Cassazione Civile, Ordinanza n. 16184/2024 del 11/06/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'incarico conferito a un agente immobiliare per individuare un conduttore di un immobile. La locatrice ha sostenuto che il mediatore non avesse correttamente informato sulle condizioni patrimoniali/reddituali del soggetto reperito, il quale poi si era rivelato moroso, con conseguenti danni consistenti nei costi di mediazione, nei costi del contratto di locazione, nelle spese legali per lo sfratto e nei canoni non riscossi. In primo grado il Tribunale aveva accolto solo in parte la domanda, riconoscendo il risarcimento dei costi documentati e negando invece i canoni non percepiti. In appello, la Corte territoriale ha rigettato l'appello principale della locatrice e accolto quello incidentale del mediatore, riformando integralmente la decisione e respingendo tutte le domande. In cassazione la ricorrente ha dedotto tre motivi: (1) violazione delle norme sulla procura alle liti, sostenendo la nullità della procura dell'appellante incidentale per difetto di specificità e di riferibilità al giudizio di appello; (2) violazione delle norme sull'onere della prova e sulla valutazione delle prove, censurando l'affermazione della Corte d'appello circa la prova dell'avvenuta corretta informazione da parte del mediatore e la valorizzazione della testimonianza della moglie/socia del mediatore; (3) violazione delle norme sul dovere del mediatore di informare le parti, contestando l'esclusione della responsabilità per i canoni di locazione non percepiti e sostenendo che la Corte avrebbe erroneamente addossato alla locatrice il rischio dell'alea del rapporto locatizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Il primo motivo è stato ritenuto in parte infondato e in parte inammissibile: la procura conferita in primo grado si estende, salvo limitazioni espresse, anche all'appello; le ulteriori censure sulla forma telematica e sulla specialità della procura sono state giudicate nuove e non adeguatamente localizzate nel precedente iter processuale, con violazione dell'art. 366, n. 6, c.p.c. Il secondo motivo è stato ritenuto infondato perché la valutazione dell'attendibilità del teste spetta al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione; inoltre la questione dell'incapacità a deporre non risultava correttamente dedotta e localizzata, e comunque la censura non colpiva tutte le rationes decidendi della sentenza d'appello, che aveva anche rilevato la mancata allegazione, da parte della locatrice, del fatto che, ove informata diversamente, non avrebbe concluso il contratto. Il terzo motivo è stato ritenuto infondato perché la Corte territoriale aveva accertato, con valutazione di merito non censurabile, che il mediatore aveva fornito l'informazione telefonica sulle condizioni reddituali del potenziale conduttore, che la locatrice aveva visionato la dichiarazione dei redditi e che il versamento del deposito cauzionale confermava una valutazione di affidabilità del contraente; il ricorso inoltre non colpiva la ratio decisiva relativa alla prova dell'adempimento informativo del mediatore. Non è stata disposta pronuncia sulle spese per mancanza di attività difensiva dell'intimato.

Norme richiamate

• art. 83 c.p.c.

  La procura alle liti conferita per il primo grado, se rilasciata senza limitazioni, si intende estesa anche al grado di appello.

• art. 10 d.P.R. 123/01

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere l'inefficacia della procura in calce agli atti telematici, ma la censura è stata ritenuta nuova e non autosufficiente.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Il ricorrente che deduca una questione non trattata in sentenza deve allegare e localizzare con precisione nel ricorso dove essa sia stata introdotta nei gradi di merito.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato in tema di valutazione delle prove, ma la Corte ha ribadito che non è consentita in cassazione una nuova valutazione del materiale istruttorio.

• art. 116 c.p.c.

  Il sindacato di legittimità non può trasformarsi in un riesame del merito della valutazione probatoria.

• art. 246 c.p.c.

  L'incapacità a testimoniare deve essere eccepita dalla parte e la relativa eccezione va specificamente localizzata nel processo precedente.

• art. 2727 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alle presunzioni, ma senza che la censura superasse il vaglio di ammissibilità e di merito.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente sulle presunzioni semplici, senza incidenza sul decisum.

• art. 1710 c.c.

  Il mediatore è stato accusato di non aver usato la diligenza richiesta dal mandato/rapporto professionale; la Corte ha escluso l'inadempimento sulla base delle prove acquisite.

• art. 1176 c.c.

  La diligenza professionale del mediatore va valutata in concreto; nel caso, la Corte ha ritenuto provato l'adempimento.

• art. 1759 c.c.

  Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze note o conoscibili con l'ordinaria diligenza che possano influire sulla conclusione dell'affare; la Corte ha ritenuto che tale dovere fosse stato adempiuto.

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  Richiamato per il contributo unificato aggiuntivo in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Prevede l'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

• L. n. 39 del 3 febbraio 1989

  Richiamata dalla ricorrente in tema di disciplina dell'attività di mediazione e dei doveri professionali del mediatore.

• d.lgs. n. 206 del 2005

  Richiamato dalla ricorrente, ma senza che la Corte ne traesse una specifica regula decisoria nel caso concreto.

Massime di principio

• La procura alle liti conferita per il primo grado si estende anche al grado di appello se non contiene una limitazione espressa; una censura sulla validità della procura deve essere specificamente dedotta e localizzata nei precedenti gradi di giudizio.
• In cassazione non è consentito chiedere una nuova valutazione dell'attendibilità dei testimoni o delle risultanze istruttorie, perché tale apprezzamento appartiene al giudice di merito.
• La deduzione di questioni non esaminate dalla sentenza impugnata richiede, a pena di inammissibilità, la specifica allegazione e localizzazione degli atti in cui tali questioni sono state proposte nei precedenti gradi, in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso.
• L'eccezione di incapacità a testimoniare deve essere tempestivamente sollevata dalla parte interessata e non può essere introdotta in cassazione senza indicare dove e quando sia stata già proposta.
• Il mediatore risponde per violazione dell'obbligo informativo solo se omette di comunicare circostanze a lui note o conoscibili con l'ordinaria diligenza che siano idonee a incidere sulla conclusione dell'affare; l'accertamento dell'adempimento va compiuto con riferimento al momento della conclusione dell'affare e sulla base delle prove raccolte.
• Per ottenere il risarcimento del danno da mancata informazione non basta allegare l'omissione informativa: occorre anche dedurre e dimostrare che, se correttamente informata, la parte non avrebbe concluso il contratto o lo avrebbe concluso a condizioni diverse.

Come è indicizzato