Cassazione Civile, Ordinanza n. 27344/2022 del 19/09/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto da una società di mediazione immobiliare per il pagamento di euro 5.000, qualificati come penale, in relazione al mancato intervento della controparte alla stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare, dopo che la proposta di acquisto da questa formulata era stata accettata dal venditore. La corte d'appello ha revocato il decreto, ritenendo che la previsione di un versamento al mediatore, pari alla provvigione non ancora maturata, non fosse un compenso per l'attività svolta ma una penale per il mancato guadagno, e che tale clausola fosse nulla perché manifestamente sproporzionata e vessatoria ai sensi della disciplina consumeristica. La società ricorrente ha proposto tre motivi: con il primo ha denunciato omesso esame di fatti e documenti decisivi, sostenendo che la provvigione pattuita fosse di euro 10.000 e non di euro 5.000, sicché la somma richiesta non coincideva con l'intera provvigione ma solo con metà; con il secondo ha dedotto violazione degli artt. 1332 e 1322 c.c., sostenendo che il patto era legittimo e che, per il terzo proponente l'acquisto, l'attività del mediatore sarebbe già conclusa con l'accettazione della proposta; con il terzo motivo, per quanto emerge dal testo, ha insistito sulla pretesa esigibilità della somma pattuita come compenso per l'attività svolta. La resistente ha svolto controricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché volto in sostanza a sollecitare una rivalutazione del merito e, comunque, basato su un documento non esaminato dalla corte d'appello perché la ricorrente era rimasta contumace in secondo grado. Ha disatteso il secondo motivo perché non pertinente rispetto alla ratio decidendi: la corte territoriale non aveva negato in astratto la validità di un compenso al mediatore, ma aveva qualificato la clausola come penale manifestamente sproporzionata ed eccessiva, dunque vessatoria, sulla base dell'accertamento di fatto secondo cui la somma richiesta era identica alla provvigione prevista per il buon esito dell'affare. La Cassazione ha richiamato il precedente del 2010 secondo cui, in tema di mediazione, una clausola che preveda per il rifiuto ingiustificato di concludere l'affare un importo identico o vicino alla provvigione può integrare una clausola vessatoria, salvo che sia chiarito che il compenso copre l'attività già svolta. Ha quindi confermato la condanna della società ricorrente al pagamento delle spese di legittimità e ha dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  omesso esame di fatti e documenti controversi tra le parti e decisivi per il giudizio

  Il vizio non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione del merito; è inammissibile quando il ricorrente si limita a contrapporre una diversa lettura delle risultanze istruttorie.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  violazione e falsa applicazione dell'art. 1332 c.c., anche in relazione al D.Lgs. n. 206/2005

  La violazione di legge non può essere veicolata per contestare un accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito, come la concreta equivalenza tra somma pattuita e provvigione.

• art. 1322 c.c.

  La Corte esclude che il patto debba essere scrutinato come problema di meritevolezza ex art. 1322 c.c.; la nullità dipende invece dalla natura di clausola penale sproporzionata e vessatoria.

• art. 33, comma 1, codice del consumo

  La clausola che stabilisce un importo identico o molto vicino alla provvigione per il caso di mancata conclusione dell'affare può determinare uno squilibrio significativo e quindi essere vessatoria, salvo che sia chiarito che remunera l'attività già svolta.

• art. 1469 bis, comma 1, c.c.

  Richiamato come norma previgente corrispondente al criterio oggi trasfuso nell'art. 33, comma 1, cod. cons.; la clausola è valutata in termini di squilibrio fra diritti e obblighi delle parti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

• art. 22357/2010

  La Corte richiama il proprio precedente secondo cui, nella mediazione, un compenso previsto in misura identica o vicina a quella della provvigione per il mancato perfezionamento dell'affare può essere vessatorio, salvo chiarimento sulla remunerazione dell'attività svolta.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non consente di ottenere una nuova valutazione delle prove o dei documenti; la censura è inammissibile quando mira soltanto a sostituire la propria ricostruzione a quella del giudice di merito.
• La violazione di legge ex art. 360, n. 3, c.p.c. non può essere utilizzata per contestare un accertamento fattuale decisivo della sentenza impugnata.
• In tema di mediazione immobiliare, una clausola che preveda a carico del cliente, per il rifiuto di concludere l'affare, un importo identico o sostanzialmente vicino alla provvigione pattuita per il buon esito dell'affare deve essere scrutinata come possibile clausola vessatoria, per il rischio di significativo squilibrio contrattuale.
• La validità della previsione economica a favore del mediatore può essere salvata solo se il contratto chiarisce che la somma è corrisposta quale compenso per l'attività già effettivamente svolta e non come penale per il mancato guadagno.
• L'accertamento circa l'identità o vicinanza tra penale e provvigione è un giudizio di fatto riservato al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se non nei ristretti limiti del vizio motivazionale nei casi ammessi.

Come è indicizzato