Cassazione Civile, Sentenza n. 24226/2026 del 29/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile sito in Roma, descritta nell'atto con richiamo alla planimetria catastale e con dichiarazione di edificazione anteriore al 1 settembre 1967. L'acquirente ha dedotto che il bene era difforme rispetto a quanto pattuito perché mancava un locale seminterrato di circa 45 mq, risultante invece nella planimetria, in quanto accorpato di fatto a un immobile attiguo e ceduto a terzi senza regolare titolo edilizio; ha inoltre chiesto la risoluzione o l'annullamento del contratto, la restituzione del prezzo e il risarcimento di vari danni. In primo grado il Tribunale ha dapprima escluso la legittimazione passiva del gestore del fondo, poi ha rigettato le domande sulla vendita e ha accolto le domande sul preliminare relative ad altro soggetto. In appello la Corte territoriale, in sede di rinvio, ha ritenuto nullo il contratto di compravendita per violazione della normativa urbanistico-edilizia, ha condannato la Regione Lazio alla restituzione del prezzo e la società di gestione al risarcimento di interessi sul finanziamento e imposte. La società di gestione ha quindi proposto ricorso per cassazione con sette motivi: 1) violazione degli artt. 1418 c.c., 40 l. n. 47/1985 e 46 d.P.R. n. 380/2001, sostenendo che la nullità fosse stata dichiarata in modo non consentito, perché la dichiarazione di anteriorità al 1 settembre 1967 era presente e la falsità sull'assenza di interventi successivi non integra nullità testuale; 2) violazione del contraddittorio e delle norme sulle prove e sulle spese, per l'uso di una CTU svolta in altro giudizio; 3) contestazione della legittimazione passiva e della responsabilità patrimoniale della società di gestione, che avrebbe dovuto rispondere solo con il patrimonio separato del fondo; 4) omesso esame e violazione degli obblighi di diligenza professionale, sostenendo di avere informato l'acquirente dell'occupazione abusiva e di avere agito per il rilascio; 5) e 6) censura alla liquidazione degli interessi ex d.lgs. n. 231/2002 sia sulla restituzione del prezzo sia sul danno da interessi passivi sul finanziamento; 7) violazione delle norme processuali e sostanziali per il riconoscimento del rimborso delle imposte e degli interessi correlati. La Regione Lazio ha proposto ricorso incidentale aderendo, in sostanza, alla censura principale sulla nullità e sulla misura degli interessi. La controparte acquirente ha proposto ricorso incidentale condizionato per il mancato riconoscimento di ulteriori danni e per la domanda ex art. 96 c.p.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale e il primo motivo del ricorso incidentale della Regione Lazio, dichiarando assorbiti gli altri motivi dei ricorsi principale e incidentale della Regione, nonché i motivi del ricorso incidentale condizionato dell'acquirente. Ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'Appello di Roma, in diversa composizione, affinché rivaluti la controversia applicando il principio per cui, nella vendita di edificio costruito anteriormente al 1 settembre 1967, ai fini della validità del contratto è sufficiente la dichiarazione dell'alienante relativa alla precedente edificazione, essendo irrilevante, ai fini della nullità testuale, la presenza di modifiche edilizie successive non autorizzate o la falsità della dichiarazione sull'assenza di interventi successivi. Il giudice di rinvio dovrà anche regolare le spese del giudizio di legittimità e riesaminare le conseguenze restitutorie e risarcitorie alla luce del nuovo assetto della lite.

Norme richiamate

• art. 1418 c.c.

  La nullità va ricondotta alla disciplina della nullità testuale prevista dalle norme speciali urbanistiche; non può essere estesa oltre i casi espressamente previsti.

• art. 40, comma 2, l. n. 47/1985

  Per la validità degli atti traslativi relativi a edifici è sufficiente, per opere anteriori al 1 settembre 1967, la dichiarazione sostitutiva di atto notorio dell'anteriorità; la nullità colpisce solo la mancata dichiarazione o l'assenza/riferimento inesistente del titolo o della dichiarazione richiesta.

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  La nullità dell'atto è testuale e si limita alla mancanza degli estremi del titolo abilitativo o della dichiarazione sostitutiva prevista; non rileva, ai fini della nullità, la mera difformità urbanistica dell'immobile se la dichiarazione è presente e riferibile al bene.

