Cassazione Civile, Ordinanza n. 27345/2022 del 19/09/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto da una società di mediazione immobiliare per il pagamento di euro 7.440 a titolo di provvigione relativa alla mediazione di una compravendita immobiliare. L'acquirente aveva visionato un annuncio che descriveva l'immobile come dotato di due camere, aveva poi visitato l'appartamento e aveva sottoscritto una proposta di acquisto, accettata dalla proprietaria; successivamente la proposta era stata risolta consensualmente. In opposizione al decreto ingiuntivo l'acquirente eccepiva che il mediatore non aveva adempiuto ai doveri di correttezza e informazione, perché avrebbe presentato l'immobile in modo fuorviante, omettendo di chiarire che una delle due camere era in realtà un guardaroba, senza fornire misure reali e planimetria catastale e senza rendere tutte le informazioni utili sulla valutazione dell'affare. In cassazione il ricorrente deduceva: 1) violazione dell'art. 1759 c.c., degli artt. 1175 e 1176 c.c. e della L. 39/1989, sostenendo che la Corte d'appello avesse erroneamente escluso la responsabilità del mediatore per condotta ingannevole; 2) violazione dell'art. 1755 c.c., assumendo che la proposta accettata non integrasse un contratto preliminare e non fosse quindi idonea a far sorgere il diritto alla provvigione; 3) violazione dell'art. 1757 c.c., affermando che il diritto alla provvigione fosse venuto meno per annullabilità della proposta per errore sulla conformazione dell'immobile imputabile al mediatore; 4) violazione dell'art. 1218 c.c., sostenendo che, una volta eccepito l'inadempimento del mediatore, fosse onere di quest'ultimo dimostrare il proprio esatto adempimento; 5) omesso esame di fatti decisivi, tra cui la successiva correzione dell'annuncio e la risoluzione consensuale della proposta, che il ricorrente assumeva dipendere dall'errore indotto dall'agenzia.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i motivi secondo, terzo e quinto perché introducevano questioni nuove o presupposti di fatto non accertati nel giudizio di merito e comunque non decisivi; ha ritenuto infondato il quarto motivo perché la Corte territoriale non aveva invertito l'onere della prova, ma aveva accertato in fatto che il mediatore aveva assolto ai propri obblighi informativi consentendo la visita dell'immobile e la consegna della planimetria; ha ritenuto il primo motivo privo di pregio perché formulato in modo non conforme al requisito di specificità del ricorso per cassazione, limitandosi a contrapporre una diversa lettura del merito senza indicare specifiche regole di diritto violate. La sentenza impugnata è dunque stata confermata, con condanna del ricorrente alle spese e con attestazione della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1759 c.c.

  Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare; nel caso concreto la Corte ha ritenuto esclusa la violazione perché l'acquirente aveva potuto visionare l'immobile e la planimetria.

• art. 1755 c.c.

  Il diritto alla provvigione sorge quando l'affare è concluso; la Corte ha considerato nuova e comunque inammissibile la tesi secondo cui la proposta accettata non sarebbe stata idonea a integrare la conclusione dell'affare.

• art. 1757 c.c.

  La deduzione di venir meno del diritto alla provvigione per annullabilità della proposta è stata ritenuta inammissibile perché fondata su fatti nuovi non accertati in merito.

• art. 1218 c.c.

  L'onere di provare l'esatto adempimento non è stato ritenuto invertito in modo scorretto; la Corte d'appello ha accertato in fatto l'adempimento degli obblighi informativi del mediatore.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato insieme all'art. 1759 c.c. quale parametro di correttezza del comportamento del mediatore.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato insieme all'art. 1759 c.c. quale parametro di diligenza del mediatore professionale.

• L. 39/1989

  Richiamata dal ricorrente come disciplina dell'attività di mediazione.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  La censura per violazione di legge deve specificare la regola di diritto asseritamente violata e argomentare in modo intellegibile il contrasto con la sentenza impugnata.

• art. 366, n. 4 c.p.c.

  La mancanza di specifiche argomentazioni sul dedotto errore di diritto comporta l'inammissibilità del motivo.

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  L'omesso esame è deducibile solo per fatti storici decisivi e oggetto di discussione tra le parti; qui i fatti indicati sono stati ritenuti non decisivi.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Riconosciuti i presupposti per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, la deduzione di violazione di legge richiede l'indicazione della specifica regula iuris asseritamente violata e una critica puntuale della motivazione giuridica della sentenza, non essendo sufficiente la mera contrapposizione di una diversa lettura del fatto o della prova.
• Non può essere introdotta in cassazione una questione nuova fondata su presupposti di fatto non accertati nella sentenza impugnata; il ricorso deve restare ancorato ai fatti storici già oggetto del giudizio di merito.
• L'omesso esame di fatti decisivi è censurabile solo se il fatto storico sia realmente decisivo e già discusso tra le parti; non basta richiamare circostanze che il giudice di merito abbia già valutato come irrilevanti.
• In tema di mediazione, il diritto alla provvigione presuppone la conclusione dell'affare e non viene meno per mere deduzioni apodittiche sull'inidoneità dell'atto concluso, se la questione non risulta dedotta e accertata nel merito.
• L'eccezione di inadempimento del mediatore agli obblighi informativi richiede un accertamento concreto sulle attività svolte dal professionista; se il giudice di merito accerta che l'acquirente ha potuto visionare l'immobile e la documentazione essenziale, non è configurabile una violazione dell'onere della prova in sede di legittimità.

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