Cassazione Civile, Ordinanza n. 11676/2025 del 05/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento Irpef per l'anno d'imposta 2007, con cui l'amministrazione recuperava a tassazione una plusvalenza non dichiarata derivante dalla cessione infraquinquennale di due immobili. Il contribuente aveva acquistato tali beni insieme ad altre quattro unità immobiliari in un unico atto per un prezzo complessivo a corpo; poi aveva venduto due delle unità. In primo grado il ricorso era stato accolto, ritenendosi illegittimo il riferimento al valore catastale per determinare il prezzo di acquisto. In appello la CTR aveva invece accolto la tesi erariale, ritenendo legittimo ricostruire il prezzo delle singole unità sulla base dei valori catastali, in mancanza di una diversa indicazione del contribuente. In cassazione il ricorrente proponeva quattro motivi: 1) violazione dell'art. 68 TUIR, per avere la CTR avallato l'uso del valore catastale invece del prezzo di acquisto; 2) deduzione di nullità della sentenza per motivazione apparente; 3) violazione dell'art. 53 Cost., per asserita imposizione di una plusvalenza maggiore fondata su un valore di acquisto arbitrariamente stimato; 4) violazione dell'art. 2697 c.c., per mancata prova del maggior imponibile da parte dell'Ufficio.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la CTR non aveva attribuito rilievo autonomo al valore catastale come criterio legale di tassazione, ma aveva compiuto un accertamento in fatto sul prezzo di acquisto delle singole unità, ricostruito sulla base del criterio adottato dalle parti nell'atto di compravendita complessiva. Il secondo motivo è stato respinto perché la motivazione della sentenza impugnata esisteva e consentiva di individuare la ratio decidendi, escludendosi la motivazione apparente. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché la dedotta violazione dell'art. 53 Cost. non può essere prospettata direttamente quando la disciplina della materia è compiutamente dettata da norme di legge; il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile perché non denunciava un errore sulla ripartizione dell'onere della prova, ma un apprezzamento delle prove da parte del giudice di merito. Il ricorrente è stato condannato alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 68 TUIR

  ai fini della plusvalenza da cessione infraquinquennale rileva il prezzo di acquisto e non il valore catastale; tuttavia il giudice di merito può accertare in fatto il prezzo effettivamente attribuito alle singole unità immobiliari nell'atto di compravendita

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  è il paradigma del ricorso per cassazione per violazione o falsa applicazione di legge; non è utilizzabile per censurare direttamente un preteso contrasto con la Costituzione quando la materia è regolata da norme di legge

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  consente di denunciare la nullità della sentenza per vizi della motivazione solo nei casi di anomalia motivazionale costituzionalmente rilevante

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  la sentenza è nulla se manca la motivazione nei termini dell'anomalia motivazionale rilevante

• art. 36, secondo comma, n. 4, d.lgs. 546/1992

  nel processo tributario la sentenza deve contenere la concisa esposizione dei motivi in fatto e in diritto della decisione

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  le note di trattazione scritta depositate tardivamente o fuori dal modulo procedimentale camerale sono estranee o tardive

• art. 53 Cost.

  non può essere invocato direttamente come motivo di ricorso per cassazione se la doglianza presuppone il tramite di una norma di legge da applicare

• art. 2697 c.c.

  la sua violazione ricorre solo se il giudice attribuisce l'onere della prova alla parte sbagliata, non quando si contesta il merito dell'apprezzamento probatorio

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  in caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  ha inserito il meccanismo dell'ulteriore contributo unificato nei casi previsti

Massime di principio

• In tema di plusvalenza da cessione infraquinquennale di immobili, il criterio legale è quello del prezzo di acquisto; tuttavia il giudice di merito può ricostruire in fatto il costo di acquisto delle singole unità quando l'atto originario sia unitario e le parti abbiano attribuito valori specifici ai singoli beni, senza che ciò equivalga all'applicazione automatica del valore catastale come base imponibile.
• La denuncia di motivazione apparente è fondata solo quando la sentenza sia priva, in senso materiale o logico, di una motivazione idonea a far comprendere le ragioni del decisum; non basta un dissenso sul contenuto o sulla sufficienza dell'argomentazione.
• La violazione dell'art. 53 Cost. non può essere dedotta come vizio diretto della sentenza di legittimità quando la questione è disciplinata da norme di legge: il parametro costituzionale opera normalmente attraverso il controllo di conformità della norma applicata, non come censura autonoma del provvedimento.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. è configurabile solo se il giudice sbaglia la regola di riparto dell'onere probatorio; non può essere usata per contestare la valutazione delle prove o l'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito.

Come è indicizzato