Cassazione Civile, Ordinanza n. 12230/2026 del 01/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale con cui l’Amministrazione finanziaria aveva rettificato il classamento di un immobile di proprietà del contribuente, ristrutturato per essere utilizzato come struttura di affittacamere, attribuendogli una categoria catastale diversa da quella proposta con DOCFA. Il contribuente aveva impugnato l’atto e la CTP aveva parzialmente accolto il ricorso. In appello la CTR aveva respinto il gravame dell’Ufficio, ritenendo rilevante la disciplina urbanistica regionale ligure, secondo cui l’uso delle unità abitative secondo le modalità previste dalla legge regionale non comporta modifica della destinazione d’uso ai fini urbanistici, e aveva quindi escluso la possibilità di considerare l’immobile come avente destinazione alberghiera. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: (1) violazione dell’art. 75 d.P.R. n. 1142/1949, sostenendo che il giudice d’appello non avrebbe rilevato l’inammissibilità del ricorso introduttivo per mancata indicazione di immobili comparabili; (2) violazione delle norme catastali sul classamento e sulla distinzione tra immobili ordinari e speciali, per avere la CTR affermato erroneamente che non fosse possibile mutare la destinazione abitativa originaria in destinazione alberghiera; (3) violazione della normativa regionale ligure, per avere la CTR applicato norme urbanistiche al classamento catastale, che invece deve essere regolato solo dalle disposizioni catastali.

La decisione

La Corte ha rigettato il primo motivo, ritenendo che l’onere previsto dall’art. 75 d.P.R. n. 1142/1949 non integri un presupposto processuale di ammissibilità del ricorso ma rilevi solo sul piano probatorio. Ha invece accolto il secondo e il terzo motivo, affermando che il classamento catastale deve essere determinato secondo la normativa catastale e non in base alla disciplina urbanistico-edilizia regionale; ha precisato che la nozione di categoria catastale è autonoma rispetto alla destinazione d’uso urbanistica e che l’attività di affittacamere è equiparabile a quella alberghiera ai fini catastali, dovendosi avere riguardo alle caratteristiche oggettive e alla destinazione ordinaria del bene, non al suo uso concreto. La sentenza impugnata è stata quindi cassata. Poiché non erano necessari ulteriori accertamenti in fatto, la Corte ha deciso nel merito rigettando il ricorso originario del contribuente. Il contribuente è stato condannato al pagamento delle spese di tutti i gradi di giudizio in favore dell’Agenzia delle Entrate.

Norme richiamate

• art. 75 d.P.R. n. 1142/1949

  l’obbligo per il contribuente di indicare unità immobiliari comparabili non è una شرط di ammissibilità dell’impugnazione del classamento, ma opera sul piano probatorio.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c.

  sono i parametri processuali invocati per denunciare violazione di legge e nullità della sentenza.

• art. 2 D.L. n. 16 del 1993

  richiamato come base della procedura DOCFA.

• L. n. 75 del 1993

  norma di conversione del D.L. n. 16 del 1993, richiamata per la procedura DOCFA.

• D.M. 19 aprile 1994, n. 701

  richiamato come disciplina attuativa della procedura DOCFA.

• R.D.L. n. 652 del 1939

  norma fondativa del Nuovo Catasto edilizio urbano richiamata per distinguere immobili ordinari e speciali.

• L. n. 1249 del 1939

  legge di conversione del R.D.L. n. 652 del 1939, richiamata nel sistema catastale.

• art. 8 d.P.R. n. 1142/1949

  esclude la classificazione per categorie e classi degli immobili a destinazione speciale o particolare, da stimare direttamente.

• art. 10 L. n. 1249/1939

  prevede la stima diretta delle unità immobiliari non raggruppabili in categorie e classi o costituite da fabbricati per esigenze industriali o commerciali non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni.

• art. 21 d.P.R. n. 1142/1949

  richiamato dall’Agenzia per sostenere che il classamento segue le regole catastali e non quelle urbanistiche.

• art. 61 d.P.R. n. 1142/1949

  richiamato dall’Agenzia per contestare la motivazione della CTR sul mutamento di destinazione.

• art. 53 d.P.R. n. 1142/1949

  richiamato dall’Agenzia nel secondo motivo in tema di regole del classamento.

• art. 20 L.R. Liguria n. 32/2014

  norma urbanistico-regionale ritenuta dalla CTR erroneamente decisiva ai fini catastali.

• art. 22 L.R. Liguria n. 2/2008

  norma urbanistico-regionale richiamata nel terzo motivo per censurare l’uso della disciplina edilizia nel classamento.

• art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001

  richiamato per affermare l’autonomia della categoria catastale rispetto alla categoria funzionale urbanistica.

• art. 15, comma 2-sexies, d.lgs. n. 546/1992

  richiamato per la liquidazione delle spese a favore dell’amministrazione finanziaria con riduzione dei compensi professionali.

• art. 384, primo comma, ultima parte, c.p.c.

  ha consentito la decisione nel merito senza rinvio, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto.

Massime di principio

• Nel giudizio contro il classamento catastale, l’omessa indicazione da parte del contribuente di immobili comparabili non determina l’inammissibilità del ricorso, ma incide sul piano della prova, senza escludere che il bene possa essere classificato diversamente sulla base di altri elementi acquisiti al processo.
• Il classamento catastale va effettuato secondo la disciplina catastale e sulla base delle caratteristiche oggettive del bene e della sua destinazione ordinaria, non in base alla disciplina urbanistico-edilizia o alla concreta utilizzazione di fatto dell’immobile.
• La nozione di categoria catastale è autonoma e distinta dalla destinazione d’uso urbanistica: una normativa regionale che mantenga invariata la destinazione urbanistica non impedisce, di per sé, la diversa qualificazione catastale del bene.
• Per gli immobili a destinazione speciale o particolare, la rendita non si determina con il criterio comparativo proprio delle categorie ordinarie, ma mediante stima diretta.
• Ai fini del classamento, l’attività di affittacamere può essere considerata assimilabile a quella alberghiera, se le caratteristiche oggettive dell’immobile ne giustificano la collocazione nella corrispondente categoria catastale.

Come è indicizzato