Cassazione Civile, Ordinanza n. 10458/2026 del 21/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle entrate, per l’anno d’imposta 2010, ha recuperato a tassazione una plusvalenza ritenuta realizzata in occasione di una permuta di terreni avvenuta nel 2011 tra una società poi incorporata dalla ricorrente e un Comune, con conseguenti maggiori IRES e IRAP, oltre interessi e sanzioni. La società sosteneva che i terreni ceduti fossero pertinenziali e strumentali all’albergo di proprietà, quindi beni la cui componente di costo doveva ritenersi non rilevante ai fini della plusvalenza se iscritti a bilancio al valore zero; perciò, in base all’art. 86, comma 2, TUIR e ai principi contabili OIC 16, la plusvalenza imponibile sarebbe stata solo il conguaglio in denaro di euro 19.224,00. L’Ufficio, invece, aveva determinato la plusvalenza in euro 132.900,00, cioè come differenza tra il valore di mercato del terreno ricevuto in permuta e il costo residuo del terreno ceduto, ritenendo applicabili le regole generali e non il regime invocato dalla contribuente. Con il primo motivo di ricorso la società lamentava omessa motivazione e violazione degli artt. 27 e 32 TUIR previgenti, assumendo che la CTR avesse trascurato la natura pertinenziale dei terreni e avesse applicato erroneamente la disciplina introdotta dal d.l. n. 223/2006, che non avrebbe efficacia retroattiva. Con il secondo motivo deduceva violazione degli artt. 85 e 86 TUIR, dell’art. 36, comma 7, d.l. n. 223/2006 e dell’art. 2426 c.c., sostenendo che, trattandosi di terreni qualificabili come beni ammortizzabili, la plusvalenza doveva essere calcolata considerando solo il conguaglio e non l’intero valore attribuito al bene ricevuto in permuta.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili, e comunque infondate, le censure sul vizio motivazionale perché la sentenza d’appello era conforme alla regola della doppia conforme e perché, dopo la riforma dell’art. 360, n. 5, c.p.c., non sono più proponibili censure di insufficienza o contraddittorietà della motivazione, dovendo il ricorrente indicare uno specifico fatto storico decisivo omesso, onere non assolto. Nel merito, la Corte ha confermato che i terreni, anche se pertinenziali a un immobile strumentale, non sono in linea generale beni ammortizzabili, salvo casi eccezionali in cui la loro utilità sia temporalmente limitata; pertanto non si applica il criterio speciale dell’ultimo periodo dell’art. 86, comma 2, TUIR, riservato alle ipotesi in cui il corrispettivo della cessione sia costituito esclusivamente da beni ammortizzabili. Ha anche chiarito che le modifiche introdotte dal d.l. n. 223/2006 non hanno mutato la nozione di bene ammortizzabile, ma hanno solo ribadito e disciplinato specificamente il costo delle aree non ammortizzabili. La ricorrente è stata inoltre condannata alle spese e al versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 86, comma 2, TUIR

  Se il corrispettivo della cessione è costituito esclusivamente da beni ammortizzabili ... si considera plusvalenza soltanto il conguaglio in denaro eventualmente pattuito

  La norma speciale sul calcolo della plusvalenza si applica solo quando il corrispettivo della cessione sia costituito esclusivamente da beni ammortizzabili; i terreni non ammortizzabili restano soggetti alla regola generale della differenza tra corrispettivo e costo non ammortizzato.

• artt. 27 e 32 TUIR previgenti

  Richiamati dalla ricorrente come disciplina applicabile ratione temporis, ma la Corte non ne ha fatto applicazione poiché ha ritenuto corretto il richiamo della CTR alla disciplina successiva e comunque ha escluso che la natura del terreno consenta l’ammortamento.

• art. 85 TUIR

  Norma invocata nel secondo motivo insieme all’art. 86 TUIR, senza che la Corte ne ravvisasse violazione decisiva nel caso concreto.

• art. 36, commi 7, 7-bis e 8, d.l. n. 223/2006

  Le disposizioni non hanno mutato la nozione generale di bene ammortizzabile; hanno introdotto un sistema forfettario per il costo delle aree occupate da fabbricati, ribadendo che le aree/terreni non sono ammortizzabili salvo eccezioni.

• art. 2426, comma 1, n. 2, c.c.

  L’ammortamento si applica alle immobilizzazioni materiali la cui utilizzazione è limitata nel tempo; i terreni, di regola, ne sono esclusi perché hanno utilità tendenzialmente illimitata.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di doppia conforme, il vizio di motivazione non è denunciabile in cassazione se le sentenze di merito si fondano sulle stesse ragioni di fatto, salvo specifica allegazione di ragioni diverse.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato all’omesso esame di un fatto storico decisivo; non sono più ammissibili censure di insufficienza o contraddittorietà della motivazione.

• artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  Il ricorrente deve indicare specificamente il fatto storico omesso, il dato da cui risulta, il modo e il tempo della sua discussione e la sua decisività.

• art. 384 c.p.c.

  La Corte ha corretto la motivazione della sentenza impugnata senza alterarne il dispositivo, confermando la decisione nel merito.

• d.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater

  La soccombenza comporta il pagamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Il regime speciale di determinazione della plusvalenza in caso di cessione o permuta si applica solo se il corrispettivo è costituito esclusivamente da beni effettivamente ammortizzabili; se il bene ricevuto o ceduto è un terreno, la regola speciale non opera salvo casi eccezionali in cui il terreno abbia un’utilità temporalmente limitata.
• I terreni, anche se pertinenziali a fabbricati strumentali o inseriti in un complesso aziendale, non sono in linea generale ammortizzabili, perché l’ammortamento presuppone un bene la cui utilità si esaurisca nel tempo; le eccezioni sono tassative e richiedono una specifica dimostrazione in concreto.
• Nel giudizio di cassazione, dopo la riforma dell’art. 360, n. 5, c.p.c., il ricorrente deve denunciare un preciso fatto storico decisivo omesso dal giudice di merito; non è sufficiente lamentare una motivazione insufficiente, contraddittoria o la mancata considerazione di mere argomentazioni difensive.
• In presenza di doppia conforme, il vizio di motivazione è precluso salvo che il ricorrente alleghi e dimostri che le decisioni di primo e secondo grado si fondano su ragioni di fatto diverse.
• Le modifiche normative in materia di ammortamento delle aree non incidono sulla nozione generale di bene ammortizzabile, che resta ancorata alla limitazione temporale dell’utilità del bene.

Come è indicizzato