Cassazione Civile, Ordinanza n. 31593/2025 del 03/12/2025

Esito

La controversia

La società proprietaria di un immobile al piano terreno aveva impugnato la delibera condominiale che non aveva approvato la sua richiesta di installare una canna fumaria sulla facciata esterna dello stabile, necessaria - secondo quanto dedotto - per rendere il locale idoneo ad attività di ristorazione. In primo grado la domanda era stata respinta; in appello il rigetto era stato confermato sulla base del regolamento condominiale, qualificato come contrattuale, che prevedeva il divieto di apporre infissi sui muri interni ed esterni senza preventiva autorizzazione assembleare e subordinava ogni modificazione del fabbricato all'autorizzazione dell'amministratore, sentito un tecnico. Nel ricorso per cassazione la società ha dedotto quattro motivi: (1) violazione dell'art. 1102 c.c., sostenendo che il muro perimetrale può essere usato per appoggiarvi tubazioni, camini e simili e che la delibera aveva illegittimamente impedito un uso consentito della cosa comune; (2) violazione degli artt. 1109 e 1135 c.c. ed eccesso di potere dell'assemblea, per aver negato l'autorizzazione senza adeguata motivazione e senza considerare la preesistenza di un'altra canna fumaria condominiale; (3) omesso esame di un fatto decisivo, cioè il diritto di avviare l'attività di ristorazione, che avrebbe richiesto l'adeguamento dell'immobile; (4) violazione dell'art. 1122 c.c., del d.l. n. 63/2013 e di norme locali e regolamentari, per non avere la corte d'appello considerato la necessità dell'opera per mettere a norma il locale e per avere il condominio impedito arbitrariamente l'adeguamento.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili tutti e quattro i motivi di ricorso e, per conseguenza, ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto, in sintesi, che le censure non colpissero la ratio decidendi della sentenza impugnata, la quale non si era basata sull'art. 1102 c.c. ma sulla natura contrattuale del regolamento condominiale e sulle sue specifiche clausole limitative; che alcuni motivi erano diretti impropriamente contro la sentenza di primo grado o introducevano questioni nuove non trattate nei giudizi di merito; e che, per il vizio di omesso esame di fatti decisivi, non era stata rispettata la disciplina della c.d. doppia conforme. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e all'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  La Corte ha chiarito che, nel caso concreto, la decisione di merito non si fondava sulla portata di questa norma, ma sul regolamento contrattuale condominiale; ha richiamato comunque il principio secondo cui il regolamento può derogare o integrare la disciplina legale nei limiti della disponibilità della materia.

• art. 1138 c.c.

  È stato richiamato per affermare che le clausole del regolamento contrattuale che limitano l'uso dei beni o delle proprietà esclusive non rientrano, nel caso esaminato, tra le disposizioni inderogabili.

• art. 1139 c.c.

  È stato evocato quale norma di richiamo dell'art. 1102 c.c. al condominio.

• art. 1109 c.c.

  La ricorrente lo ha richiamato per denunciare un preteso eccesso di potere dell'assemblea, ma la Corte ha dichiarato inammissibile la censura per difetto di specificità e per mancato attacco alla ratio decidendi.

• art. 1135 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente insieme all'art. 1109 c.c.; la Corte non ha esaminato il merito della deduzione, reputandola inammissibile.

• art. 1122 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere il diritto di eseguire opere sulla proprietà esclusiva; la Corte ha ritenuto la censura inammissibile perché nuova e non scrutinabile in cassazione nei termini prospettati.

• art. 1362 c.c. e ss.

  Richiamati come canoni di interpretazione negoziale; la Corte ha osservato che una censura sull'interpretazione del regolamento sarebbe stata ammissibile solo denunciando la violazione di tali canoni o l'illogicità del ragionamento del giudice di merito, profili che qui non erano stati dedotti.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  Applicato per la disciplina della c.d. doppia conforme e per dichiarare inammissibile il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. in assenza della dimostrazione della diversità delle rationes delle due decisioni di merito.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È stato il parametro formale dei motivi di violazione di legge, ma le censure sono state dichiarate inammissibili perché non colpivano la ratio decidendi o erano generiche.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  È stato richiamato per il vizio di omesso esame di fatti decisivi; la Corte lo ha ritenuto non utilmente dedotto per la presenza di doppia conforme e per difetto degli oneri di specificità.

• art. 54, comma 2, d.l. n. 83/2012

  Richiamato per l'applicabilità della disciplina della doppia conforme ai giudizi d'appello introdotti dopo l'11 settembre 2012.

• art. 54, comma 3, d.l. n. 83/2012

  Richiamato per la riformulazione dell'art. 360, n. 5, c.p.c. e la conseguente limitazione del sindacato di legittimità sul vizio motivazionale.

• legge n. 134/2012

  Richiamata in relazione alla conversione del d.l. n. 83/2012 e alla disciplina del nuovo art. 360, n. 5, c.p.c.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato per dare atto dei presupposti del versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• Il ricorso per cassazione deve colpire la ratio decidendi effettiva della sentenza impugnata; una censura che si rivolga a una motivazione non decisiva o a un diverso fondamento della decisione è inammissibile.
• Nei rapporti condominiali, un regolamento di natura contrattuale, se validamente vincolante, può imporre limiti anche all'uso delle parti comuni e al contenuto del diritto sulle porzioni esclusive, purché la materia sia disponibile e la clausola sia idonea a derogare alla disciplina legale non inderogabile.
• L'interpretazione del regolamento condominiale, quale negozio, è sindacabile in cassazione solo per violazione dei criteri legali di interpretazione o per illogicità manifesta del percorso argomentativo del giudice di merito; non basta contrapporre una lettura alternativa del testo.
• Non sono proponibili in cassazione censure nuove o questioni di fatto mai trattate nei giudizi di merito; il ricorrente deve indicare in modo specifico dove e come la questione sia stata dedotta nei gradi precedenti.
• In presenza di doppia conforme, il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non dimostra che le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito siano diverse.

Come è indicizzato