Cassazione Civile, Ordinanza n. 18228/2024 del 03/07/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di leasing traslativo avente ad oggetto un immobile ad uso ufficio. Le società utilizzatrici/cessionarie hanno chiesto in giudizio la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta e, soprattutto, hanno eccepito la nullità del contratto per asserita violazione della disciplina urbanistico-edilizia e catastale. In particolare, sostenevano che l’immobile fosse urbanisticamente "inesistente" perché privo del prescritto frazionamento, che la DIA del 2004 non avrebbe prodotto la creazione della particella catastale relativa al bene, e che vi fosse divergenza tra stato di fatto e planimetrie catastali tale da impedire la valida dichiarazione urbanistica richiesta dalla normativa. La concedente ha resistito chiedendo conferma della validità del contratto e, in via riconvenzionale, la risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore. In cassazione, le ricorrenti principali hanno dedotto: 1) violazione dell’art. 1418, comma 3, c.c. e dell’art. 46 d.P.R. 380/2001 per mancato rilievo della nullità del leasing in ragione dell’assenza del frazionamento/titolo edilizio; 2) violazione dell’art. 1418 c.c. e dell’art. 29, comma 1-bis, l. 52/1985 per le divergenze tra bene reale e dati catastali; 3) violazione dell’art. 116 c.p.c. per travisamento della CTU, che secondo loro non avrebbe affermato l’esistenza del frazionamento; 4) violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. per omessa motivazione sulla rilevanza di un provvedimento del Comune di Napoli relativo all’inefficacia di una CILA. La resistente ha proposto ricorso incidentale lamentando omessa pronuncia sull’eccezione di inammissibilità dell’appello principale e sull’eccezione di tardività della domanda di nullità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale e dichiarato inammissibile il ricorso incidentale. Ha ritenuto inammissibili il primo, il secondo e il quarto motivo perché diretti a sollecitare un riesame del fatto e della prova o comunque a colpire rationes decidendi non decisive; ha ritenuto infondato il terzo motivo nella parte in cui invocava la violazione dell’art. 116 c.p.c., chiarendo che la valutazione delle prove rientra nell’autonomia del giudice di merito e non è sindacabile come cattivo esercizio del prudente apprezzamento. Sul piano sostanziale, la Corte ha ribadito il principio delle Sezioni Unite secondo cui la nullità prevista dall’art. 46 d.P.R. 380/2001 è nullità testuale e colpisce la mancata indicazione nell’atto degli estremi del titolo edilizio realmente esistente e riferibile all’immobile, non anche la mera illegittimità urbanistica sostanziale del bene. Le censure incidentali sono state dichiarate inammissibili per carenza di interesse, essendo il ricorso principale già rigettato. Le spese di legittimità sono state compensate integralmente.

Norme richiamate

• art. 1418 c.c.

  La nullità in esame è ricondotta alla nullità testuale prevista dalla norma, quale specifica declinazione della nullità per contrarietà a norme imperative, operante nei soli casi espressamente previsti dalla legge.

• art. 46 d.P.R. 380/2001

  La nullità colpisce la mancata inclusione nell’atto degli estremi del titolo edilizio; il titolo deve esistere realmente ed essere riferibile all’immobile, ma non è richiesta la conformità sostanziale della costruzione al titolo.

• art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985

  La norma è richiamata per escludere che la divergenza tra stato di fatto e dati catastali determini di per sé la nullità del contratto, se gli estremi del titolo sono indicati e il titolo è reale e riferibile al bene.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione delle prove è rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito e non è sindacabile in cassazione come cattivo esercizio di tale potere, salvo i casi in cui la legge imponga un diverso regime probatorio.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La doglianza è stata ritenuta inammissibile perché diretta contro valutazioni di fatto e non contro un effettivo vizio di motivazione decisiva.

• art. 360 c.p.c.

  Le censure formalmente incardinate su violazioni di legge o nullità processuali sono state ritenute in parte inammissibili perché mascheravano richieste di rivalutazione del fatto e della prova.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in adunanza camerale secondo il rito accelerato previsto dalla norma.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Sono stati indicati i presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato da parte delle ricorrenti e del ricorrente incidentale.

Massime di principio

• Nei trasferimenti di diritti reali e nei contratti di leasing immobiliare, la nullità urbanistica prevista dall’art. 46 d.P.R. 380/2001 opera come nullità testuale e presuppone l’omessa indicazione degli estremi del titolo edilizio, non già la mera illegittimità sostanziale dell’immobile rispetto al titolo.
• Se il titolo edilizio esiste ed è riferibile all’immobile, il contratto non è nullo per il solo fatto che l’opera realizzata presenti difformità urbanistiche o catastali rispetto al progetto o alla situazione di fatto.
• In cassazione non è consentito trasformare la censura di violazione di legge in una richiesta di rivalutazione del materiale probatorio o della ricostruzione fattuale compiuta dal giudice di merito.
• La violazione dell’art. 116 c.p.c. non può essere dedotta per contestare il cattivo apprezzamento delle prove, poiché il prudente apprezzamento è quello specifico del giudice della causa e la sua autonomia è tutelata come regola del giudizio di merito.
• Quando la decisione impugnata si fonda su più rationes decidendi autonome, la mancata censura efficace di una sola di esse rende inammissibili o prive di interesse le ulteriori doglianze, poiché la decisione resterebbe comunque sorretta dalla ragione non scalfita.

Come è indicizzato