Cassazione Civile, Ordinanza n. 05664/2025 del 03/03/2025

Esito

La controversia

Una società conduttrice aveva stipulato un contratto di locazione commerciale per un immobile adibito a bar-pizzeria. Nel corso del rapporto sosteneva di aver avviato trattative per cedere l’azienda e di aver subito la perdita di occasioni di vendita perché una soggetto che intratteneva i contatti con i terzi, qualificata dalla società come mandataria delle proprietarie dell’immobile, avrebbe opposto il divieto di cessione del contratto di locazione senza previo consenso scritto delle locatrici. In primo grado la società aveva ottenuto l’accoglimento delle domande di nullità della clausola che vietava la cessione con l’azienda, di risoluzione del contratto per inadempimento delle locatrici e di risarcimento del danno per perdita di chance. In appello, invece, è stata esclusa la prova del mandato tra le proprietarie e la soggetto che aveva trattato con i terzi, ed è stata quindi negata la riferibilità alle locatrici del comportamento contestato, con rigetto della domanda risarcitoria e di risoluzione. La società ha proposto ricorso per cassazione con sei motivi: ha denunciato, in sintesi, la violazione delle norme sul mandato anche senza rappresentanza e sul mandato in rem propriam; la nullità della sentenza per omesso esame di fatti non contestati e per violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c.; l’omesso esame di fatti decisivi; la violazione delle norme sulla buona fede e sulla risoluzione del contratto in relazione alla disciplina delle locazioni commerciali; la violazione del principio di affidamento e dell’apparenza del diritto; la responsabilità del falso procuratore per avere agito senza potere o oltre i limiti del mandato.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. In via preliminare ha ritenuto infondata l’eccezione di improcedibilità per mancata notifica a una delle originarie controparti, ma ha accolto l’eccezione relativa al difetto di procura speciale rispetto a una delle due locatrici, osservando che il mandato al difensore era conferito solo per proporre ricorso contro l’altra. Tuttavia ha precisato che, poiché tutti i motivi erano comunque inammissibili, non occorreva ordinare l’integrazione del contraddittorio. Nel merito dei motivi, la Corte ha ritenuto che le censure mirassero in realtà a una rivalutazione del fatto e delle prove, non consentita in sede di legittimità. In particolare ha rilevato che il primo motivo non attingeva la ratio decidendi della sentenza impugnata, che aveva escluso in fatto la prova dell’incarico conferito dalle proprietarie alla soggetto che aveva trattato con i terzi; il secondo motivo invocava impropriamente vizi motivazionali e una violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per sollecitare una nuova valutazione del materiale probatorio; il terzo motivo non indicava la decisività dei fatti asseritamente omessi; il quarto, il quinto e il sesto risultavano assorbiti o comunque inammissibili perché fondati su una ricostruzione fattuale alternativa a quella accertata in appello. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di cassazione e al versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 36 l. 392/1978

  richiamato nel giudizio di merito per affermare la nullità della clausola che vietava la cessione del contratto di locazione insieme all’azienda; la Corte di cassazione non entra nel merito della questione perché il ricorso è inammissibile.

• art. 79 l. 392/1978

  richiamato nel giudizio di merito in relazione alla nullità della clausola contrattuale limitativa della cessione; non oggetto di un esame di merito in cassazione.

• art. 1703 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso per sostenere la configurabilità di un mandato, anche senza rappresentanza.

• art. 1704 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso per affermare l’operatività del mandato e la riferibilità degli effetti dell’attività del mandatario.

• art. 1705 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso per sostenere il mandato senza rappresentanza.

• art. 1711 c.c.

  richiamato sia per imputare alle presunte mandanti il comportamento della pretesa mandataria, sia per la responsabilità della mandataria per eccedenza dai limiti del mandato.

• art. 1375 c.c.

  invocato in ricorso per sostenere che il comportamento delle locatrici o della loro intermediaria integrasse violazione della buona fede e fosse fonte di risoluzione e danno.

• art. 1453 c.c.

  richiamato in ricorso in relazione alla domanda di risoluzione per inadempimento.

