Cassazione Civile, Sentenza n. 9790/2023 del 12/04/2023

Esito

La controversia

Il ricorso mirava ad ottenere la cassazione della sentenza della Corte d'Appello di Firenze che aveva confermato il rigetto dell'azione del Consorzio per il pagamento di oneri consortili (importo complessivo contestato €168.921,83 alla data del 30.4.2014). La questione centrale riguardava se l'acquirente dell'area (F.R.B. S.r.l.) fosse automaticamente subentrato negli obblighi consortili in virtù della clausola presente nel rogito di compravendita del 22.4.1991 e/o per effetto di norme/statuto consortile, nonché se l'interpretazione data dal giudice di merito alle clausole contrattuali fosse erronea.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso ritenendo infondati i motivi. Ha confermato il principio secondo cui l'adesione a un consorzio di urbanizzazione, nei consorzi volontari tra proprietari, deve risultare da una manifestazione di volontà certa ed inequivoca (contrattuale) e che la fonte dell'obbligo è la contrattualizzazione della partecipazione, non il mero acquisto della proprietà. Nel caso concreto la Corte d'Appello aveva correttamente accertato che: il consorzio era stato costituito dopo il rogito di acquisto; la clausola del rogito («La parte acquirente subentra... negli oneri derivanti dall’essere i beni in oggetto ricompresi nel Macrolotto Industriale Est...») non esprimeva una adesione esplicita al consorzio né conteneva le formule statutarie obbligatorie previste dallo statuto (art. 2, comma 3 e art. 3 dello statuto consortile); non risultava che il consorzio fosse subentrato nella convenzione di lottizzazione. Pertanto F.R.B. non è stata ritenuta obbligata al pagamento degli oneri consortili. Il ricorrente è stato condannato alle spese di giudizio e al versamento di eventuale contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1362 cod. civ.

  Richiama il criterio interpretativo della comune intenzione delle parti; la Corte sottolinea che se la lettera della convenzione è chiara ed univoca prevale sulla ricostruzione diversa e che il ricorrente in Cassazione deve specificare i canoni di interpretazione ritenuti violati.

• art. 1363 cod. civ.

  Norma richiamata nel quadro delle regole di interpretazione: utilizzata per spiegare che il sindacato di legittimità non può sostituirsi al giudizio di fatto del merito salvo violazione delle regole di interpretazione.

• art. 1367 cod. civ.

  Richiesto nel ricorso come parametro di corretto esercizio dei canoni interpretativi: la Cassazione evidenzia l'onere della parte di indicare concretamente i canoni applicati erroneamente dal giudice di merito.

• art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ.

  Fondamento giurisdizionale del motivo di cassazione relativo a violazione di norme di diritto nell'interpretazione delle clausole contrattuali.

• Rogito di compravendita (Notaio Mario Buzio, 22/04/1991, rep. n. 8407)

  La parte acquirente subentra con effetto da oggi [alla] parte venditrice negli oneri derivanti dall’essere i beni in oggetto ricompresi nel Macrolotto Industriale Est, fermo restando che per oneri, spese e contributi fino ad oggi dovuti o comunque già deliberati resta tenuta a pagamento la società venditrice

  La Corte d'Appello (confermata in Cassazione) ha interpretato tale formula come richiamo agli oneri derivanti da un precedente atto d'obbligo e dalla convenzione di lottizzazione, non come adesione esplicita al consorzio costituito successivamente; la clausola non conteneva le formule statutarie richieste per trasferire l'obbligo di partecipazione al consorzio.

• art. 2, comma 3 dello statuto consortile

  In caso di trasferimento a qualsiasi titolo, in tutto o in parte dei loro immobili, i consorziati sono tenuti ad includere nell’atto di trasferimento –con obbligo di trascrizione –il vincolo di partecipazione al Consorzio, e di comunicare con lettera raccomandata r.r. al Consorzio, entro venti giorni dalla data dell’avvenuto trasferimento, le complete generalità delle parti contraenti, il loro domicilio e gli estremi del relativo rogito, nonché copia autentica della nota di trascrizione

  Lo statuto richiedeva una formula e procedure precise (inclusione del vincolo e trascrizione) per rendere opponibile la partecipazione; nel caso non risultavano rispettate tali prescrizioni, per cui non poteva ritenersi l'adesione dell'acquirente.

• art. 3 dello statuto consortile

  Prevedeva l'obbligo di inserire negli atti di trasferimento specifiche clausole predefinite; la loro mancata trascrizione nel rogito ha inciso sulla valutazione negativa dell'adesione al consorzio.

• art. 28, comma 7, legge 17 agosto 1942, n. 1150

  Norma urbanistica citata per il contesto della convenzione di lottizzazione; utilizzata nel percorso ricostruttivo per distinguere gli obblighi derivanti dalla convenzione di lottizzazione da quelli derivanti da una adesione statale al consorzio.

• art. 18 Cost.

  Riferimento al diritto fondamentale di non associarsi: la Corte ricorda che la partecipazione a consorzi volontari non può essere imposta senza valida manifestazione di volontà dell'acquirente.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Norma richiamata in relazione agli oneri processuali: la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore versamento del contributo unificato, se dovuto.

• art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137 e art. 8, comma 8, d.l. 29 dicembre 2022, n. 198

  Norme procedurali che hanno consentito la decisione in camera di consiglio non partecipata (assenza di richiesta di discussione orale) nel periodo emergenziale; richiamate dalla Corte per attestare la modalità di decisione.

Massime di principio

• L'adesione a un consorzio di urbanizzazione volontario deve risultare da una manifestazione di volontà chiara ed esplicita: il mero acquisto di un immobile nell'area non implica automaticamente la subentrata partecipazione agli oneri consortili.
• La fonte dell'obbligo consortile è contrattuale: occorre che il titolo di acquisto contenga la clausola di adesione prevista dallo statuto o altra espressione inequivoca della volontà di partecipare; in mancanza, l'obbligo non sorge.
• Se lo statuto consortile prescrive formule e adempimenti (es. inserimento di un vincolo nell'atto di trasferimento e trascrizione), l'omissione di tali formule nell'atto di trasferimento è determinante per escludere l'adesione opponibile al consorzio.
• La costituzione del consorzio successiva al trasferimento è un elemento rilevante: non può automaticamente operare a svantaggio dell'acquirente se questi non ha espresso adesione o non sono stati rispettati i requisiti statutari/formali.
• In sede di impugnazione in Cassazione la parte deve indicare concretamente quali canoni di interpretazione degli artt. 1362 ss. c.c. ritiene violati e trascrivere le clausole rilevanti, evitando la mera alternativa interpretativa rispetto al giudice di merito.
• In controversie analoghe il Consorzio ha l'onere probatorio di dimostrare l'effettiva adesione del singolo acquirente (documentazione, clausole testuali, trascrizioni, eventuale subentro nella convenzione di lottizzazione).