Cassazione Civile, Ordinanza n. 16025/2024 del 07/06/2024

Esito

La controversia

Due soggetti locatori avevano intimato sfratto per morosità nei confronti della conduttrice di un appezzamento di terreno destinato a "parco privato per roulotte", chiedendo anche la risoluzione del contratto e un decreto ingiuntivo per canoni non pagati. Il tribunale aveva convalidato in via provvisoria il rilascio, poi dichiarato risolto il contratto per grave inadempimento della conduttrice e l'aveva condannata al pagamento dei canoni. In appello la conduttrice aveva sostenuto che il contratto fosse inefficace perché stipulato a non domino, poiché il terreno sarebbe già appartenuto al Comune, e che comunque vi fosse inadempimento del locatore per la presenza di opere abusive che impedivano il pieno godimento del bene. Il ricorso per cassazione deduceva, con il primo motivo, violazione degli artt. 1571, 1575, 1586 c.c., degli artt. 822, 823, 824 c.c. e dell'art. 31, comma 3, d.P.R. 380/2001, lamentando che la corte d'appello non avesse considerato l'inefficacia del contratto di locazione stipulato da soggetto privo di legittimazione; con il secondo motivo denunciava omessa/insufficiente/contraddittoria motivazione e violazione degli artt. 1575, 1578 e 1418 c.c. per non avere la corte valutato l'eccezione di inadempimento relativa al mancato pieno godimento del terreno.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso improcedibile ai sensi dell'art. 369, comma 2, n. 2, c.p.c., perché non era stata depositata la copia notificata della sentenza impugnata e, comunque, il ricorso era stato notificato oltre il termine breve di sessanta giorni dalla pubblicazione della sentenza. La Corte ha inoltre osservato, in via incidentale e ipotetica, che il primo motivo sarebbe stato manifestamente infondato perché la locazione stipulata a non domino non è invalida ma, al più, inefficace nei confronti del dominus, restando valida e vincolante nel rapporto interno tra locatore e conduttore; il secondo motivo sarebbe stato inammissibile perché formulato secondo il previgente art. 360, n. 5, c.p.c. e diretto solo a contestare la ricostruzione del fatto. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1571 c.c.

  La proprietà del bene non è requisito di validità della locazione; la norma non richiede che il locatore sia proprietario, ma solo che si stipuli un contratto di locazione.

• art. 1575 c.c.

  Richiamato per le obbligazioni del locatore, in particolare il pacifico godimento della cosa; l'eventuale mancata disponibilità del bene rileva sul piano dell'inadempimento, non della validità del contratto.

• art. 1578 c.c.

  Invocato dalla ricorrente per i vizi della cosa locata, ma la censura è stata reputata, in via ipotetica, inammissibile o infondata nei termini dedotti.

• art. 1586 c.c.

  Richiamato nel primo motivo senza specifica autonoma rilevanza nella decisione.

• art. 822 c.c.

  Richiamato per sostenere l'appartenenza del bene al patrimonio pubblico, senza incidere sull'esito.

• art. 823 c.c.

  Richiamato per sostenere il regime del bene pubblico, senza incidere sull'esito.

• art. 824 c.c.

  Richiamato per sostenere il regime del bene pubblico, senza incidere sull'esito.

• art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato per le conseguenze delle opere abusive e dell'eventuale acquisizione al patrimonio comunale.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Parametro del motivo di ricorso per violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il motivo è stato ritenuto formulato secondo il vecchio paradigma e, per come prospettato, diretto solo a sollecitare una diversa valutazione del fatto.

• art. 1418 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la nullità del contratto, ma la Corte ha escluso che il difetto di legittimazione comporti invalidità.

• art. 369, comma 2, n. 2, c.p.c.

  La mancata produzione della copia notificata della sentenza impugnata ha comportato l'improcedibilità del ricorso.

• art. 369, comma 1, c.p.c.

  Richiamato per il termine entro cui depositare la sentenza notificata e la relata di notificazione.

• art. 372, comma 2, c.p.c.

  Richiamato per le modalità di produzione della copia autentica della sentenza notificata.

• art. 325 c.p.c.

  Se la sentenza è notificata, opera il termine breve di impugnazione e il ricorrente deve depositarne copia con relata.

• art. 327 c.p.c.

  In mancanza di allegazione della notificazione della sentenza, si applica il termine lungo di impugnazione.

• art. 196-octies disp. att. c.p.c.

  La mera apposizione di firma elettronica sul file estratto dal fascicolo informatico non basta a provare la conformità della copia depositata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Sussistendo i presupposti processuali, la ricorrente è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La locazione stipulata da un soggetto non proprietario o non titolare di un valido potere dispositivo non è, di regola, nulla: il difetto di legittimazione del locatore comporta inefficacia del contratto nei confronti del terzo titolare del diritto, ma non invalidità del rapporto tra locatore e conduttore, salvo ipotesi di illiceità dell'oggetto o di acquisizione illecita della detenzione.
• L'eventuale impossibilità del locatore di garantire il pacifico godimento del bene può integrare un inadempimento delle obbligazioni di cui all'art. 1575 c.c. e rilevare ai fini della risoluzione, ma non trasforma automaticamente la fattispecie in un contratto nullo o inefficace tra le parti.
• Nel giudizio di legittimità, se la sentenza impugnata risulta notificata, il ricorrente ha l'onere di depositarne la copia autentica con la relata di notificazione entro il termine di cui all'art. 369 c.p.c.; la sua omissione comporta l'improcedibilità del ricorso.
• La censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. non può risolversi in una mera richiesta di nuova valutazione del merito o della ricostruzione fattuale compiuta dal giudice di appello.

Come è indicizzato