Cassazione Civile, Sentenza n. 05376/2026 del 10/03/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti principali impugnavano la sentenza della Corte d'Appello di Milano deducendo, in sintesi: a) errata qualificazione dell'intervento sul "lotto A" come "nuova costruzione" soggetta alla distanza di 10 m dell'art. 9 D.M. n.1444/1968, mentre si sarebbe trattato di demolizione e ricostruzione/ristrutturazione (con mantenimento di sedime/distanze) sulla base della nozione aggiornata dagli interventi normativi; b) mancata specificazione dei destinatari dell'ordine di arretramento e genericità del dispositivo; c) doglianze in tema di vedute (art.905 c.c.) e della loro qualificazione come luci o vedute; d) questioni accessorie relative all'occupazione di porzioni di particella, locali tecnici interrati, richiesta di risarcimenti e riduzione del prezzo per oneri non apparenti.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale (violata applicazione delle norme sulle distanze) ritenendo che la Corte d'Appello avesse qualificato erroneamente come "nuova costruzione" il fabbricato del lotto A sulla base del solo incremento volumetrico. La Corte ha richiamato le modifiche legislative sopravvenute (in particolare le novellazioni del D.P.R. n.380/2001 e la L. n.120/2020 nonché altri interventi), che consentono in molti casi di considerare la demolizione e ricostruzione nell'ambito della "ristrutturazione" e di mantenere le distanze legittimamente preesistenti, purché siano accertati elementi tecnici (sedime, volume, altezza assentita, corrispondenza con l'edificio demolito etc.). Perciò la Corte ha annullato in parte la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte d'Appello di Milano in diversa composizione per una nuova istruttoria tecnica volta ad accertare, tra l'altro: distanza attuale precisa tra lotto A e Condominio di via Garibaldi 16; distanza dell'edificio demolito e sua legittimità all'epoca della costruzione; corrispondenza di sedime/volume/altezza; rispetto degli estremi del titolo edilizio; verifiche su sottotetto e incentivi volumetrici. Altre doglianze sono state dichiarate inammissibili o infondate (tra le quali il motivo sulle vedute proposto dai ricorrenti principali per difetto di interesse) e numerosi motivi incidentali sono stati esaminati e, in più parti, assorbiti o rigettati in ragione dell'accoglimento dei motivi sulle distanze. La Corte ha inoltre richiamato la necessità di provvedere nuovamente sulle spese in relazione all'esito definitivo.

Norme richiamate

• D.M. n.1444/1968, art. 9

  Stabilisce la distanza di 10 m tra pareti finestrate delle "nuove costruzioni"; la Corte ha confermato la inderogabilità di tali distanze per le nuove costruzioni ma ha richiamato che, alla luce delle modifiche legislative successive, la qualificazione dell'intervento (nuova costruzione vs demolizione-ricostruzione/ristrutturazione) deve essere verificata concretamente

• D.P.R. n. 380/2001, art. 3 (definizione di ristrutturazione) e art. 2-bis

  "in ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici ... la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti ... possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti"

  La Corte ha ritenuto che le modifiche introdotte (soprattutto dall'art.10 L. n.120/2020 e precedenti interventi) ampliano la nozione di ristrutturazione demolizione-ricostruzione e consentono, in determinati limiti, di mantenere/distinguere le distanze legittimamente preesistenti; pertanto non ogni aumento volumetrico determina automaticamente la qualifica di "nuova costruzione"

• L. n.120/2020 (decreto semplificazioni), art. 10

  Ha modificato il Testo Unico dell'Edilizia rendendo più ampia la nozione di ristrutturazione e introducendo la possibilità, in casi di rigenerazione urbana, di aumenti volumetrici compatibili con il mantenimento delle distanze legittimamente preesistenti

• D.L. n.32/2019 (conv. L. n.55/2019)

  Interventi volti a semplificare e favorire rigenerazione urbana; ha inciso su disciplina delle distanze e sugli strumenti comunali derogatori, ma la Corte ha ricordato i limiti e successivi interventi correttivi e pronunce di incostituzionalità

• L. n.105/2024 ("Salva Casa"), art. 2-bis comma 1-quater

  "Al fine di incentivare l'ampliamento dell'offerta abitativa ... gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti ... anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime ... a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all'epoca della realizzazione dell'edificio ..."

