Cassazione Civile, Ordinanza n. 04985/2024 del 26/02/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di sublocazione di un locale commerciale situato nell’atrio della stazione ferroviaria di Genova Brignole, adibito a edicola. La società sublocatrice agiva per la convalida di sfratto per morosità e otteneva nei gradi di merito la risoluzione del contratto per inadempimento della subconduttrice, con condanna al pagamento dei canoni scaduti. La subconduttrice sosteneva invece: che il contratto fosse nullo per violazione dell’art. 79 l. n. 392/1978, perché la stipula era stata subordinata al pagamento di euro 25.000 da imputarsi a un debito di un terzo (marito della legale rappresentante della società), qualificando tale pagamento come indebita "indennità di ingresso"; che la prova testimoniale e documentale fossero state illegittimamente escluse perché dirette a dimostrare la simulazione della causale del pagamento; che la sublocatrice fosse inadempiente per non aver messo a disposizione un magazzino promesso, con conseguente riduzione del canone; e che, in ogni caso, i versamenti effettuati avessero estinto la morosità ai sensi dell’art. 1193 c.c. Il ricorso articolava quattro motivi per violazione degli artt. 79 l. 392/1978, 2722 c.c., 1460, 1464, 2697 e 1193 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che il pagamento di euro 25.000, pur condizionando la stipula, non costituiva di per sé una "buona entrata" vietata dall’art. 79 l. n. 392/1978, poiché risultava causalmente giustificato come assunzione di un debito altrui e dunque estraneo al sinallagma locatizio; solo l’eventuale simulazione di tale causa avrebbe potuto ricondurre la pattuizione al divieto, ma tale prospettazione non risultava dedotta nei gradi di merito. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché la deduzione della simulazione e la relativa prova risultavano nuove in cassazione. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché non coglieva la ratio decidendi della sentenza impugnata, che si era limitata ad accertare la mancanza di prova sulla diversa consistenza del magazzino promesso, senza affrontare il tema del riparto dell’onere probatorio prospettato dalla ricorrente. Ha dichiarato inammissibile anche il quarto motivo, in quanto diretto a sollecitare una nuova valutazione del materiale istruttorio sotto l’apparente veste di violazione di legge. Le spese del giudizio di legittimità sono state integralmente compensate per la novità della questione; è stato inoltre dato atto dell’obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 79 l. 27 luglio 1978, n. 392

  La nullità colpisce le pattuizioni che attribuiscano al locatore un canone maggiore o un altro vantaggio privo di giustificazione causale nel sinallagma della locazione; non ogni utilità collegata alla stipula è vietata, ma solo quella che realizzi una "buona entrata" senza causa apprezzabile.

• art. 1272 c.c.

  Il pagamento imposto per estinguere un debito di un terzo può essere ricondotto a una fattispecie di espromissione, con causa autonoma e distinta dal rapporto di locazione.

• art. 2033 c.c.

  La ripetizione dell’indebito è conseguenza della nullità della pattuizione solo se il pagamento è privo di giustificazione causale e ricade nel divieto di cui all’art. 79 l. n. 392/1978.

• art. 2722 c.c.

  La censura era inammissibile perché mirava a introdurre in cassazione una diversa prospettazione fattuale e probatoria, relativa alla simulazione di pattuizioni non dedotta in modo rituale nei gradi di merito.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere l’eccezione di inadempimento della sublocatrice, ma il motivo è stato ritenuto inammissibile perché non confrontato con la ratio decidendi sull’assenza di prova del dedotto inadempimento.

• art. 1464 c.c.

  Invocato per chiedere la riduzione del canone in ragione dell’asserita parziale impossibilità o mancata prestazione del magazzino, ma senza superare l’accertamento di fatto sfavorevole compiuto dal giudice di merito.

• art. 2697 c.c.

  La doglianza sul riparto dell’onere della prova non era decisiva, poiché la sentenza di merito si fondava sull’assenza di prova del fatto allegato, e non su una regola di riparto errata.

• art. 1193 c.c.

  Il motivo è stato giudicato inammissibile perché, sotto la veste della violazione di legge, richiedeva in realtà una nuova valutazione dei pagamenti e della loro imputazione ai fini dell’estinzione della morosità.

• art. 365 c.p.c.

  La procura speciale per il ricorso per cassazione è stata ritenuta valida in chiave conservativa, poiché il conferimento di "ogni potere di legge" consentiva di ricomprendere anche il potere di impugnazione.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La Corte ribadisce che la violazione di legge riguarda l’erronea interpretazione della norma astratta, non la contestazione della ricostruzione del fatto o della valutazione delle prove.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma procedurale che ha regolato la trattazione camerale del ricorso.

• art. 447-bis c.p.c.

  Richiamato come rito applicato al giudizio di merito in materia locatizia.

• art. 92 c.p.c.

  Le spese sono state compensate per la presenza di gravi ed eccezionali ragioni, individuate nella novità della questione e nell’assenza di precedenti specifici.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, sussiste l’obbligo di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato se dovuto.

Massime di principio

• In materia di locazione ad uso diverso, la nullità prevista dall’art. 79 l. n. 392/1978 colpisce solo le pattuizioni che impongano al conduttore un vantaggio economico per il locatore privo di causa e collegato al solo godimento dell’immobile; se il pagamento è assistito da una causa autonoma e apprezzabile, la clausola non rientra automaticamente nel divieto.
• Quando una somma richiesta al conduttore è funzionalmente collegata all’assunzione di un debito altrui, la fattispecie va valutata anche alla luce dell’eventuale espromissione o di altri collegamenti negoziali, e non come mera "buona entrata".
• La nullità della pattuizione e la ripetizione dell’indebito presuppongono un accertamento in fatto del collegamento funzionale tra il pagamento e il contratto di locazione; in mancanza di tale collegamento, il divieto non opera.
• La deduzione della simulazione della causa giustificativa di un pagamento deve essere ritualmente proposta nei gradi di merito: non può essere introdotta per la prima volta in cassazione sotto il profilo della violazione di legge o del vizio probatorio.
• Il motivo di ricorso per cassazione è inammissibile quando non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata o quando, sotto la veste della violazione di legge, mira soltanto a una nuova valutazione dei fatti e delle prove.
• La denuncia di violazione di legge ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. è ammissibile solo se investe l’erronea ricognizione della fattispecie astratta; se contesta la ricostruzione della fattispecie concreta o l’apprezzamento del materiale istruttorio, la censura esula dal sindacato di legittimità.
• La procura speciale al ricorso per cassazione può essere interpretata in senso conservativo, se dal suo testo emerge in modo non equivoco la volontà di conferire al difensore poteri idonei a ricomprendere anche l’impugnazione.
• Le spese possono essere compensate, anche nel giudizio di legittimità, in presenza di gravi ed eccezionali ragioni come la novità della questione decisa e l’assenza di precedenti specifici.

Come è indicizzato