Cassazione Civile, Ordinanza n. 13157/2025 del 18/05/2025

Esito

La controversia

Il condominio aveva chiesto la demolizione di un corpo di fabbrica realizzato su un terrazzo di proprietà esclusiva, assumendone la violazione del regolamento condominiale e delle norme urbanistiche sulle distanze. I proprietari si erano opposti e avevano proposto, in via riconvenzionale, domanda di acquisto per usucapione della relativa servitù o comunque del mantenimento del manufatto. Il tribunale aveva accolto la domanda del condominio e la corte d'appello aveva confermato la riduzione in pristino. In cassazione i proprietari hanno dedotto, con un primo motivo, violazione dell'art. 873 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, sostenendo che la costruzione fosse antecedente al 1999 sulla base di una domanda di condono del 1995 e che quindi non potesse applicarsi retroattivamente il nuovo regolamento comunale; hanno inoltre censurato l'ordine di demolizione, ritenendo che esso dovesse riguardare solo la parte eccedente il manufatto preesistente. Con il secondo motivo hanno dedotto nullità della sentenza e del procedimento per violazione dell'art. 112 c.p.c. e degli artt. 1158 e 873 c.c., lamentando omessa pronuncia sulla domanda di usucapione e vizio motivazionale, sostenendo l'esistenza di un manufatto preesistente, seppur di minori dimensioni, già confermata dalla prova testimoniale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato entrambi i motivi. Ha ritenuto insindacabile in sede di legittimità l'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito, secondo cui l'opera realizzata nel 2004 era una nuova costruzione, eseguita al posto di una precedente semplice tettoia in legno. Ha ribadito che, ai fini delle distanze legali ex art. 873 c.c., la nozione di costruzione è unitaria e comprende qualsiasi opera non completamente interrata con caratteri di solidità e immobilizzazione rispetto al suolo, senza che i regolamenti comunali possano restringerla; essi possono solo imporre distanze maggiori. Ha inoltre osservato che, in presenza di doppia conforme, il vizio di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c. è inammissibile se non si indicano ragioni di fatto diverse tra primo e secondo grado, e che comunque non vi era omessa pronuncia, poiché l'accoglimento della domanda principale del condominio escludeva logicamente la domanda riconvenzionale di usucapione, mancando i presupposti temporali, essendo il manufatto del 2004 e la citazione del 2007. Il ricorso è stato dunque respinto con condanna dei ricorrenti alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  la nozione di costruzione ai fini delle distanze legali è unica e non può essere derogata dai regolamenti locali, che possono solo prevedere una distanza maggiore

• art. 1158 c.c.

  richiamato in relazione alla domanda di usucapione della servitù, rigettata per difetto dei presupposti temporali

• art. 112 c.p.c.

  non vi è omessa pronuncia quando l'accoglimento della domanda principale rende logicamente incompatibile l'accoglimento della domanda riconvenzionale

• art. 360 c.p.c., n. 5

  il vizio riguarda fatti storici o documenti e non argomenti motivazionali; in caso di doppia conforme il motivo è inammissibile se non si indicano ragioni di fatto diverse tra primo e secondo grado

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  in presenza di doppia conforme il ricorrente deve indicare le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni per evitare l'inammissibilità del motivo ex art. 360 n. 5 c.p.c.

• art. 31, comma 1, lett. d), L. 457/1978

  richiamato per la nozione di ristrutturazione edilizia, comprensiva anche della ricostruzione previa demolizione nel rispetto di sagoma, volume e superfici preesistenti

• art. 3, comma 1, lett. d), D.P.R. 380/2001

  contempla la ricostruzione previa demolizione, ma mantenendo la medesima sagoma e volumetria dell'edificio demolito

• art. 1, D.Lgs. 301/2002

  ha lasciato inalterato, per la parte rilevante, l'obbligo di conservare sagoma e volumetria nella ricostruzione

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  in caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• Ai fini delle distanze legali, la nozione di costruzione è unica e comprende qualsiasi opera non completamente interrata dotata di solidità e immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva impiegata.
• I regolamenti edilizi o urbanistici locali non possono restringere la nozione codicistica di costruzione; il rinvio dell'art. 873 c.c. consente solo di imporre una distanza maggiore.
• La qualificazione di un manufatto come nuova costruzione o come mera trasformazione rileva come accertamento di fatto riservato al giudice di merito e, in cassazione, è censurabile solo nei limiti del vizio motivazionale o della violazione di legge in senso proprio.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360 n. 5 c.p.c. riguarda fatti storici o documenti decisivi e non le argomentazioni della motivazione; in caso di doppia conforme occorre anche dimostrare la diversità delle ragioni di fatto tra primo e secondo grado.
• L'omessa pronuncia non sussiste quando l'accoglimento della domanda principale implica logicamente il rigetto della domanda riconvenzionale incompatibile, come nel caso in cui l'esistenza di un manufatto recente escluda i presupposti temporali dell'usucapione.

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