Cassazione Civile, Ordinanza n. 05554/2023 del 22/02/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale nel quale il canone era stato pattuito con importi differenziati e crescenti nel tempo. La società conduttrice ha chiesto la restituzione delle somme asseritamente corrisposte in eccedenza, sostenendo che tale assetto del canone fosse nullo perché volto, in sostanza, a eludere i limiti posti dagli artt. 32 e 79 della l. n. 392/1978 sull'aggiornamento del canone, e perché privo di una obiettiva giustificazione economica idonea a sorreggere lo 'scalettamento' dell'importo. In cassazione ha proposto tre motivi: 1) violazione e falsa applicazione degli artt. 32 e 79 l. n. 392/1978 per avere la Corte d'appello ritenuto lecito il canone crescente; 2) violazione degli stessi articoli e/o degli artt. 1362 ss. c.c. per omessa considerazione di elementi che avrebbero dovuto condurre alla nullità della clausola; 3) nullità della sentenza per motivazione contraddittoria o insufficiente ex art. 132, n. 4, c.p.c., in relazione alla validità della clausola e alla giustificazione del progressivo aumento del canone. I locatori hanno resistito e hanno proposto ricorso incidentale condizionato, lamentando l'omesso esame di questioni pregiudiziali di merito prospettate in appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale della società conduttrice, ritenendo manifestamente infondati i primi due motivi e infondato il terzo. Ha affermato che, nelle locazioni ad uso diverso dall'abitativo, è legittima la pattuizione di un canone differenziato e crescente per periodi successivi, sia all'origine sia mediante successivo accordo, purché non risulti che tale schema sia stato utilizzato surrettiziamente per neutralizzare la svalutazione monetaria ed eludere i limiti dell'art. 32 l. n. 392/1978, nel qual caso opererebbe la nullità ex art. 79 della medesima legge. Nel caso concreto la Corte d'appello aveva escluso, in fatto, la prova di tale finalità elusiva; inoltre, il ricorso della società non aveva censurato correttamente l'interpretazione contrattuale, limitandosi a contrapporre una diversa lettura del testo negoziale, e non aveva neppure evidenziato un vizio motivazionale rilevante ai sensi dell'art. 132, n. 4, c.p.c., poiché la motivazione della sentenza impugnata era esistente, lineare e comprensibile. Il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato assorbito. La società ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 32 l. n. 392/1978

  consente l'aggiornamento periodico del canone nei contratti di locazione ad uso diverso dall'abitativo entro i limiti di legge; non vieta in sé la pattuizione di canoni differenziati e crescenti, salvo che essa sia usata per eludere tali limiti.

• art. 79 l. n. 392/1978

  sanziona con nullità i patti diretti a derogare in senso peggiorativo per il conduttore alle disposizioni imperative della disciplina locatizia, compresi quelli che mascherino un'elusione dei limiti di aggiornamento del canone.

• art. 1362 c.c.

  la sua violazione è deducibile in cassazione solo indicando specificamente come il giudice di merito si sia discostato dai canoni ermeneutici, non bastando una diversa lettura del contratto.

• art. 1362 ss. c.c.

  l'interpretazione del contratto è rimessa al giudice di merito; in sede di legittimità è censurabile solo per violazione dei canoni legali di interpretazione, non per sollecitare una nuova valutazione del contenuto negoziale.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  la nullità per difetto di motivazione ricorre solo in caso di assenza assoluta della motivazione o di motivazione apparente, perplessa o incomprensibile; non basta contestarne la sufficienza rispetto alle prove.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  consente di denunciare violazioni di legge o dei canoni ermeneutici, ma non di ottenere una rivalutazione del merito sotto forma di critica all'interpretazione del contratto.

• art. 360, n. 4, c.p.c.

  rileva per la dedotta nullità della sentenza, ma solo nei limiti del vizio di motivazione realmente configurabile ai sensi dell'art. 132, n. 4, c.p.c.

• art. 279 c.p.c.

  è richiamato dal ricorso incidentale, ma il relativo esame è stato assorbito dal rigetto del ricorso principale.

• art. 282-bis c.p.c.

  è richiamato dal ricorso incidentale, ma la questione è rimasta assorbita.

• art. 112 c.p.c.

  è invocato dal ricorso incidentale per omessa pronuncia su questioni di merito, ma il motivo non è stato esaminato per assorbimento.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  la Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte della ricorrente principale.

Massime di principio

• Nelle locazioni ad uso diverso dall'abitativo è in linea di principio valida la clausola che preveda un canone differenziato e crescente nel tempo, sia se pattuita originariamente sia se concordata successivamente, in forza dell'autonomia contrattuale delle parti.
• La validità del canone crescente viene meno solo se, sulla base del testo contrattuale o di elementi extratestuali, risulti che lo schema sia stato adottato surrettiziamente per neutralizzare la svalutazione monetaria ed eludere i limiti legali all'aggiornamento del canone; in tale ipotesi opera la nullità prevista dalla disciplina speciale.
• In cassazione la censura sull'interpretazione del contratto è ammissibile solo se indica puntualmente la violazione delle regole ermeneutiche e il modo in cui il giudice di merito se ne sarebbe discostato; è inammissibile la mera contrapposizione di una lettura alternativa del testo negoziale.
• Il vizio di motivazione rilevante come nullità della sentenza sussiste solo quando la motivazione manchi del tutto o sia meramente apparente, perplessa o incomprensibile; non è sufficiente lamentare che la motivazione sia, a giudizio della parte, non convincente o insufficiente rispetto alle prove raccolte.
• Se il ricorso principale è rigettato, il ricorso incidentale condizionato che dipenda dal suo eventuale accoglimento resta assorbito.

Come è indicizzato