  Introduzione di una deroga mirata al recupero dei sottotetti che conferma l'orientamento favorevole alla manutenzione/rigenerazione nel rispetto delle distanze vigenti all'epoca di costruzione

• Codice civile, artt. 905-907 (vedute) e artt. 871-878 (distanze tra costruzioni)

  La Corte ha confermato che le vedute e le luci devono essere valutate secondo i requisiti previsti dal codice civile; nel caso specifico alcuni profili sulle vedute sono stati ritenuti non impugnabili per difetto di interesse o sono stati valutati secondo gli elementi fattuali (esistenza di servitù pubblica al tempo della realizzazione)

• Regolamento edilizio Comune di Lissone, art. 44

  Prevede distanza di 5 m dal confine; la Corte ha ritenuto che la possibilità di deroga a livello di piano attuativo/regione incide sulla legittimità amministrativa dei titoli ma non, di per sé, sui rapporti interprivati esterni al Piano di Recupero, quindi il rispetto dell'art.44 va accertato rispetto all'epoca di costruzione degli edifici preesistenti

• L.R. Lombardia n.19/1992 art. 3 e L.R. n.23/1997 art.6 comma 2

  Norme regionali e piani attuativi possono derogare parametri urbanistici nell'ambito della legittimità dei titoli pubblicistici, ma non possono automaticamente incidere sui diritti interprivati di terzi estranei al piano; la Corte ha richiamato la distinzione tra effetti pubblicistici e rapporti interprivati

• Codice civile, artt. 2041 e 2043 (arricchimento senza causa e responsabilità extracontrattuale)

  La Corte ha chiarito che la condanna relativa ai locali tecnici interrati è stata in realtà di tipo risarcitorio ex art.2043 c.c.; il riferimento all'art.2041 è stato ritenuto improprio rispetto al contenuto materiale della decisione di primo grado

• Norme processuali richiamate (art.112, 360 c.p.c., artt.372-378 c.p.c., art.100 c.p.c.)

  Usate per verificare i parametri di legittimità dei motivi, ammissibilità di documenti e corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte ha dichiarato inammissibili alcuni documenti e motivi per difetto di interesse o novità non tempestivamente dedotta

Massime di principio

• Quando un intervento edilizio è stato realizzato come demolizione e ricostruzione, valutare sempre la normativa vigente al momento della ricostruzione: le modifiche normative (D.P.R. 380/2001, D.L. 32/2019, L.120/2020, L.105/2024) possono consentire di considerare l'opera come ristrutturazione e non come "nuova costruzione", con conseguente possibilità di mantenere le distanze legittimamente preesistenti.
• Non è sufficiente il solo incremento volumetrico per qualificare automaticamente l'opera come nuova costruzione: occorre verificare tecnicamente sedime, volume, sagoma, altezza assentita e corrispondenza con l'edificio demolito; per questo serve CTU tecnica precisa (distanze effettive, confronto con preesistenza, titoli edilizi).
• Le deroghe previste da piani attuativi o norme regionali rilevano principalmente sul piano della legittimità amministrativa del titolo; tali deroghe non incidono automaticamente sui rapporti interprivati con terzi estranei al piano: è necessario accertare caso per caso se il terzo sia ricompreso nell'ambito applicativo della deroga.
• Nelle controversie relative a vedute/luci, accertare chi ha interesse effettivo ad impugnare (solo i diretti destinatari della condanna hanno interesse); la sussistenza di servitù esistenti al momento della realizzazione può legittimare aperture che altrimenti sarebbero illecite (principio tempus regit actum).
• Nel formulare richieste giudiziali attinenti a eliminazione o arretramento di opere, le domande devono essere specifiche e i destinatari dell'ordine devono essere chiaramente individuati: disposizioni generiche sul "quanto necessario" possono rendere il provvedimento inefficace o insuscettibile di esecuzione coatta.
• In sede di impugnazione in Cassazione occorre porre con precisione i motivi già svolti in grado ed evitare l'introduzione di documenti o questioni nuove in rito (memorie ex art.378 c.p.c. soggette a limiti); la Corte applicherà rigore su novità e interesse processuale.
• Se si contesta occupazione o opere nel sottosuolo, distinguere tra domanda risarcitoria (art.2043 c.c.) e azione per arricchimento senza causa (art.2041 c.c.); la qualificazione della pretesa incide su onere della prova e presupposti di sussidiarietà.