Cassazione Civile, Ordinanza n. 13632/2024 del 16/05/2024

Esito

La controversia

Il consorzio aveva ottenuto in primo grado un decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri consortili relativi all’annualità 2004 nei confronti della società acquirente e della società venditrice, quest’ultima quale cedente dei capannoni industriali e delle quote consortili connesse. La Corte d’appello aveva poi confermato la revoca del decreto, ritenendo che gli oneri consortili non fossero obbligazioni propter rem in senso tale da far gravare sull’acquirente anche i debiti già maturati prima dell’acquisto; aveva inoltre valorizzato lo statuto del consorzio, secondo cui l’obbligo di comunicare la cessione e la solidarietà tra le parti riguardava gli oneri pregressi fino alla comunicazione, mentre per quelli successivi rispondeva solo l’acquirente dalla data della comunicazione stessa. Nel ricorso per cassazione il consorzio ha dedotto: 1) violazione degli artt. 870 c.c., 23 e 28 L. 1150/1942 e 2645-quater c.c., sostenendo che l’adesione ai consorzi di urbanizzazione e il pagamento delle quote abbiano natura reale/propter rem e siano imposti da norme inderogabili, sicché lo statuto non potrebbe limitarne l’efficacia; 2) violazione dell’art. 12 preleggi, dell’art. 1104 c.c. e degli artt. 63 e 72 disp. att. c.c., sostenendo l’applicazione analogica della disciplina del condominio e della responsabilità solidale dell’acquirente per i contributi non versati dal venditore; 3) violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., per asserita interpretazione parziale dello statuto consortile, che non avrebbe considerato la disciplina dei contributi pregressi non pagati dal precedente proprietario.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo affermando che, anche nelle obbligazioni propter rem, l’ambulatorietà comporta il trasferimento al cessionario solo degli obblighi maturati dopo l’acquisto, mentre quelli anteriori restano a carico del cedente; l’estensione al cessionario dei debiti pregressi è invece propria degli oneri reali, fattispecie diversa e non ricorrente. Ha ritenuto infondato anche il secondo motivo, osservando che il titolo regolatore della controversia è il contratto/statuto consortile, che prevale sulla disciplina legale di associazione e condominio, applicabile solo se specificamente richiamata dall’autonomia privata. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché la sentenza impugnata aveva comunque esaminato il profilo relativo ai contributi pregressi, escludendo espressamente la solidarietà per la totalità degli oneri non corrisposti dal precedente proprietario; la censura tendeva quindi a sollecitare una nuova valutazione di merito dell’interpretazione del testo negoziale, preclusa in sede di legittimità. Il ricorrente è stato condannato alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 870 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la natura e la disciplina dei consorzi di urbanizzazione; la Corte non ne ha accolto la lettura estensiva proposta.

• art. 23 L. 1150/1942

  Invocato per affermare il carattere obbligatorio dei consorzi di urbanizzazione e la non derogabilità della disciplina.

• art. 28 L. 1150/1942

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla trascrizione della convenzione di urbanizzazione e all’opponibilità dei vincoli ai successivi acquirenti.

• art. 2645-quater c.c.

  Invocato dal ricorrente per affermare l’opponibilità ai terzi acquirenti degli obblighi contenuti nella convenzione trascritta.

• art. 12 disp. prel. c.c.

  Richiamato per sostenere l’applicazione analogica della disciplina condominiale ai consorzi urbanistici; la Corte ha escluso che ciò prevalga sul contratto consortile.

• art. 1104 c.c.

  Richiamato insieme alla disciplina del condominio per affermare la responsabilità del subentrante per i contributi non pagati dal dante causa.

• art. 63 disp. att. c.c.

  Invocato per la solidarietà dell’acquirente nei confronti dei contributi non versati dal venditore; la Corte ha ritenuto la norma non direttamente applicabile in assenza di specifica pattuizione.

• art. 72 disp. att. c.c.

  Richiamato per sostenere l’inderogabilità della disciplina di cui all’art. 63 disp. att. c.c.; la Corte non ha accolto l’argomento.

• artt. 1362 e 1363 c.c.

  Invocati per censurare l’interpretazione dello statuto consortile; la Corte ha ritenuto il motivo inammissibile perché diretto a riesaminare il merito interpretativo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per dare atto dell’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di soccombenza.

Massime di principio

• Negli obblighi connessi a un bene, la qualità di obbligazione propter rem comporta il trasferimento al cessionario solo dei debiti e degli oneri che maturano dopo il trasferimento del bene, mentre quelli già maturati restano a carico del precedente titolare; l’estensione automatica dei debiti pregressi al successivo acquirente richiede una diversa figura, come l’onere reale, o una specifica pattuizione.
• In materia di consorzi di urbanizzazione, il primo criterio regolatore del rapporto tra consorzio e consorziati è il titolo negoziale-costitutivo (statuto/convenzione), che può disciplinare responsabilità e riparto degli oneri; la disciplina legale analogica del condominio o delle associazioni non opera in via sostitutiva se non è specificamente richiamata o compatibile con l’autonomia privata.
• La censura di violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. è inammissibile in cassazione quando, sotto la veste dell’interpretazione del contratto, miri in realtà a ottenere una nuova valutazione di merito del significato attribuito dal giudice di merito al testo negoziale, se quest’ultimo ha comunque considerato il dato testuale rilevante.
• La responsabilità per oneri consortili maturati prima del trasferimento non può essere automaticamente trasferita all’acquirente per mera analogia con il regime condominiale, salvo una previsione espressa del titolo o una disciplina legale direttamente applicabile.

Come è indicizzato