Cassazione Civile, Sentenza n. 05334/2026 del 10/03/2026

Esito

La controversia

Gli attori Lomonaco chiedevano: 1) la dichiarazione di inesistenza della servitù di appoggio vantata dalla società Polverini; 2) la demolizione o riduzione in pristino di parti di fabbricati realizzati in aderenza o in violazione delle distanze legali (compreso garage e vano scala) e, in subordine, la restituzione proporzionale del prezzo; 3) il ristabilimento delle distanze legali e la demolizione degli abusi; 4) il risarcimento dei danni e le spese di lite. I convenuti si difendevano invocando titoli di acquisto, usi preesistenti, legittime concessioni comunali e, per la Polverini, il diritto a costruire in appoggio. In primo grado il Tribunale dichiarò legittimo l'appoggio per una porzione ma accertò violazioni delle distanze sugli altri lati e ordinò demolizioni e risarcimenti; la Corte d'appello confermò la pronuncia del Tribunale ritenendo non dimostrata la preesistenza utile per usucapione, verificando le misurazioni tecniche che indicavano inosservanza delle distanze e ritenendo irrilevante il permesso comunale nei rapporti fra privati. I Lomonaco ricorrevano in Cassazione con sei motivi; la Lorenzini Roselli proponeva ricorso incidentale relativo alla trascrizione e opponibilità della sentenza ai successori a titolo particolare.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato la maggior parte dei motivi di ricorso dei Lomonaco ritenendo che essi in massima parte contestassero valutazioni di fatto e apprezzamenti probatori riservati al giudice di merito (inammissibilità o infondatezza delle censure di fatto). Tuttavia la Corte ha accolto il sesto motivo relativo alla insufficiente/apperente motivazione della Corte d'appello circa la determinazione della decorrenza e misura del danno per la diminuzione di luce e aria: ha ritenuto che mancasse un concreto accertamento di quando si è verificato il pregiudizio e che la motivazione della Corte d'appello fosse vaga, per cui ha cassato la sentenza limitatamente a questo profilo e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione per nuovo esame. Il ricorso incidentale proposto da Paola Lorenzini Roselli è stato dichiarato inammissibile perché le questioni dedotte in Cassazione (sulla trascrizione e opponibilità) non risultavano state adeguatamente dedotte e svolte nei precedenti gradi di merito e avrebbero richiesto nuovi accertamenti di fatto. La Corte ha inoltre annotato il possibile raddoppio del contributo unificato per la ricorrente incidentale ai sensi dell'art. 13 co.1-quater D.P.R. 115/2002. In sintesi: confermata in gran parte la pronuncia di merito, annullata solo per carenza motivazionale sul punto del dies a quo e quantificazione del danno, con rinvio per nuovo esame.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  Riferita nella critica sulla possibilità di edificare in aderenza e sugli effetti sulle distanze; la Corte ha ritenuto che la censura non superasse il sindacato di fatto e che la ricostruzione della distanza fosse questione di fatto non sindacabile in Cassazione

• art. 875 c.c.

  Richiamato in relazione a questioni di prevenzione e diritti di edificazione; la Corte non ha ritenuto fondata la contestazione normativa sollevata dai ricorrenti

• art. 905 c.c.

  Usato per valutare la veduta diretta dall'alto (affaccio/veduta); la Corte d'appello aveva ritenuto esistente una veduta in violazione dell'art. 905 c.c., valutazione non sindacabile in Cassazione

• art. 1158 c.c.

