Cassazione Civile, Ordinanza n. 11800/2024 del 02/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento Irpef per l’anno 2007 con cui l’Amministrazione finanziaria aveva ripreso a tassazione una plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile. La contribuente, insieme ai due fratelli, era proprietaria di appartamenti facenti parte di una palazzina e dell’area cortilizia; prima del rogito era stato stipulato un preliminare che aveva consentito alla società promissaria acquirente di presentare domanda di permesso di costruire per demolizione e nuova costruzione, poi accolta dal Comune. Dopo l’accoglimento, le parti stipulavano la compravendita e veniva avviato l’intervento edilizio. L’Ufficio sosteneva che l’atto dovesse essere riqualificato non come vendita di fabbricato con area pertinenziale, ma come cessione di area edificabile, ritenendo tassabile la plusvalenza ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR e invocando altresì l’art. 20 del d.P.R. n. 131/1986. La CTP aveva accolto la tesi dell’Ufficio; la CTR, invece, aveva riformato la decisione affermando che si trattava di terreno già edificato, posseduto da oltre cinque anni, e che la prospettata demolizione e ricostruzione era irrilevante ai fini tributari. Con il ricorso per cassazione l’Agenzia denunciava violazione e falsa applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR e dell’art. 20 d.P.R. n. 131/1986, sostenendo che la CTR si era fermata a un dato formale e che, secondo la natura intrinseca dell’operazione, l’atto andava considerato cessione di area edificabile; richiamava anche precedenti di legittimità sulla valutazione dell’operazione in base alla sostanza economica e all’intenzione di demolire il fabbricato.

La decisione

La Corte ha respinto l’eccezione preliminare di inammissibilità sollevata dalla contribuente, ritenendo il motivo sufficientemente specifico come censura di violazione di legge. Nel merito, però, ha dichiarato infondato il ricorso: ha ribadito che, ai fini dell’IRPEF, sono tassabili come redditi diversi le plusvalenze realizzate con cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, non anche di terreni già edificati; ciò vale anche se il venditore aveva presentato domanda di demolizione e ricostruzione e l’acquirente aveva poi chiesto la voltura della pratica edilizia. La Corte ha inoltre richiamato il principio per cui, in materia di imposta di registro, non è consentito riqualificare la vendita di un fabbricato come cessione di area edificabile valorizzando l’intenzione delle parti di demolire e ricostruire, dovendo l’ente impositore attenersi al contenuto testuale dell’atto. La sentenza impugnata è stata quindi ritenuta conforme ai precedenti di legittimità; il ricorso è stato rigettato con condanna dell’Agenzia alle spese. È stato anche escluso l’applicazione dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, perché la soccombente era un’amministrazione pubblica ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. b), TUIR

  plusvalenza generata da un atto di compravendita

  Le plusvalenze tassabili come redditi diversi riguardano la cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione; non si estendono ai terreni già edificati, anche se destinati a demolizione e ricostruzione.

• art. 20 d.P.R. n. 131/1986

  intrinseca natura degli atti

  In tema di imposta di registro, la qualificazione dell’atto va compiuta secondo il contenuto testuale e l’intrinseca natura dell’atto tassato, senza attribuire rilievo decisivo all’intenzione delle parti di demolire il fabbricato e costruirne uno nuovo.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È la norma processuale utilizzata per denunciare in cassazione la violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 38 d.P.R. n. 600/1973

  È richiamato dall’Amministrazione a sostegno della pretesa impositiva, ma non costituisce il fulcro della ratio decidendi.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Non si applica la maggiorazione del contributo unificato quando la parte soccombente è una pubblica amministrazione ammessa alla prenotazione a debito.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione delle plusvalenze immobiliari, conta la natura del bene al momento della cessione: se il bene è un fabbricato già edificato, non può essere trattato come area edificabile solo perché le parti prevedono o perseguono la sua demolizione e ricostruzione.
• La nozione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria non può essere estesa oltre il dato normativo fino a includere immobili già edificati, neppure quando l’operazione economica sia finalizzata a un nuovo intervento edilizio.
• In materia di imposta di registro, l’Amministrazione deve attenersi al contenuto testuale e all’intrinseca natura dell’atto, senza riqualificare la compravendita di un fabbricato come cessione di area edificabile sulla base della sola intenzione negoziale delle parti.
• La specificità del motivo di ricorso per violazione di legge è soddisfatta quando il ricorrente indica le norme asseritamente violate e spiega il contrasto tra il loro contenuto precettivo e la decisione impugnata.

Come è indicizzato