Cassazione Civile, Ordinanza n. 08301/2025 del 29/03/2025

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva emesso un avviso di accertamento per Ires, Iva e Irap relative all'anno 2009, recuperando a tassazione maggiori proventi da locazione immobiliare. Secondo l'Ufficio, la società non aveva dichiarato i maggiori redditi derivanti dall'aggiornamento annuale del canone in base agli indici Istat e dagli interessi sugli oneri di ristrutturazione dell'immobile, entrambi previsti nel contratto di locazione. La contribuente aveva impugnato l'atto sostenendo, per quanto qui rileva, che mancava la prova dell'effettiva percezione di tali redditi. La CTP aveva annullato l'accertamento e la CTR aveva confermato. In cassazione l'Agenzia deduceva: 1) violazione dell'art. 24 della L. n. 392/1978 e dell'art. 14 della L. n. 431/1998, sostenendo che la clausola contrattuale sull'aggiornamento ISTAT e sugli interessi dovesse comportare imponibilità delle somme; 2) violazione dell'art. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 600/1973 e degli artt. 2697 e 2729 c.c., lamentando che la CTR avesse errato nel negare valore presuntivo alla previsione contrattuale, nonostante l'assenza di prova di una rinuncia della locatrice e senza considerare che, per l'Ufficio, l'aggiornamento operava automaticamente.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati i motivi dell'Agenzia e ha respinto il ricorso. Ha affermato che la mera previsione contrattuale dell'adeguamento del canone e degli interessi sulle spese di ristrutturazione non basta, da sola, a provare l'effettiva percezione delle somme ai fini fiscali: occorre che tali importi siano stati almeno richiesti dal locatore, perché la richiesta costituisce condizione per il sorgere del relativo diritto. La riforma legislativa richiamata dall'Ufficio ha eliminato la necessità di una richiesta espressa prevista in precedenza, ma non ha introdotto un meccanismo di automatica operatività dell'aggiornamento. La stessa logica è stata estesa agli interessi contrattualmente pattuiti per i lavori di ristrutturazione. Le spese sono state poste a carico della ricorrente; è stato inoltre escluso l'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, perché la parte soccombente è un'Amministrazione difesa dall'Avvocatura dello Stato.

Norme richiamate

• art. 24 L. n. 392/1978

  La Corte richiama la giurisprudenza secondo cui, nel regime della locazione, la richiesta di aggiornamento del canone costituisce condizione per il sorgere del diritto del locatore al canone aggiornato.

• art. 14 L. n. 431/1998

  È richiamato come norma invocata dall'Ufficio; la Corte ne esclude una lettura che imponga l'automatica operatività dell'aggiornamento del canone senza richiesta.

• art. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 600/1973

  Norma invocata per l'accertamento induttivo del reddito; la Corte ritiene che nel caso concreto mancasse il necessario supporto probatorio per presumere l'effettiva percezione dei maggiori redditi.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dall'Ufficio in tema di riparto dell'onere della prova; la Corte valorizza il difetto di prova dell'effettiva richiesta/corresponsione delle somme.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato in relazione alle presunzioni semplici; la Corte esclude che la sola clausola contrattuale integri, da sola, una presunzione sufficiente di percezione del reddito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte esclude la sua applicazione perché la parte soccombente è un'Amministrazione pubblica ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato.

Massime di principio

• Nel contenzioso tributario relativo a redditi da locazione, la sola previsione contrattuale di un aggiornamento del canone o di ulteriori somme non prova, di per sé, l'effettiva percezione del reddito imponibile.
• Quando il diritto al canone aggiornato o ad altre somme accessorie nasce solo a seguito di una richiesta del locatore, l'assenza di prova della richiesta impedisce di presumere il pagamento e quindi l'esistenza del maggior reddito tassabile.
• L'eliminazione, da parte della legge, della formalità della richiesta espressa non equivale a introdurre un meccanismo automatico di aggiornamento del canone: resta necessario che risulti almeno l'attivazione del diritto da parte del locatore.
• Il principio vale anche per interessi contrattualmente pattuiti in relazione a spese di ristrutturazione: senza prova della richiesta di pagamento, l'Ufficio non può fondare l'accertamento solo sulla clausola contrattuale.
• Le presunzioni semplici non possono sostituire integralmente la prova del fatto costitutivo del maggior reddito quando il dato base sia soltanto una previsione negoziale priva di riscontri sull'effettivo pagamento.

Come è indicizzato