Cassazione Civile, Ordinanza n. 11827/2025 del 05/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una locazione ad uso diverso di immobile destinato a ristorazione. La conduttrice aveva ottenuto, in un precedente giudizio, la risoluzione del contratto per inadempimento dei locatori, in ragione dell'inadeguatezza del locale all'attività esercitata. Successivamente aveva chiesto e ottenuto un decreto ingiuntivo per l'indennità di avviamento e per la restituzione del deposito cauzionale, poi opposto dai locatori. Nel giudizio di opposizione e in appello, i locatori hanno ottenuto il riconoscimento del diritto all'indennità di avviamento a favore della conduttrice, ma anche la condanna di quest'ultima al pagamento di canoni arretrati, dell'indennità di occupazione dal febbraio 2019 fino al rilascio e il rilascio dell'immobile subordinatamente al pagamento dell'indennità. La ricorrente ha proposto tre motivi: 1) violazione degli artt. 2909 e 1458 c.c., sostenendo che il giudicato formatosi sulla sentenza di risoluzione del rapporto avrebbe precluso ai locatori di far valere in altro giudizio canoni, rilascio e indennità di occupazione; 2) violazione degli artt. 1591 c.c. e 34 l. 392/1978, contestando la debenza dell'indennità di occupazione perché il contratto era stato risolto per inadempimento dei locatori e perché non era stata pagata l'indennità di avviamento; 3) violazione dell'art. 1591 c.c. quanto alla quantificazione dell'indennità di occupazione, deducendo che, per il periodo di sequestro giudiziario dell'immobile, il bene non era nella disponibilità della conduttrice e quindi non era dovuta alcuna indennità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che il giudicato formatosi sulla precedente sentenza di risoluzione per inadempimento dei locatori non si estendeva a domande diverse, per petitum e causa petendi, formulate nel successivo giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo; ha inoltre escluso che vi fosse una consumazione necessaria delle domande di canoni o indennità nel primo giudizio. Ha ritenuto infondato anche il secondo motivo, chiarendo che i precedenti giurisprudenziali invocati riguardavano ipotesi di risoluzione per impossibilità sopravvenuta e inagibilità del bene, non sovrapponibili al caso di risoluzione per inadempimento del locatore; in una locazione commerciale, il conduttore che trattenga l'immobile in attesa dell'indennità di avviamento deve comunque corrispondere un'indennità di occupazione pari al canone. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile, sia per difetto di specifica individuazione della motivazione censurata, sia per mancata indicazione dell'avvenuta deduzione della questione in appello, trattandosi di questione nuova. La Corte ha inoltre condannato la ricorrente alle spese e ha dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato copre il dedotto e il deducibile solo entro i limiti oggettivi della domanda definita; non si estende a domande diverse per petitum e causa petendi proposte in un successivo giudizio.

• art. 1458 c.c.

  La risoluzione del contratto non travolge le prestazioni già eseguite; resta ferma la disciplina dei rapporti già sorti anteriormente alla risoluzione.

• art. 1591 c.c.

  Nelle locazioni commerciali il conduttore che trattiene l'immobile dopo la cessazione del rapporto, anche in attesa dell'indennità di avviamento, deve corrispondere un'indennità di occupazione commisurata al canone pattuito, salvo ipotesi diverse non ricorrenti nel caso esaminato.

• art. 34 l. 392/1978

  L'esecuzione del provvedimento di rilascio è subordinata alla corresponsione dell'indennità di avviamento dovuta al conduttore.

• art. 27 l. 392/1978

  La disciplina delle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali rileva ai fini del diritto all'indennità di avviamento e del rapporto tra rilascio e pagamento dell'indennità.

• art. 69 l. 392/1978

  Richiamato come parte della disciplina transitoria delle locazioni commerciali ai fini dell'indennità di avviamento.

• art. 71 l. 392/1978

  Richiamato come parte della disciplina transitoria delle locazioni commerciali ai fini dell'indennità di avviamento.

• art. 73 l. 392/1978

  Richiamato come parte della disciplina transitoria delle locazioni commerciali ai fini dell'indennità di avviamento.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Indica il vizio di violazione o falsa applicazione di norme di diritto dedotto nei motivi di ricorso.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Il motivo deve indicare specificamente la motivazione della sentenza impugnata che si intende censurare.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso deve contenere l'indicazione specifica degli atti e documenti su cui il motivo si fonda e la precisa localizzazione processuale della questione.

• art. 669-novies c.p.c.

  Richiamato incidentalmente con riferimento all'istanza di sostituzione del custode nel procedimento di sequestro giudiziario.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussiste l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Il giudicato sostanziale preclude soltanto la riproposizione di questioni che costituiscono antecedenti logici necessari della decisione resa sulla medesima domanda; non impedisce invece l'esame di domande diverse, anche se connesse ai fatti già decisi, quando mutino petitum e causa petendi.
• Non esiste una regola generale che imponga di proporre, nel giudizio di risoluzione di un contratto, tutte le domande relative a canoni, rilascio o indennità maturate fino a quel momento, pena una preclusione consumativa.
• Nelle locazioni commerciali, la mancata restituzione dell'immobile da parte del conduttore che attende il pagamento dell'indennità di avviamento non esclude il diritto del locatore a percepire un'indennità di occupazione pari al canone, salvo situazioni diverse come l'impossibilità sopravvenuta di godimento del bene.
• L'inapplicabilità dell'art. 1591 c.c. affermata in giurisprudenza per immobili divenuti inagibili o inutilizzabili per eventi sopravvenuti non è estensibile ai casi di risoluzione del rapporto per inadempimento del locatore.
• Nel ricorso per cassazione, la censura deve individuare con precisione la parte della sentenza impugnata contestata e deve indicare specificamente dove e come la questione sia stata dedotta nei precedenti gradi di giudizio; in difetto, il motivo è inammissibile come nuovo o non specifico.

Come è indicizzato