• art. 1175 c.c.

  invocato in ricorso come parametro di correttezza del comportamento negoziale.

• art. 1337 c.c.

  invocato in ricorso a sostegno della pretesa violazione della buona fede nelle trattative.

• art. 1336 c.c.

  richiamato nel motivo sulla tutela dell’affidamento e sull’apparenza del diritto.

• art. 1374 c.c.

  richiamato nel motivo sulla buona fede e sull’apparenza, senza specifica autonomia argomentativa accolta dalla Corte.

• art. 1388 c.c.

  richiamato per la responsabilità del falsus procurator e i limiti della rappresentanza.

• art. 1389 c.c.

  richiamato per la responsabilità del falsus procurator e la spendita del nome.

• art. 115 c.p.c.

  invocato per sostenere che il giudice d’appello avrebbe omesso di considerare fatti pacifici o non contestati; la Corte di cassazione osserva che la censura mirava in realtà a una rivalutazione del fatto.

• art. 116 c.p.c.

  invocato con la medesima finalità dell’art. 115 c.p.c.; la Corte ribadisce che non può essere usato per ottenere un nuovo esame del materiale probatorio.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  evocato implicitamente nel secondo motivo come vizio della motivazione, ma in modo non conforme ai criteri elaborati dalla giurisprudenza di legittimità.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  richiamato per i motivi di violazione o falsa applicazione di legge; la Corte chiarisce che le censure erano in realtà dirette a contestare l’accertamento di fatto.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  richiamato per denunciare una nullità della sentenza o del procedimento; la Corte rileva che la censura non rispettava i criteri di deduzione del vizio.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  richiamato per l’omesso esame di fatti decisivi; la Corte afferma che il motivo non indicava adeguatamente la decisività dei fatti e si risolveva in una richiesta di rivalutazione del merito.

• art. 365 c.p.c.

  richiamato in relazione al difetto di procura speciale per la proposizione del ricorso contro una delle parti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  richiamato per dare atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di inammissibilità.

• Cass., Sez. Un., nn. 8053 e 8054 del 2014

  richiamate come arresti che delimitano rigorosamente il vizio di motivazione e l’omesso esame dei fatti decisivi.

• Cass. n. 11892 del 2016

  richiamata per affermare che la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non consente un riesame del fatto.

• Cass., Sez. Un., n. 20867 del 2020

  richiamata per ribadire che la deduzione della violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può tradursi in una nuova valutazione delle prove.

Massime di principio

• In sede di legittimità, la deduzione di violazione di legge non è ammissibile quando la critica, pur formalmente incardinata nell’art. 360, n. 3 c.p.c., mira in realtà a contestare l’accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito.
• La censura per omesso esame di fatti decisivi richiede l’indicazione specifica del fatto storico, della sua decisività e del modo in cui esso è stato discusso tra le parti; non è sufficiente prospettare una diversa lettura delle risultanze istruttorie.
• Le doglianze fondate sugli artt. 115 e 116 c.p.c. non possono essere utilizzate per ottenere una rivalutazione del materiale probatorio, salvo che si alleghi l’effettiva violazione dei limiti legali di utilizzazione della prova o della non contestazione nei ristretti termini ammessi dalla giurisprudenza di legittimità.
• La clausola processuale o contrattuale che si assume nulla o inefficace deve essere scrutinata alla luce della ratio decidendi effettiva della sentenza impugnata: se il giudice di merito ha escluso in fatto l’esistenza del presupposto negoziale dedotto, il motivo che presuppone quel fatto è inidoneo a scalfire la decisione.
• La responsabilità del preteso mandante o del falsus procurator richiede, prima ancora delle qualificazioni giuridiche astratte, la prova del conferimento del potere o dell’agire eccedente i limiti del mandato; in mancanza di tale base fattuale, le censure di diritto restano inammissibili.
• Quando il ricorso per cassazione è inammissibile per tutti i motivi, resta senza effetto pratico l’eventuale esigenza di integrazione del contraddittorio verso una parte non correttamente destinataria della notificazione o della procura, poiché il giudizio non può comunque proseguire nel merito.

Come è indicizzato