Cassazione Civile, Ordinanza n. 26135/2022 del 05/09/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di sublocazione commerciale relativo a un immobile sito in Milano. Alla subconduttrice veniva ingiunto il pagamento di canoni arretrati e accessori; essa proponeva opposizione, chiedendo la revoca del decreto e, in via riconvenzionale, il riconoscimento del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, con compensazione tra i rispettivi crediti e condanna della controparte al residuo. Il Tribunale revocava il decreto, riconosceva solo la compensazione parziale ma negava il saldo richiesto dalla subconduttrice, ritenendo che il rilascio tardivo dell'immobile fosse a essa imputabile e che quindi dovesse corrispondere un'indennità di occupazione. La Corte d'appello riformava parzialmente, ritenendo cessato il contratto per disdetta al 31 luglio 2015, riconoscendo l'indennità di avviamento e compensandola con i crediti della locatrice per canoni e per l'indennità da ritardato rilascio ex art. 1591 c.c., con condanna della sublocatrice al pagamento del residuo. La ricorrente ha proposto quattro motivi: 1) violazione dell'art. 34 l. 392/1978, sostenendo che l'indennità di avviamento spetti solo quando la cessazione non dipenda da inadempimento del conduttore e che l'inadempimento della controparte escludesse il diritto; 2) violazione degli artt. 1206, 1216 e 1220 c.c., sostenendo che l'offerta di riconsegna non fosse valida, seria, concreta e tempestiva, e che il locatore avesse un legittimo motivo per rifiutarla; 3) violazione degli artt. 112 e 132 c.p.c. per omessa pronuncia sul motivo di appello incidentale relativo all'espunzione di memorie e documenti che, secondo la ricorrente, avrebbero dimostrato la continuità dell'attività e quindi l'inesistenza della perdita di avviamento; 4) omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360 n. 5 c.p.c., lamentando che la Corte d'appello non avesse considerato la fissazione di un termine essenziale al 31 luglio 2015 per il rilascio, con conseguente esclusione dell'indennità di avviamento. La Cassazione ha rigettato il ricorso: ha affermato che il diritto all'indennità di avviamento non è escluso da qualsiasi inadempimento del conduttore, ma solo da una cessazione imputabile a disdetta, recesso o risoluzione per inadempimento grave del conduttore accertata giudizialmente; ha ritenuto che il ritardo nella riconsegna dopo la cessazione del rapporto non incida sul diritto all'indennità, potendo solo fondare la pretesa risarcitoria ex art. 1591 c.c.; ha reputato congrua la valutazione di merito sull'idoneità dell'offerta non formale di riconsegna; ha dichiarato inammissibile il terzo motivo per difetto di specificità e per violazione dell'art. 366 n. 6 c.p.c.; ha dichiarato inammissibile anche il quarto motivo perché introduceva una questione nuova e, comunque, infondata perché il termine di rilascio indicato nella disdetta non assume carattere essenziale tale da escludere l'indennità. La ricorrente è stata condannata alle spese e al raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società locatrice/sublocatrice. Ha confermato la decisione della Corte d'appello che aveva riconosciuto alla subconduttrice il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, con compensazione solo parziale dei crediti reciproci e condanna della ricorrente al pagamento delle spese di legittimità, oltre agli ulteriori effetti processuali previsti per il contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 34 L. 27 luglio 1978, n. 392

  "cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'art. 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal R.D. 16 marzo 1942, n. 267"

  L'indennità per perdita dell'avviamento spetta quando la cessazione del rapporto non sia imputabile al conduttore; non basta un generico inadempimento, ma occorre una risoluzione per inadempimento grave del conduttore o altra causa escludente prevista dalla norma.

• art. 1591 c.c.

  Il ritardato rilascio dell'immobile dopo la cessazione del rapporto fonda soltanto il diritto del locatore al corrispettivo/risarcimento per l'occupazione protratta, ma non elimina il diritto del conduttore all'indennità di avviamento.

• art. 1372, comma 1, c.c.

  La cessazione del rapporto per mutuo consenso costituisce ipotesi idonea a escludere il diritto all'indennità se la cessazione deriva dalla partecipazione del conduttore alla convenzione risolutoria.

• art. 1455 c.c.

  Solo un inadempimento di non scarsa importanza, accertato giudizialmente, può rilevare quale causa di risoluzione idonea a incidere sul diritto all'indennità.

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione per inadempimento richiede una pronuncia costitutiva, salvo i casi in cui le parti si siano accordate per ritenere risolto il contratto.

• art. 1206 c.c.

  Rileva in tema di mora del creditore e rifiuto legittimo della prestazione nella fase di riconsegna dell'immobile.

• art. 1216 c.c.

  La procedura formale di offerta e deposito è il mezzo tipico per costituire in mora il creditore e produrne gli effetti.

• art. 1220 c.c.

  Un'offerta non formale, se seria, concreta e tempestiva e non rifiutata legittimamente, può evitare la mora del debitore e incidere sugli effetti ex art. 1591 c.c.

• art. 112 c.p.c.

  L'omessa pronuncia su un motivo di appello integra un vizio deducibile in cassazione, ma occorre specifica allegazione e autosufficienza.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La censura di omessa motivazione è stata trattata in relazione alla dedotta omissione di pronuncia, ma il motivo è stato ritenuto inammissibile per difetto di specificità.

• art. 420 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare l'espunzione di memorie e documenti nel giudizio di merito.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Usato per i motivi di violazione di legge relativi all'indennità di avviamento e alla mora nella riconsegna.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Usato per il motivo di nullità per omessa pronuncia, dichiarato inammissibile.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Richiamato per il vizio di omesso esame di un fatto decisivo, ma la censura è stata ritenuta inammissibile perché nuova e comunque infondata.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  La censura sull'omessa pronuncia è stata dichiarata inammissibile per difetto di specifica indicazione e produzione degli atti rilevanti.

• art. 157, commi 2 e 3, c.p.c.

  La mancata tempestiva eccezione di nullità determina sanatoria e impedisce di far valere la nullità in appello.

• art. 360 bis, n. 2, c.p.c.

  Richiamato per sottolineare la necessità di dimostrare la decisività della nullità processuale denunciata.

• art. 380 bis1 c.p.c.

  Norma processuale di trattazione camerale del ricorso.

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Rileva ai fini del raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

• art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228

  Ha inserito la previsione del raddoppio del contributo unificato.

Massime di principio

• L'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale spetta quando la cessazione della locazione commerciale non sia imputabile al conduttore; non è esclusa da qualsiasi inadempimento, ma solo da una risoluzione per inadempimento grave o da altre cause tipizzate dalla legge.
• Il ritardato rilascio dell'immobile dopo la cessazione del rapporto non incide sul diritto all'indennità di avviamento; esso può solo fondare una distinta pretesa del locatore ex art. 1591 c.c.
• Per evitare la mora del conduttore nella riconsegna può essere sufficiente un'offerta non formale, purché seria, concreta e tempestiva e in assenza di legittimo rifiuto del locatore; la relativa valutazione è rimessa al giudice di merito.
• La deduzione in cassazione di un'omessa pronuncia o di una nullità processuale richiede rigorosa specificità, autosufficienza e indicazione degli atti rilevanti; in mancanza, il motivo è inammissibile.
• Non possono essere proposte per la prima volta in cassazione questioni nuove non trattate nei gradi di merito, salvo che siano rilevabili d'ufficio.
• Il termine di rilascio indicato nella disdetta non può, di regola, essere qualificato come termine essenziale tale da escludere automaticamente il diritto all'indennità di avviamento.

Come è indicizzato