Cassazione Civile, Ordinanza n. 25082/2025 del 12/09/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale di un immobile sito in stazione ferroviaria, destinato ad attività di rivendita speciale di tabacchi e vendita di prodotti extra privativa. La conduttrice ha contestato la validità di alcune clausole contrattuali e, in particolare, la misura del canone, sostenendo che dovesse applicarsi il limite del 15% del reddito previsto per le rivendite speciali di tabacchi dall'art. 11, comma 2, della legge n. 25/1986, e che il canone pattuito fosse quindi in parte nullo perché superiore al massimo legale. Ha inoltre chiesto il risarcimento o il riconoscimento delle spese sostenute per rendere l'immobile idoneo all'uso, deducendo che il locale non fosse ultimato al momento della consegna, ha contestato la decorrenza economica del rapporto e ha invocato l'incidenza della pandemia Covid-19 sull'inadempimento, oltre a censurare il computo di oneri accessori e ulteriori addebiti. La società locatrice ha resistito e ha anche proposto appello incidentale. In cassazione la ricorrente ha dedotto due motivi: primo, violazione dell'art. 11, comma 2, L. 25/1986, dell'art. 15 L. 210/1985 e dell'art. 79 L. 392/1978, sostenendo che il canone locativo dei locali nelle grandi stazioni dovesse essere ancorato al limite legale previsto per le rivendite speciali di tabacchi; secondo, violazione degli artt. 1575 e 1617 c.c. in relazione all'art. 79 L. 392/1978, lamentando il mancato riconoscimento delle spese di allestimento e la nullità/invalidità del contratto per asserito abuso di dipendenza economica e per inidoneità iniziale del bene.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che il limite del canone previsto dall'art. 11, comma 2, L. 25/1986 riguarda il corrispettivo dovuto per la sola attività di rivendita di generi di monopolio e non il canone di locazione del locale, liberamente determinabile tra le parti; la percentuale ex lege non si estende automaticamente alla vendita di prodotti extra privativa. Ha rigettato anche il secondo motivo, osservando che nel contratto le parti avevano espressamente disciplinato a carico della conduttrice i lavori di impiantistica, completamento funzionale e alcuni interventi straordinari, con esplicito richiamo al fatto che tali previsioni erano state considerate nella determinazione del canone; inoltre la decorrenza economica del rapporto era stata fissata al momento dell'apertura al pubblico, quando i lavori risultavano ultimati, escludendo lo squilibrio denunciato. La censura sull'abuso di dipendenza economica è stata ritenuta inidonea, poiché si trattava, secondo la Corte, di tema non introdotto come specifica domanda e comunque non decisivo. Le spese sono state compensate integralmente per la peculiarità della vicenda e la Corte ha dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 11, comma 2, L. 25/1986

  15% del reddito pertabacchi annuo

  La norma fissa un canone massimo riferito al corrispettivo dovuto per l'attività di rivendita di generi di monopolio, non al canone di locazione dei locali; non si estende alla vendita di prodotti extra privativa.

• art. 15 L. 210/1985

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere l'assoggettamento degli immobili ferroviari al regime civilistico e alla disciplina della locazione privata.

• art. 79 L. 392/1978

  Invocato come norma imperativa posta a presidio della disciplina delle locazioni urbane, ma non ritenuto idoneo a sovvertire l'assetto contrattuale ricostruito dai giudici di merito.

• art. 1575 c.c.

  La Corte ha valorizzato la deroga pattizia, osservando che le parti possono allocare contrattualmente gli oneri manutentivi e di allestimento, tenendone conto nella determinazione del canone.

• art. 1576 c.c.

  Richiamato per sostenere la regola della manutenzione straordinaria a carico del locatore, ma ritenuto derogabile dalle parti nel contratto in esame.

• art. 1617 c.c.

  Citato nel secondo motivo, senza che la Corte ne ravvisasse una violazione decisiva rispetto alla disciplina contrattuale pattizia e alla decorrenza economica convenuta.

• art. 53 D.P.R. 1074/1958

  sono affidate in gestione, mediante licenza revocabile in ogni tempo, alla persona che abbia la disponibilità del locale ove esse debbono necessariamente funzionare

  La disciplina delle rivendite speciali presuppone la disponibilità del locale; la sequenza procedimentale è vincolata e giustifica la specificità del regime di assegnazione.

• art. 447-bis c.p.c.

  È stato il rito utilizzato per l'azione di accertamento della nullità di clausole del contratto di locazione commerciale.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È stato il parametro di legittimità invocato per denunciare violazioni di legge nei due motivi di ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel caso di locali siti in grandi stazioni ferroviarie destinati a rivendita speciale di tabacchi e a vendita di prodotti extra privativa, il limite legale sul canone previsto per la rivendita di generi di monopolio riguarda solo il rapporto tra rivenditore e soggetto pubblico preposto alla concessione, non il canone di locazione del locale, che resta liberamente determinabile tra locatore e conduttore.
• La disciplina speciale che fissa un canone massimo per la rivendita di tabacchi non può essere automaticamente estesa alla componente del rapporto inerente alla locazione dell'immobile, specie quando il contratto comprenda anche attività ulteriori rispetto ai generi di monopolio.
• Le parti possono validamente derogare, nell'assetto negoziale della locazione commerciale, alla ripartizione legale degli oneri di manutenzione e di completamento dell'immobile, purché la pattuizione sia espressa e sia considerata nella determinazione del canone complessivo.
• Quando la decorrenza economica del rapporto è espressamente differita al momento di apertura dell'esercizio, e ciò coincide con l'ultimazione dei lavori, non è coerente sostenere che l'immobile fosse inidoneo all'uso al momento dell'inizio della locazione ai fini dell'invalidità o dell'inefficacia delle pattuizioni sugli oneri.
• In sede di legittimità non è scrutinabile, se non nei limiti consentiti, la valutazione di merito sulla convenienza del contratto e sulle trattative, specie quando la parte deduce in cassazione un abuso di dipendenza economica che non risulta essere stato proposto come specifica domanda nei gradi di merito.

Come è indicizzato