Cassazione Civile, Ordinanza n. 12758/2023 del 11/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda proposta da una società proprietaria di alcuni locali al secondo piano di un immobile, per far accertare che il vano scale e il vano ascensore serventi quei locali fossero parti comuni del condominio ex art. 1117 c.c. e che la medesima avesse diritto a utilizzarli anche per l'accesso dai civici laterali indicati; veniva inoltre chiesto il risarcimento dei danni per la pretesa eliminazione di tali accessi. Il Tribunale respingeva la domanda, ma la Corte d'appello riformava la decisione, ritenendo che dalla ricostruzione degli atti di trasferimento e di scissione societaria non emergesse una volontà univoca di escludere scale e ascensore dalla comunione condominiale, sicché operava la presunzione di comproprietà delle parti comuni. La società soccombente proponeva ricorso per cassazione con un unico motivo, deducendo violazione dell'art. 1117 c.c. e omesso esame di fatti decisivi: sosteneva che per vincere la presunzione di condominialità dovesse aversi riguardo solo all'atto costitutivo del condominio, ossia al primo atto di frazionamento della proprietà originaria, e che gli atti successivi e la planimetria allegata al contratto di locazione non potessero essere valorizzati per affermare la comunione di scale e ascensore. La controparte resistette con controricorso e propose ricorso incidentale, lamentando che la Corte d'appello, pur avendo riconosciuto in motivazione la perdita di uno degli accessi e le conseguenze risarcitorie, non aveva poi inserito nel dispositivo una statuizione di condanna al risarcimento, invocando l'art. 156, comma 2, c.p.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale, ritenendo infondata la censura sull'art. 1117 c.c.: ha affermato che la situazione di condominio sorge con il frazionamento della proprietà originaria e che, da quel momento, opera la presunzione di comunione delle parti dell'edificio destinate all'uso comune, presunzione che può essere vinta solo da un titolo contrario espresso e univoco. Nel caso concreto, gli atti richiamati non contenevano una chiara volontà di escludere scale e ascensore dalla comunione; al contrario, la ricostruzione della vicenda immobiliare e la planimetria dimostravano la permanenza della destinazione comune. La Corte ha poi dichiarato inammissibile il ricorso incidentale, osservando che l'omissione del dispositivo sulla statuizione risarcitoria non integra omessa pronuncia ma errore materiale emendabile con il procedimento di correzione ex artt. 287 e 288 c.p.c., esperibile davanti al giudice che ha pronunciato la sentenza. Quanto alle spese, le ha compensate per metà e ha posto il residuo a carico della ricorrente principale.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di comproprietà delle parti comuni opera dal momento in cui si realizza il frazionamento della proprietà originaria e può essere superata solo da un titolo contrario espresso e univoco; in mancanza, scale e ascensore restano comuni.

• art. 1117, n. 1, c.c.

  Le scale rientrano tra le parti comuni presunte, salvo prova contraria di proprietà esclusiva.

• art. 1117, n. 3, c.c.

  L'ascensore rientra tra le parti comuni presunte, salvo titolo contrario.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  La censura di omesso esame di fatti decisivi è stata ritenuta infondata perché la Corte territoriale aveva esaminato la vicenda immobiliare e i documenti rilevanti.

• art. 156, comma 2, c.p.c.

  L'omissione nel dispositivo di una statuizione già affrontata in motivazione non integra di per sé nullità da omessa pronuncia, quando si tratta di errore materiale.

• artt. 287 e 288 c.p.c.

  L'errore materiale della sentenza è emendabile con il procedimento di correzione davanti allo stesso giudice che ha pronunciato la decisione.

• art. 331 c.p.c.

  In presenza di litisconsorzio necessario sarebbe occorsa l'integrazione del contraddittorio, ma la Corte l'ha ritenuta superflua poiché il ricorso era comunque infondato.

• art. 101 c.p.c.

  Richiamato per affermare l'esigenza del contraddittorio effettivo, in bilanciamento con l'economia processuale.

• art. 175 c.p.c.

  Richiamato per il potere del giudice di dirigere il processo evitando attività inutili e dilatorie.

• art. 127 c.p.c.

  Richiamato nel quadro della trattazione in camera di consiglio e della gestione efficiente del processo.

• art. 111 Cost.

  Richiamato per il principio di ragionevole durata del processo e per le garanzie del contraddittorio e della parità delle parti.

• art. 24 Cost.

  Richiamato come fondamento delle garanzie difensive nel processo.

• artt. 6 e 13 CEDU

  Richiamati come parametri del diritto a un processo in tempi ragionevoli e a un rimedio effettivo.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Richiamato per dare atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel condominio sorti per frazionamento dell'originaria proprietà unica, la presunzione legale di comunione delle parti comuni opera sin dal primo atto di trasferimento delle unità suscettibili di separata utilizzazione.
• Per superare la presunzione di condominialità di beni astrattamente comuni ex art. 1117 c.c. occorre un titolo contrario espresso e inequivoco; non bastano deduzioni interpretative o una volontà implicita non chiaramente risultante dagli atti.
• Una volta accertata l'esistenza del condominio, le vicende traslative delle singole unità si estendono alle parti comuni necessarie o funzionali al servizio delle unità stesse secondo il principio accessorium sequitur principale.
• L'omissione nel dispositivo di una statuizione già enunciata in motivazione integra, quando ne ricorrano i presupposti, un errore materiale correggibile ex artt. 287-288 c.p.c. e non necessariamente un'omessa pronuncia.
• Nel giudizio di cassazione, quando il ricorso è comunque infondato, il giudice può evitare attività processuali superflue, inclusa l'integrazione del contraddittorio, in ossequio al principio di ragionevole durata del processo.

Come è indicizzato