Cassazione Civile, Ordinanza n. 22629/2026 del 02/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un compendio immobiliare sito in Pacentro, acquistato dalla società 12 Maggio S.r.l. a seguito di decreto di trasferimento emesso nell'ambito di una procedura esecutiva immobiliare. La società ha agito contro due soggetti: da un lato, ha chiesto la risoluzione di una scrittura privata senza data sottoscritta con Paolino Vella, che qualificava come preliminare di vendita del bene, deducendo il grave inadempimento del promissario acquirente; dall'altro, ha chiesto nei confronti di Eva Vella l'accertamento dell'occupazione senza titolo e il rilascio dell'immobile. Inoltre ha domandato, nei confronti di entrambi, il pagamento di euro 20.000 annui dal maggio 2011 fino al rilascio, a titolo di remunerazione della gestione ovvero di indennità di occupazione. Paolino Vella si è difeso sostenendo che l'operazione non fosse una vera vendita, ma un finanziamento mascherato: secondo la sua prospettazione, la società avrebbe acquistato formalmente l'immobile per conto di un terzo finanziatore, con obbligo di ritrasferimento a favore suo, e la scrittura sarebbe nulla perché diretta a eludere il divieto di patto commissorio ex art. 2744 c.c.; inoltre, la somma annua di euro 20.000, sommata agli interessi dell'8%, costituirebbe un costo usurario del finanziamento. In via riconvenzionale chiedeva il trasferimento del bene in suo favore ex art. 1706 c.c. o comunque con sentenza costitutiva, previo pagamento di euro 165.000. Eva Vella ha invece sostenuto di detenere il bene in forza di un contratto di affitto di fondo rustico del 3 marzo 2012, registrato e destinato a durare fino al 2022 o al 2027 in base alla disciplina agraria; ha quindi eccepito l'incompetenza del tribunale ordinario in favore della sezione specializzata agraria e ha contestato la domanda di rilascio e quella di pagamento. Nel corso del giudizio vi è stato anche disconoscimento della sottoscrizione del contratto di affitto e CTU grafologica, conclusasi per la non autenticità della firma. Il tribunale ha poi qualificato la scrittura privata come contratto preliminare, ha dichiarato la risoluzione per inadempimento, ha dichiarato inopponibile alla società il contratto di affitto e ha condannato entrambi alla restituzione del bene, oltre al risarcimento del danno da occupazione. In appello, la Corte territoriale ha rigettato l'appello principale di Eva Vella e accolto solo in parte quello incidentale di Paolino Vella, limitatamente alla condanna alla restituzione del bene, ritenendo che tale domanda non fosse stata proposta dalla società nei confronti di lui, ma solo nei confronti di Eva Vella. In cassazione Paolino Vella ha dedotto: 1) nullità o inefficacia della sentenza e del procedimento per difetto di procura alle liti in relazione alla domanda di risoluzione, sostenendo che il mandato difensivo riguardasse solo la domanda di rilascio dell'immobile occupato senza titolo; 2) violazione delle norme sull'interpretazione del contratto e dell'art. 2744 c.c., lamentando che la scrittura fosse stata erroneamente qualificata come preliminare anziché come operazione fiduciaria o di finanziamento in frode al divieto di patto commissorio; 3) errata esclusione dell'usurarietà della pattuizione annua di euro 20.000, che egli assumeva dovesse essere computata come interesse sul prestito. Eva Vella, con ricorso incidentale, ha dedotto: 1) violazione delle norme sul rito agrario e sulla rimessione in termini, sostenendo di non aver potuto integrare gli atti dopo il mutamento del rito e il disconoscimento della firma; 2) violazione degli artt. 216 e 217 c.p.c. per il mancato deposito e l'omessa ammissione dell'originale del contratto di affitto sul quale era stata disposta la verificazione; 3) nullità della CTU e della sentenza per non avere la consulenza esaminato l'originale del documento successivamente reperito e per omesso esame del contratto di affitto. La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto nuova e non specificamente localizzata, quindi inammissibile, la censura di Paolino Vella sul difetto di procura. Ha poi affermato che i motivi relativi alla qualificazione della scrittura, al preteso patto commissorio e all'usura erano in realtà diretti a ottenere una nuova valutazione del fatto e delle prove, preclusa in sede di legittimità, e comunque la Corte d'appello aveva motivatamente escluso sia l'esistenza di un finanziamento sia la prova di un pactum fiduciae. Quanto al ricorso incidentale, ha giudicato generiche le doglianze sulla rimessione in termini e sul deposito dell'originale, richiamando i limiti del sindacato di legittimità in materia di CTU e osservando che la mancata rinnovazione della consulenza non determina di per sé nullità. Il giudizio di cassazione si è quindi concluso con il rigetto in rito dei ricorsi e la condanna di Paolino Vella alle spese nei confronti della società, oltre agli oneri sul contributo unificato.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibili il ricorso principale di Paolino Vella e il ricorso incidentale di Eva Vella. Ha condannato il ricorrente principale al pagamento delle spese in favore della società controricorrente e ha dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato da parte di entrambi i ricorrenti, se dovuto. La decisione d'appello è quindi rimasta ferma nella sostanza, salvo la correzione già operata dalla Corte territoriale circa l'illegittimità della condanna alla restituzione del bene nei confronti di Paolino Vella, perché tale domanda non era stata proposta contro di lui dalla società attrice.