• art. 334 c.p.c.

  L'impugnazione incidentale tardiva è ammissibile quando l'impugnazione principale metta in discussione l'assetto di interessi risultante dalla sentenza, anche se l'incidentale è adesiva ai motivi principali e rivolta contro la parte destinataria dell'impugnazione principale.

• art. 384 c.p.c.

  Nel giudizio di rinvio il giudice deve attenersi al principio di diritto enunciato dalla Corte, nei limiti della cassazione e del vizio riscontrato.

• art. 336 c.p.c.

  L'accoglimento dei motivi principali che incidono sulla statuizione base determina l'assorbimento delle pronunce dipendenti e dei motivi che presuppongono quell'assetto decisorio.

• art. 36 d.lgs. n. 58/1998

  La società di gestione del risparmio opera quale gestore di un patrimonio separato; la sua eventuale responsabilità va vagliata tenendo conto del regime del fondo gestito.

• art. 115 c.p.c.

  La sentenza rescindente richiama il principio per cui i fatti non specificamente contestati possono assumere rilievo probatorio nei limiti di legge.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione delle prove deve avvenire secondo le regole legali e il prudente apprezzamento del giudice, senza utilizzare elementi istruttori in modo incompatibile con il contraddittorio.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato in tema di diligenza professionale del gestore/venditore, ma le relative censure sono rimaste assorbite.

• art. 1710 c.c.

  Richiamato in relazione alla diligenza nell'esecuzione dell'incarico/gestione; la censura è stata assorbita.

• art. 96 c.p.c.

  Le domande risarcitorie aggravate dipendono dall'esito complessivo della soccombenza e restano da rivalutare in sede di rinvio.

• d.lgs. n. 231/2002

  La doglianza sulla applicazione degli interessi moratori ex decreto è stata assorbita, poiché dipendente dalla rivalutazione delle statuizioni restitutorie e risarcitorie.

• art. 1284, comma 4, c.c.

  Richiamato dalle parti sulla decorrenza e applicabilità degli interessi, ma le relative censure sono state assorbite.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato per la dedotta tardività di una domanda in rinvio; la questione è rimasta assorbita.

• art. 392 c.p.c.

  Menzi onato in relazione alla riassunzione del giudizio di rinvio.

• art. 274 c.p.c.

  Menzi onato per la riunione di procedimenti autonomi.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato nella vicenda del preliminare, ma i relativi profili sono rimasti assorbiti.

• art. 40 d.lgs. n. 47/1985

  Norma speciale sulla validità degli atti traslativi immobiliari, interpretata come previsione di nullità testuale e tassativa.

• art. 17 l. n. 47/1985

  Norma storica sostituita dall'art. 46 d.P.R. n. 380/2001, richiamata per il quadro interpretativo della nullità testuale.

Massime di principio

• Nei trasferimenti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, la validità del contratto richiede la presenza della dichiarazione sostitutiva di atto notorio sull'anteriorità della costruzione, purché la dichiarazione sia vera e riferibile proprio al bene trasferito.
• La nullità prevista dalla disciplina urbanistica è una nullità testuale e tassativa: non può essere estesa per via interpretativa alle ipotesi di mera difformità edilizia o alla falsità di dichiarazioni ulteriori, se la dichiarazione richiesta dalla legge è comunque presente.
• La falsità della dichiarazione circa l'assenza di interventi successivi soggetti a titolo edilizio non integra, di per sé, la nullità testuale del contratto di compravendita, ma può eventualmente rilevare sul piano della responsabilità contrattuale o di altre tutele di settore.
• Nel giudizio di rinvio, quando la cassazione sia avvenuta per vizio di motivazione apparente, il giudice di merito deve riesaminare i fatti decisivi indicati dalla Corte di cassazione, ma entro il perimetro del principio di diritto enunciato e delle preclusioni già maturate.
• L'impugnazione incidentale tardiva è ammissibile quando l'impugnazione principale mette in discussione l'assetto di interessi risultante dalla sentenza, anche se il coobbligato impugna aderendo ai motivi dell'impugnazione principale.
• L'accoglimento della censura principale che incide sul fondamento della decisione comporta l'assorbimento delle statuizioni e dei motivi dipendenti, che dovranno essere rivalutati solo in esito al nuovo giudizio di merito.

Come è indicizzato