  Richiamato in relazione alla protezione della proprietà e alla responsabilità per opere lesive dei diritti di vicinato; valutazione rimessa al merito

• art. 23 L. 1150/1942

  Il 'comparto edificatorio' era stato evocato dalle parti; la Corte ha ribadito che gli strumenti urbanistici attuativi non incidono sui diritti soggettivi tra privati e non possono derogare alle norme sulle distanze tra costruzioni

• art. 4 L. 10/1977

  Invocato dai ricorrenti in relazione alla concessione edilizia; la Corte ha ritenuto infondata la censura che avrebbe fatto prevalere il titolo amministrativo nei rapporti fra privati

• art. 5 N.T.A. PRG Comune di Anzio

  "distanza tra fabbricati di dieci metri"

  La Corte d'appello ha applicato le NTA del PRG (zona B1) ritenendo violata la distanza di legge tra fabbricati; tale accertamento è stato considerato fondato su misurazioni tecniche e non sindacabile in Cassazione

• D.M. 1444/1968

  "mt. 10,00 previsti dal PRG e dal DM 1444/68"

  Richiamato insieme al PRG per la misura di distanza tra fabbricati; la Corte ha dato rilievo alle misurazioni tecniche che mostravano inosservanza della distanza prevista

• art. 132 co.2 n.4 c.p.c.

  Richiamato in relazione al vizio di motivazione; la Corte ha applicato i limiti del sindacato di legittimità sulla motivazione e ha ritenuto fondato il motivo relativo alla motivazione apparente circa la determinazione del danno

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato in relazione alle norme sul procedimento d'appello e motivazione; censura ritenuta in gran parte infondata salvo quanto attiene alla motivazione del danno

• art. 360 c.p.c.

  Norma che elenca i motivi di ricorso per cassazione; i ricorrenti hanno fondato i loro motivi su varie letture di questo articolo; la Corte ha valutato la rilevanza e ammissibilità delle singole doglianze

• art. 111 c.p.c.

  "comma 4° dell'art. 111 c.p.c."

  Richiamato dalla ricorrente incidentale in relazione al diritto di difesa e conoscibilità della lite; la Corte ha ritenuto la censura inammissibile per novità di questione non dedotta in sede di merito

• art. 813 c.c., art. 949 c.c., art. 2653 c.c.

  Norme relative alla trascrizione e opponibilità degli atti giudiziali immobiliari; la ricorrente incidentale ha dedotto la mancata trascrizione della domanda giudiziale ma la Corte ha dichiarato la censura inammissibile per mancata deduzione nei gradi precedenti

• art. 13 co.1-quater D.P.R. 115/2002

  Norma richiamata in ordine al raddoppio del versamento del contributo unificato, che la Corte ha ritenuto potesse trovare applicazione nei confronti della ricorrente incidentale

Massime di principio

• I provvedimenti amministrativi (concessioni edilizie) non prevalgono sui diritti soggettivi dei privati nei rapporti di vicinato: la legittimità urbanistica non sterilizza le azioni di chi vede lesi i limiti di distanza e i diritti di veduta/affaccio.
• In Cassazione non è possibile ottenere la revisione delle valutazioni di fatto e del convincimento tecnico del giudice di merito se non sono prospettati errori di diritto o travisamenti della prova che soddisfino i rigorosi requisiti (errore sul demonstratum, decisività, certezza assoluta).
• Il ricorso per cassazione deve essere specifico: il ricorrente deve indicare le norme ritenute violate e confrontarle con le parti della motivazione impugnata; censure vaghe o che insistono solo su rivalutazioni probatorie sono inammissibili o infondate.
• Sull'istituto del comparto edificatorio e sugli strumenti urbanistici attuativi: essi non possono derogare ai limiti di tutela dei diritti privati (distanze tra costruzioni), che vanno valutati secondo le norme del codice civile e dei regolamenti locali.
• La determinazione del momento iniziale del danno (dies a quo) per diminuito godimento di luce e aria richiede espressi accertamenti e motivazione adeguata: una motivazione vaga o meramente assiomatica può portare alla cassazione e al rinvio per nuovo esame.
• Le questioni in Cassazione che implicano nuovi accertamenti di fatto o che non sono state dedotte in sede di merito sono, di regola, inammissibili; i successori a titolo particolare che vogliano opporre la inopponibilità di una sentenza devono aver fatto valere la questione nei gradi precedenti o rischiano di trovarsi esclusi.