere di urbanizzazione completate": i promittenti venditori (Zen e Dussin) diffidano l'acquirente fissando la stipula e dichiarano che le opere sono "completate e collaudate", quindi dichiarano risolto il preliminare per inadempimento dell'acquirente e si pongono in diritto di trattenere la caparra. Artuso agisce in giudizio chiedendo in via principale la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., in subordine la declaratoria di recesso con restituzione del doppio della caparra e, in ulteriore subordine, la risoluzione del contratto e restituzioni. In primo e secondo grado i giudici hanno ritenuto legittimo il recesso degli Zen e hanno respinto le domande restitutorie di Artuso.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di Artuso. Ha ritenuto che la Corte d'appello avesse interpretato il contratto in modo erroneo non valutando la comune intenzione delle parti alla luce del comportamento successivo e della corrispondenza (violazione art. 1362 c.c.), in particolare non considerando l'uso, da parte degli stessi venditori, dell'espressione "completate e collaudate" nonché la missiva di Artuso che indicava la medesima aspettativa. Inoltre la Corte ha affermato che la domanda di restituzione delle somme versate non può essere esclusa per il fatto che la parte l'avesse formulata con riferimento a una diversa causa di caducazione del vincolo: la restituzione degli acconti dovuti alla mancanza del titolo (ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c.) è dovuta a prescindere dalla specifica causa di estinzione del contratto. Per questi motivi la Cassazione ha cassato la sentenza della Corte d'Appello e ha rinviato la causa alla Corte d'Appello di Venezia in diversa composizione per nuovo esame, rimettendo a questa anche la decisione sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione del contratto deve tener conto non solo del testo letterale ma anche del comportamento delle parti e di elementi extratestuali; il significato va ricostruito con metodo circolare verificando la coerenza tra testo, altre clausole e condotta delle parti.

• art. 1385 c.c.

  Regola la caparra confirmatoria e la possibilità per la parte adempiente di trattenere la caparra o di esigere il doppio in caso di recesso per inadempimento dell'altra parte; l'esercizio di tale diritto dipende dalla legittimità del recesso e dalle circostanze fattuali.

• art. 2033 c.c.

  Azione di ripetizione di indebito oggettivo: quando viene a mancare il titolo giustificativo della prestazione (es. per risoluzione o altra causa), la parte che ha eseguito la prestazione può chiederne la restituzione indipendentemente dalla precisa causa della caducazione del vincolo.

• art. 2932 c.c.

  Disciplina la sentenza costitutiva che produce gli effetti del contratto non concluso; nel caso di specie era invocata dall'attore in via principale per ottenere la produzione degli effetti del preliminare.

• art. 384 c.p.c., comma 2

  Permette alla Corte di Cassazione, in caso di cassazione, di disporre il rinvio della causa alla corte d'appello competente per un nuovo esame di merito; usata qui per il rinvio in diversa composizione.

• art. 385 c.p.c., comma 3

  Attribuisce alla corte di merito del rinvio la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità; la Cassazione ha rimesso a quella corte la decisione sulle spese di questo grado.

Massime di principio

• Nell'interpretare clausole contrattuali ambigue, il giudice deve considerare non solo il testo ma anche la condotta posteriore delle parti e la corrispondenza tra loro per ricostruire la comune intenzione (art. 1362 c.c.).
• Se le parti, nelle comunicazioni successive al preliminare, si riferiscono esplicitamente a "opere completate e collaudate", ciò costituisce elemento rilevante per interpretare la condizione richiesta per la stipula definitiva; il requisito del collaudo va quindi precisato espressamente in contratto o desunto dal comportamento.
• Il diritto del venditore di recedere e trattenere la caparra è subordinato alla legittimità dell'esercizio di tale recesso: affermazioni non corrispondenti al vero (es. attestare un collaudo non ancora effettuato) possono pregiudicare la legittimità del recesso.
• La restituzione di somme versate in esecuzione di un contratto compare come azione di ripetizione d'indebito e spetta ogniqualvolta venga meno il titolo dell'obbligazione, indipendentemente dalla specifica causa di caducazione invocata dalla parte che chiede la restituzione.
• Per evitare controversie, nei contratti (in particolare preliminari immobiliari) è buona prassi disciplinare espressamente se la consegna del lotto è subordinata al mero completamento materiale delle opere o anche al loro collaudo e specificare termini per la stipula definitiva.
• In fase giudiziale è utile formulare domande in via alternativa e fare emergere tutti gli elementi comportamentali ed extratestuali che possono chiarire la comune intenzione delle parti.