Cassazione Civile, Ordinanza n. 05655/2026 del 12/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda di rilascio per finita locazione proposta dalla società gestore dell’immobile nei confronti della conduttrice di un appartamento già appartenente a un ente previdenziale disciolto. La conduttrice si è opposta sostenendo che il rapporto locatizio fosse stato tacitamente rinnovato sino al 2015 e, soprattutto, ha proposto domanda riconvenzionale chiedendo la pronuncia ex art. 2932 c.c. in relazione all’acquisto dell’alloggio, assumendo che, in base alla normativa sulla dismissione del patrimonio immobiliare pubblico e alle missive intercorse nel 1997 e nel 1999, si fosse formato un vincolo obbligatorio di vendita o, comunque, che le spettasse un diritto di opzione/prelazione all’acquisto. Ha inoltre chiesto il rimborso dei canoni versati e il risarcimento del danno da mancata stipula, o in subordine il risarcimento commisurato alla differenza di valore del bene. La Corte d’appello ha escluso che dalle missive emergesse un’accettazione piena e univoca idonea a perfezionare un accordo vincolante, rilevando inoltre la presenza di abusi edilizi che osterebbero al trasferimento e, in ogni caso, la prescrizione delle azioni fondate sull’ipotizzato preliminare. Con il ricorso per cassazione la conduttrice ha dedotto, in sintesi, che la Corte territoriale avrebbe erroneamente subordinato il diritto all’acquisto alla formazione di un contratto preliminare, mentre nelle alienazioni ex legge n. 560/1993 il diritto nascerebbe direttamente dalla legge e l’esercizio della prelazione/opzione integrerebbe l’obbligo di contrarre tutelabile ex art. 2932 c.c.; ha inoltre contestato il mancato riconoscimento del proprio diritto soggettivo all’acquisto e, nei motivi residui, ha censurato la rilevanza attribuita alle irregolarità urbanistiche, il diniego di prove e consulenza tecnica e la prescrizione.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che i primi due motivi non si confrontassero con la ratio decidendi della sentenza impugnata, poiché la Corte d’appello non aveva negato in astratto l’esistenza, in via legale, di un diritto di prelazione/opzione o dell’obbligo di contrarre, ma aveva accertato in fatto che, nel caso concreto, le lettere del 1997 e del 1999 non esprimevano un esercizio univoco del diritto, risultando solo una adesione formale accompagnata da riserve incompatibili con la formazione di un vincolo completo su oggetto e condizioni della vendita. Le censure della ricorrente sono state quindi ritenute dirette a ottenere una nuova valutazione del materiale documentale e dei fatti, attività preclusa in cassazione. I motivi residui sono stati dichiarati assorbiti perché rivolti contro argomentazioni aggiuntive della sentenza d’appello, non necessarie a sorreggere il decisum. La ricorrente è stata condannata alle spese nei confronti di entrambe le controricorrenti ed è stato dato atto dell’obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La tutela in forma specifica è invocabile solo quando esista un valido vincolo obbligatorio di concludere il contratto; nella specie la sua mancanza è stata affermata in fatto dalla Corte di merito.

• artt. 657 ss. c.p.c.

  Richiamati per la procedura di licenza per finita locazione e rilascio dell'immobile.

• legge n. 560 del 1993, art. 1, comma 6

  La Corte ribadisce che la questione non era l'astratta esistenza del diritto di opzione/prelazione, ma il suo mancato esercizio univoco nel caso concreto.

• legge n. 249 del 1990

  Richiamata dalla parte ricorrente come base normativa del preteso diritto all'acquisto.

• legge n. 392 del 1978

  Invocata dalla conduttrice per sostenere la tacita proroga del rapporto locatizio.

• legge n. 431 del 1998

  Invocata dalla conduttrice per sostenere la proroga del contratto di locazione.

• art. 41, commi 16-ter ss., d.l. n. 207 del 2008, conv. in l. n. 14 del 2009

  Richiamato per il trasferimento dei rapporti attivi e passivi, delle cause pendenti e del patrimonio immobiliare a Fintecna o a società da essa controllata, con conseguente eccezione di difetto di legittimazione passiva del Ministero.

• art. 96 c.p.c.

  Richiamato nelle domande riconvenzionali della società per responsabilità aggravata.

• legge n. 47 del 1985

  Richiamata in relazione agli abusi edilizi e alla loro incidenza sulla trasferibilità del bene.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indicata per la trattazione in adunanza camerale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di inammissibilità.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale invocata nei motivi come parametro della dedotta violazione di legge.

Massime di principio

• In sede di legittimità, la censura per violazione di legge è inammissibile quando mira in realtà a sollecitare una nuova valutazione delle risultanze documentali e dei fatti accertati dal giudice di merito.
• Quando la decisione di merito si fonda sull'accertamento che una manifestazione di volontà non sia stata univoca o completa, il ricorrente deve confrontarsi con tale ratio fattuale e non limitarsi a prospettare l'esistenza astratta del diritto o dell'obbligo contrattuale.
• Il diritto di opzione o prelazione previsto dalla normativa sulla dismissione del patrimonio immobiliare pubblico non può essere affermato in astratto come titolo sufficiente all'azione ex art. 2932 c.c. se nel caso concreto non risulta un esercizio inequivoco e conforme ai presupposti legali.
• Le argomentazioni che investono solo motivazioni ulteriori o aggiuntive della sentenza impugnata restano assorbite se la statuizione è già sorretta da una ratio autonoma non validamente censurata.

Come è indicizzato