Cassazione Civile, Ordinanza n. 19804/2025 del 17/07/2025

Esito

La controversia

Una proprietaria aveva convenuto in giudizio alcuni occupanti di un immobile a Roma, deducendo che essi avevano occupato senza titolo l'appartamento dal 1 dicembre 2006 al 30 aprile 2010 e chiedendo il risarcimento del danno. Il Tribunale aveva ritenuto che tra le parti fosse stato stipulato un contratto di locazione scritto ma non registrato, qualificando il rapporto come situazione di fatto e liquidando il pregiudizio in via equitativa, prendendo a parametro il valore locativo dell'immobile e il canone concordato dalle parti. La Corte d'appello aveva confermato la decisione, escludendo l'applicabilità dell'art. 13, comma 5, L. 431/1998 nel caso di contratto scritto non registrato e rilevando comunque la decadenza dei convenuti dalla domanda di rideterminazione del canone. Con il ricorso per cassazione i soccombenti hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 1418 c.c., 13 L. 431/1998 e 1, comma 346, L. 311/2004, sostenendo che il contratto non registrato fosse nullo e che il risarcimento dovesse essere quantificato secondo l'art. 13, comma 5, L. 431/1998 ovvero secondo i criteri dell'indebito; 2) violazione di varie norme codicistiche e costituzionali, ribadendo che, in caso di nullità del contratto, al locatore spettasse soltanto l'indennità prevista dall'art. 13, comma 5, L. 431/1998; 3) violazione in tema di danno da occupazione, sostenendo che esso non fosse in re ipsa e dovesse essere provato in concreto; 4) erronea decisione sull'eccezione di prescrizione dei crediti relativi a bollette e oneri condominiali, invocando la prescrizione biennale di una norma del 1973. La Corte di cassazione ha dichiarato l'intero ricorso inammissibile: il primo motivo perché non colpiva la ratio decidendi effettiva della sentenza d'appello e introduceva questioni nuove; il secondo per difetto di decisività, non avendo censurato la statuizione di decadenza; il terzo perché proponeva una questione nuova non trattata in appello; il quarto perché fondato su norma abrogata, privo di specificazione sull'exordium praescriptionis e comunque non confrontato con la ragione decisoria sulla natura extracontrattuale del credito. Nessuna pronuncia sulle spese per mancata difesa dell'intimata.

Norme richiamate

• art. 1418 c.c.

  richiamato dai ricorrenti per sostenere la nullità del contratto di locazione non registrato, ma la censura è stata ritenuta inammissibile perché non confrontata con la ratio della decisione impugnata

• art. 2043 c.c.

  invocato dai ricorrenti come possibile base del risarcimento, ma la relativa questione è stata considerata nuova rispetto all'appello

• art. 2041 c.c.

  invocato dai ricorrenti come possibile base dell'indennizzo, ma la relativa questione è stata considerata nuova rispetto all'appello

• art. 2033 c.c.

  richiamato in relazione alla tesi dell'indebito oggettivo derivante da contratto nullo, ma senza decisività rispetto alla motivazione d'appello

• art. 366, nn. 3 e 6, c.p.c.

  utilizzato per affermare l'inammissibilità del ricorso per carenza di specificità e di indicazione degli atti e dei fatti processuali rilevanti

• art. 366, n. 3, c.p.c.

  richiamato per censurare la mancata indicazione dei termini e degli atti con cui le questioni sarebbero state dedotte nei gradi di merito

• art. 366, n. 4, c.p.c.

  richiamato in relazione all'inammissibilità del quarto motivo per difetto di esposizione adeguata della censura

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  la doglianza di omessa o insufficiente motivazione è stata ritenuta non specificamente illustrata nei limiti consentiti dalla norma

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato

• art. 13, comma 5, L. 431/1998

  richiamato come parametro invocato dai ricorrenti per la rideterminazione del canone; la Corte osserva che, nel regime applicabile all'epoca, la norma non riguardava il contratto scritto non registrato del caso concreto e che, comunque, la relativa azione era soggetta a decadenza

• art. 1, comma 346, L. 311/2004

  richiamato per sostenere la nullità del contratto non registrato; la Corte rileva che tanto il Tribunale quanto la Corte d'appello avevano comunque considerato nullo il contratto

• art. 13, comma 4, L. 431/1998

  menzionato nella ricostruzione della disciplina applicabile all'epoca dei fatti come prima ipotesi contemplata dal comma 5, ma non prospettata nei motivi di appello

• art. 2, comma 3, L. 431/1998

  indicato come criterio di determinazione del canone richiamato dalla Corte d'appello e come statuizione autonoma non specificamente censurata

• art. 6, ultimo comma, L. 22.12.1973 n. 841

  invocato dai ricorrenti per sostenere la prescrizione biennale degli oneri accessori, ma ritenuto non più applicabile per effetto dell'abrogazione

• art. 24, comma 1, d.l. 25.6.2008 n. 112

  richiamato come norma abrogatrice dell'art. 6, ultimo comma, L. 841/1973, con conseguente ritorno alla prescrizione quinquennale

• art. 53 Cost.

  richiamato dai ricorrenti insieme ad altre norme, senza che la Corte ne facesse applicazione decisiva

• art. 1175 c.c.

  citato dai ricorrenti in modo cumulativo, senza incidenza sulla decisione

• art. 1322 c.c.

  citato dai ricorrenti in modo cumulativo, senza incidenza sulla decisione

• art. 1337 c.c.

  citato dai ricorrenti in modo cumulativo, senza incidenza sulla decisione

• art. 1366 c.c.

  citato dai ricorrenti in modo cumulativo, senza incidenza sulla decisione

• art. 1375 c.c.

  citato dai ricorrenti in modo cumulativo, senza incidenza sulla decisione

• art. 1421 c.c.

  citato dai ricorrenti in modo cumulativo, senza incidenza sulla decisione

• art. 1, comma 346, L. 311/2004

  v. sopra; la Corte osserva che la nullità del contratto era già stata sostanzialmente considerata dai giudici di merito

Massime di principio

• Il ricorso per cassazione è inammissibile quando non si confronta con la concreta ratio decidendi della sentenza impugnata, limitandosi a prospettare temi astratti o diverse ricostruzioni giuridiche non realmente decise dal giudice di merito.
• Le questioni giuridiche non dedotte nei gradi di merito non possono essere introdotte per la prima volta in cassazione; la novità della censura comporta inammissibilità.
• La censura di omesso esame o di motivazione insufficiente richiede una puntuale e specifica illustrazione del vizio, nei limiti consentiti dall'art. 360, n. 5, c.p.c., e non può ridursi a un mero richiamo formale.
• Una doglianza è inammissibile per difetto di decisività quando non investe tutte le autonome rationes poste a base della decisione impugnata; la mancata censura di una ratio assorbente rende irrilevanti le altre contestazioni.
• Nel giudizio su crediti relativi a oneri accessori e spese condominiali, la corretta individuazione del dies a quo della prescrizione è decisiva; una contestazione generica sull'eccezione di prescrizione è inidonea a scalfire la decisione di merito.
• La disciplina speciale che prevede la riconduzione del rapporto locatizio a condizioni legali e la rideterminazione del canone opera solo nei casi e nei presupposti espressamente contemplati dalla legge, non essendo estensibile per analogia a fattispecie diverse.
• Se il giudice di merito qualifica il credito azionato come extracontrattuale, la censura che si fondi su una diversa natura del credito deve confrontarsi specificamente con tale qualificazione, altrimenti è inammissibile.

Come è indicizzato