Cassazione Civile, Ordinanza n. 03515/2025 del 11/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla dismissione di immobili già appartenenti a un ente previdenziale e venduti agli ex inquilini tramite esercizio di opzione all’acquisto. Gli acquirenti, dopo aver stipulato nel 2004 i contratti di compravendita con la SCIP s.r.l., hanno chiesto la restituzione della parte di prezzo ritenuta eccedente rispetto a quello dovuto secondo i criteri legali di determinazione del valore di cessione. Il tribunale aveva rigettato la domanda, ma la corte d’appello ha accolto il gravame, rideterminando il prezzo con applicazione di un diverso coefficiente di abbattimento e dichiarando nulla la clausola contrattuale che fissava il corrispettivo in misura difforme. L’INPS ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) nullità della sentenza per motivazione apparente, sostenendo che mancassero perizia di stima e indicazioni precise sulla data di riferimento; 2) violazione dell’art. 1339 c.c. e delle norme speciali, contestando la sostituzione automatica della clausola contrattuale sul prezzo; 3) violazione delle norme del 2004 e del 2006, deducendo che la disposizione sopravvenuta avesse natura interpretativa e dovesse applicarsi al caso; 4) violazione degli artt. 1326, 1351 e 2932 c.c., affermando che il prezzo fosse ormai definitivamente accettato dagli acquirenti con l’opzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti i motivi. Ha ritenuto infondato il primo perché la corte territoriale aveva fatto corretta applicazione del principio di non contestazione ex art. 115, comma 1, c.p.c., valorizzando il fatto che il coefficiente di abbattimento indicato dagli attori non era stato specificamente contestato. Ha respinto anche le censure di diritto sostanziale, affermando che la disciplina speciale sulla dismissione degli immobili prevedeva che il prezzo fosse determinato al momento dell’offerta in opzione sulla base dei valori di mercato di ottobre 2001, con applicazione dei coefficienti di abbattimento calcolati dall’Agenzia del territorio, e che la norma sopravvenuta invocata dall’INPS non aveva natura interpretativa, ma introduttiva di una disciplina nuova, non retroattiva, applicabile solo ai rapporti ancora pendenti secondo i criteri dell’art. 11 preleggi. Ne è derivato il rigetto del ricorso e la condanna dell’INPS alle spese di lite, oltre agli oneri consequenziali sul contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 115, comma 1, c.p.c.

  Il giudice di merito può fondare la decisione sui fatti non specificamente contestati dalla controparte; l’applicazione della regola di non contestazione integra motivazione sufficiente a sorreggere la decisione.

• art. 1339 c.c.

  La sostituzione automatica delle clausole contrattuali opera nei limiti previsti dalla legge; nel caso esaminato la Corte ha escluso che potesse essere utilizzata per rimettere in discussione la disciplina speciale richiamata dal ricorrente.

• art. 1326 c.c.

  La mera accettazione dell’opzione contrattuale non impedisce, nel contesto della disciplina speciale richiamata, il controllo sulla corretta determinazione legale del prezzo.

• art. 1351 c.c.

  La forma e la vincolatività del contratto preliminare o dell’impegno negoziale non escludono l’applicazione della normativa imperativa sulla determinazione del corrispettivo, se prevista.

• art. 2932 c.c.

  L’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto non rileva per sottrarre il prezzo alla disciplina legale imperativa quando il corrispettivo sia determinato da norme speciali.

• art. 11 preleggi

  La legge non dispone che per l’avvenire; una disposizione successiva non si applica retroattivamente se non ha autentica natura interpretativa e volontà di incidere anche sui rapporti precedenti.

• d.l. 25 settembre 2001, n. 351, art. 3

  La norma quadro sulla dismissione degli immobili pubblici e degli enti previdenziali riconosce agli inquilini un diritto di opzione all’acquisto a condizioni prefissate e con prezzo parametrato ai valori di mercato.

• d.l. 23 febbraio 2004, n. 41, art. 1, commi 1 e 2

  Il prezzo di cessione va determinato al momento dell’offerta in opzione sulla base dei valori di mercato di ottobre 2001, applicando coefficienti aggregati di abbattimento calcolati secondo i parametri dell’Agenzia del territorio.

• d.m. 26 marzo 2004

  Il decreto ministeriale invocato dal ricorrente non è stato ritenuto idoneo a prevalere sulla disciplina primaria richiamata dalla Corte d’appello.

• art. 37, comma 56, d.l. 23 febbraio 2006, n. 223

  "Qualora le offerte in opzione non siano inviate dagli enti gestori agli aventi diritto, dopo un intervallo di tempo superiore a sei mesi rispetto alla valutazione dell'Agenzia del territorio, i coefficienti di abbattimento da applicare dovranno essere quelli pubblicati in epoca immediatamente successiva alla data della valutazione stessa"

  La disposizione non è stata qualificata come interpretativa: introduce una disciplina nuova per una fattispecie prima non regolata, non contiene una chiara volontà retroattiva ed è stata poi abrogata.

• d.l. 23 febbraio 2004, n. 41, art. 1, comma 2, come modificato dal d.l. 4 luglio 2006, n. 223

  La modifica non si applica ai contratti già stipulati nel 2004, perché non ha natura meramente chiarificatrice ma innovativa.

• d.l. 23 febbraio 2004, n. 41

  Costituisce la disciplina speciale di riferimento per la determinazione del prezzo nelle dismissioni immobiliari degli enti previdenziali.

• legge 23 novembre 2001, n. 410

  Ha convertito il d.l. n. 351 del 2001, dando assetto normativo alla dismissione del patrimonio immobiliare pubblico e previdenziale.

• legge 23 novembre 2001, n. 410

  Ha convertito il d.l. n. 351 del 2001, dando assetto normativo alla dismissione del patrimonio immobiliare pubblico e previdenziale.

• d.l. 16 settembre 2008, n. 185, art. 16, comma 2

  L’abrogazione della disposizione del 2006 è stata valorizzata dalla Corte come indice della sua natura non interpretativa.

Massime di principio

• Nel contenzioso sulla dismissione di immobili degli enti previdenziali, il prezzo di cessione va ricostruito in base alla disciplina speciale vigente al momento dell’offerta in opzione, secondo i valori normativi e i coefficienti di abbattimento previsti dalla legge primaria.
• La regola della non contestazione consente al giudice di merito di porre a fondamento della decisione il dato di fatto specificamente non contestato dalla controparte, rendendo adeguata la motivazione anche in assenza di ulteriori approfondimenti probatori sul punto.
• La sostituzione automatica delle clausole contrattuali ex art. 1339 c.c. opera solo nei limiti in cui il prezzo sia imposto dalla legge; non può essere invocata per eludere o alterare la disciplina speciale applicabile al caso concreto.
• Una norma sopravvenuta può qualificarsi interpretativa e retroagire solo se chiarisce il significato di una disposizione precedente e manifesta in modo inequivoco la volontà del legislatore di imporre quella lettura anche per il passato; in mancanza, essa ha natura innovativa e non si applica ai rapporti già esauriti.
• L’accettazione dell’opzione contrattuale non esclude il controllo giudiziale sulla corretta determinazione del prezzo quando quest’ultimo sia soggetto a parametri legali inderogabili.

Come è indicizzato