Cassazione Civile, Ordinanza n. 02132/2026 del 02/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto una porzione di fabbricato ad uso commerciale. Nel preliminare era previsto che i promittenti venditori consegnassero, entro la data del rogito, l'attestato di certificazione energetica e il certificato di agibilità. Il promissario acquirente ha dichiarato il recesso ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c., sostenendo che i venditori non avevano adempiuto all'obbligo di consegna del certificato di agibilità e che l'immobile, alla data fissata per il definitivo, non presentava i requisiti necessari per ottenere tale certificato. Ha quindi chiesto la restituzione del doppio della caparra confirmatoria. I venditori hanno impugnato la decisione di merito che aveva ritenuto legittimo il recesso. Con il primo motivo hanno denunciato violazione degli artt. 1453 e 1385, comma 2, c.c. e del d.P.R. n. 380/2001, sostenendo che la sola mancanza del certificato di agibilità non bastasse e che occorresse accertare in concreto l'idoneità dell'immobile all'uso e la gravità dell'inadempimento in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene. Hanno inoltre richiamato circostanze fattuali, come la conformità catastale e la successiva insorgenza di una macchia di umidità, per contestare la valutazione di gravità dell'inadempimento. Con il secondo motivo hanno dedotto omesso esame di documenti decisivi, in particolare una SCIA e una relazione peritale di altro giudizio, che a loro dire avrebbero mostrato la regolarità edilizia e la sufficienza delle altezze interne ai fini dell'agibilità. La Corte ha ritenuto il primo motivo solo in parte infondato e per il resto inammissibile, osservando che la Corte d'appello aveva correttamente valorizzato la situazione esistente alla data fissata per il rogito, quando mancava il certificato di agibilità e mancavano anche i requisiti per ottenerlo, e che la censura mirava in sostanza a un riesame del merito. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché la decisione di merito era doppia conforme, perché la SCIA era comunque stata esaminata ed era irrilevante in quanto successiva al rogito e riferita solo alla regolarità catastale, e perché la relazione peritale richiamata era comunque non decisiva e temporalmente non chiarita. La Corte ha quindi rigettato il ricorso, condannando i ricorrenti alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dei promittenti venditori. Ha ritenuto corretto l'iter logico della Corte d'appello nel valorizzare, ai fini della legittimità del recesso del promissario acquirente ex art. 1385, comma 2, c.c., la mancanza del certificato di agibilità alla data prevista per il rogito e la contestuale insussistenza dei requisiti necessari al suo rilascio. Ha escluso che le censure dei ricorrenti introducessero un vizio di diritto, rilevando invece che esse miravano a una rivalutazione delle prove e dei fatti, attività non consentita in sede di legittimità. Ha inoltre ritenuto inammissibile la doglianza sul mancato esame di documenti, sia per la preclusione da doppia conforme, sia perché quei documenti erano stati comunque considerati e giudicati non decisivi o irrilevanti. I ricorrenti sono stati condannati, in solido, al pagamento delle spese di legittimità e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1385, comma 2, c.c.

  Consente al promissario acquirente, in presenza di inadempimento della controparte, di recedere dal contratto preliminare e ottenere il doppio della caparra confirmatoria; nel caso concreto il recesso è stato ritenuto legittimo per il mancato adempimento dell'obbligo di consegna dell'agibilità e per l'insussistenza dei requisiti necessari al rilascio.

• art. 1453 c.c.

  La Corte esclude che la disciplina della risoluzione per inadempimento sia stata violata: la valutazione della gravità dell'inadempimento è stata fatta correttamente sulla situazione esistente alla data fissata per il rogito.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato dalla Corte come possibile fonte di eccezione del compratore in caso di mancato rilascio dell'abitabilità/agibilità e come indice della rilevanza dell'inadempimento sul piano esecutivo del contratto.

• artt. 24, 25 e 26 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  Richiamati per identificare la nozione di agibilità e i relativi requisiti edilizi e di salubrità dell'immobile.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Norma invocata per denunciare violazione di legge; la Corte ha però ritenuto che le censure si risolvessero in richieste di rivalutazione del merito.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Norma invocata per omesso esame di documenti decisivi; la Corte ha escluso il vizio per doppia conforme e perché i documenti erano stati comunque esaminati o non erano decisivi.

• art. 348-ter, comma 4, c.p.c.

  Richiamato per affermare la preclusione del motivo ex art. 360, n. 5, in presenza di decisione di appello fondata sul medesimo iter logico della sentenza di primo grado (doppia conforme).

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato per precisare che la violazione delle regole di prudente apprezzamento è configurabile solo quando il giudice attribuisca a una prova un valore diverso da quello legale o dichiari di valutarla secondo prudente apprezzamento in presenza di prova legale; non quando si contesti soltanto la diversa rilevanza attribuita alla prova.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato per dare atto dei presupposti del versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato come parametro per la quantificazione dell'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, la mancata consegna del certificato di agibilità, quando il rilascio sia dovuto e l'immobile sia privo dei requisiti necessari per ottenerlo alla data fissata per il rogito, può integrare un inadempimento idoneo a giustificare il recesso del promissario acquirente ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.
• Ai fini della legittimità del recesso o della valutazione della gravità dell'inadempimento, rileva la situazione dell'immobile esistente alla data prevista per la stipula del definitivo, non essendo decisivo il solo stato del bene al momento della conclusione del preliminare se non sia allegata e provata una diversa pattuizione o una specifica rinuncia al requisito dell'agibilità.
• La mancanza dell'agibilità incide sul piano dell'adempimento e non sulla validità del contratto; essa può integrare consegna di aliud pro alio o, comunque, un inadempimento rilevante rispetto all'interesse dell'acquirente alla fruibilità e commerciabilità del bene.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare la censura di violazione di legge o di omesso esame di un fatto decisivo in una richiesta di nuova valutazione del materiale istruttorio e della rilevanza delle prove.
• La censura ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. è preclusa in caso di 'doppia conforme' quando la sentenza d'appello confermi quella di primo grado sulla base del medesimo iter logico sui fatti principali della causa.
• La violazione dell'art. 116 c.p.c. è configurabile solo se il giudice attribuisce a una prova un valore diverso da quello previsto dalla legge o dichiara di valutarla secondo prudente apprezzamento pur essendo soggetta a prova legale; non quando la parte contesti soltanto l'apprezzamento di merito sulla sua rilevanza.

Come è indicizzato