Cassazione Civile, Ordinanza n. 12826/2023 del 11/05/2023

Esito

La controversia

Una condomina aveva proposto opposizione avverso un decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di oneri condominiali. L'opposizione era stata respinta in primo grado e il Tribunale aveva confermato il rigetto, ritenendo che, nonostante il complesso immobiliare fosse sottoposto a sequestro preventivo penale e fosse stato nominato un custode giudiziario, l'amministratore conservasse il potere di riscuotere le spese condominiali e che non risultasse provato un provvedimento di esautorazione dei suoi poteri. In cassazione la ricorrente ha dedotto, con due motivi, la violazione delle norme sul sequestro preventivo e sulla legittimazione processuale e sostanziale: con il primo motivo ha sostenuto che, essendo il complesso sottoposto a sequestro preventivo per lottizzazione abusiva, le spese di custodia e manutenzione dovevano gravare sull'amministrazione della giustizia e sul custode giudiziario; con il secondo ha censurato la decisione per avere attribuito gli oneri manutentivi al presidente del consiglio direttivo/amministratore invece che al custode giudiziario, richiamando anche il regolamento di condominio e l'art. 1129 c.c. La Corte ha esaminato unitariamente i motivi, ritenendoli fondati alla luce del principio già affermato in una precedente ordinanza: il sequestro preventivo, salvo diversa e concreta limitazione fissata dal giudice penale, comprime i poteri gestori dei condomini, dell'assemblea e dell'amministratore, concentrando le attività gestorie nel custode giudiziario.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato al Tribunale di Brindisi in diversa composizione per nuovo esame, anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità. Ha inoltre precisato che la memoria depositata dal condominio intimato, in assenza di controricorso, non poteva essere considerata. Il nucleo decisivo è stato l'erroneo riparto dell'onere della prova: il Tribunale aveva posto a carico della condomina l'onere di dimostrare un provvedimento di esonero dell'amministratore, mentre avrebbe dovuto essere l'amministratore/condominio a provare l'eventuale permanenza di poteri gestori residuali nonostante il sequestro. La decisione di merito è stata quindi annullata perché fondata su un'impostazione non corretta circa gli effetti del sequestro preventivo sulla gestione condominiale.

Norme richiamate

• art. 321 c.p.p.

  il sequestro preventivo ha funzione cautelare e determina un vincolo di indisponibilità che, salvo diversa indicazione del giudice penale, incide sulle facoltà gestorie inerenti ai beni sequestrati.

• art. 322 c.p.p.

  è richiamato come rimedio di tutela esperibile contro il sequestro o i suoi effetti, a sostegno della legittimità della temporanea compressione dei diritti dei condomini.

• art. 323 c.p.p.

  è richiamato per evidenziare il carattere provvisorio del vincolo derivante dal sequestro preventivo.

• art. 2697 c.c.

  la Corte afferma che il giudice di merito ha invertito l'onere della prova: spettava a chi sosteneva la permanenza dei poteri gestori dimostrare l'esistenza di una limitazione concreta dei poteri del custode e la residua disponibilità dell'amministratore o dell'assemblea.

• art. 100 c.p.c.

  è richiamato nei motivi di ricorso, ma la Corte non sviluppa un autonomo principio su tale norma.

• art. 75 c.p.c.

  è richiamato nei motivi di ricorso, senza specifica autonoma ratio decidendi.

• art. 1129 comma 9 c.c.

  è richiamato nei motivi di ricorso in relazione ai poteri e alla posizione dell'amministratore, ma la decisione ruota soprattutto sugli effetti del sequestro preventivo.

• DPR n. 115/2002, artt. 4, 58, 59 e 150

  sono richiamati nei motivi di ricorso con riferimento alla disciplina delle spese di custodia e al regime dell'amministrazione della giustizia in caso di sequestro.

Massime di principio

• Il sequestro preventivo di un complesso condominiale, quando comporti la nomina di un custode giudiziario e non contenga diverse limitazioni, comprime sia i diritti individuali dei condomini sia i poteri gestori dell'amministratore e dell'assemblea, concentrando la gestione dei beni comuni nell'ausiliare del giudice penale.
• In presenza di un sequestro preventivo, il giudice civile deve verificare in concreto se il provvedimento penale abbia limitato i poteri del custode e mantenuto una residua capacità gestoria degli organi condominiali; in difetto di tale prova, non può presumersi la permanenza dei poteri dell'amministratore.
• L'onere di provare l'esistenza di una deroga concreta ai poteri del custode giudiziario o una residua disponibilità gestoria degli organi condominiali grava sulla parte che invochi la persistenza dei poteri ordinari di gestione, non sulla parte che contesti la riscossione degli oneri durante il sequestro.
• La sottoposizione a sequestro preventivo non può essere ignorata dal giudice di merito nel valutare la legittimazione dell'amministratore a richiedere e riscuotere oneri condominiali, poiché la misura cautelare penale può incidere direttamente sulla governance del condominio.

Come è indicizzato