Norme richiamate

• art. 83 c.p.c.

  La censura sul difetto di procura alle liti è stata ritenuta inammissibile perché nuova e non specificamente localizzata nei precedenti gradi di giudizio.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Il ricorrente deve indicare specificamente se, dove e quando la questione è stata proposta e localizzare gli atti processuali rilevanti; in difetto, il motivo è inammissibile.

• art. 2744 c.c.

  La Corte ha escluso che, nel caso concreto, ricorressero gli elementi per configurare una violazione del divieto di patto commissorio, valorizzando la mancata prova di un finanziamento e di un pactum fiduciae.

• art. 1706 c.c.

  La domanda riconvenzionale di trasferimento del bene è stata proposta dal convenuto come conseguenza della tesi del mandato all'acquisto senza rappresentanza, ma la Corte ne ha confermato il rigetto.

• art. 1362 c.c.

  Le censure sull'interpretazione della scrittura privata sono state considerate inammissibili perché volte a sollecitare una rivalutazione del fatto e della prova.

• art. 1363 c.c.

  Come per l'art. 1362 c.c., la doglianza è stata ritenuta una critica al merito dell'interpretazione contrattuale, non un vero errore di diritto.

• art. 360 c.p.c.

  nn. 3, 4, 5; art. 360-bis c.p.c.

  La Corte ha ribadito che in cassazione non sono ammessi motivi diretti a ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio; il ricorso incidentale è stato ritenuto inammissibile anche ai sensi dell'art. 360-bis c.p.c.

• art. 4, terzo comma, d.lgs. 150/2011

  Il mutamento del rito non comporta automaticamente rimessione in termini; occorre la dimostrazione di un concreto pregiudizio al diritto di difesa.

• artt. 216 e 217 c.p.c.

  La Corte ha ritenuto generica la doglianza sul mancato deposito dell'originale del documento e ha osservato che la rinnovazione della verificazione/CTU resta rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito.

• art. 420, comma 6, c.p.c.

  Nel passaggio al rito speciale, la parte può chiedere di essere rimessa in termini solo se deduce un effettivo pregiudizio derivante dalle preclusioni maturate.

• art. 426 c.p.c.

  Il passaggio dal rito ordinario al rito speciale non determina di per sé la riapertura delle preclusioni già maturate nel rito ordinario.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In presenza di inammissibilità del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• In cassazione sono inammissibili i motivi che introducono per la prima volta questioni non tempestivamente dedotte nei gradi di merito, specie quando si tratta di eccezioni processuali come il difetto di procura alle liti.
• La deduzione di violazione delle norme sull'interpretazione del contratto non può risolversi in una richiesta di nuova valutazione del contenuto negoziale o delle prove: il sindacato di legittimità è limitato all'errore di diritto e alla motivazione solo nei limiti oggi consentiti.
• Il divieto di patto commissorio presuppone la prova di un'operazione di finanziamento o di una garanzia reale atipica diretta a coartare il debitore; in mancanza di prova del pactum fiduciae e del collegamento funzionale, la clausola va valutata secondo la sua effettiva causa negoziale risultante dagli accertamenti di merito.
• La prospettazione dell'usurarietà di una pattuizione presuppone l'esistenza di un rapporto di finanziamento o di un'obbligazione di restituzione del capitale con maggiorazione: se il giudice di merito esclude in fatto il finanziamento, manca il presupposto stesso della censura.
• Il mutamento del rito non comporta automaticamente la rimessione in termini: la parte deve allegare e dimostrare un concreto pregiudizio al diritto di difesa derivante dalle preclusioni processuali già maturate.
• La mancata rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio non integra, di per sé, nullità della CTU o della sentenza; la decisione se disporre nuovi accertamenti tecnici rientra nel potere discrezionale del giudice di merito.

Come è indicizzato