Cassazione Civile, Ordinanza n. 05564/2026 del 12/03/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da infiltrazioni verificatesi nell'appartamento di una proprietaria posta al piano inferiore, che attribuiva il danno all'immobile sovrastante. In primo grado il conduttore dell'appartamento sovrastante era stato condannato a risarcire i danni; il locatore dell'appartamento aveva chiamato in causa il conduttore chiedendone la manleva, sostenendo che la causa delle infiltrazioni fosse una mancata manutenzione ordinaria o un comportamento omissivo del conduttore. La Corte d'appello ha invece ritenuto responsabile in via esclusiva il locatore, qualificando come straordinarie le riparazioni necessarie alla tubazione di scarico della doccia e richiamando gli obblighi del locatore ex artt. 1576, 1577 e 1609 c.c., oltre ai principi sulla responsabilità da cosa in custodia. Il ricorrente ha proposto quattro motivi: 1) omessa pronuncia sulla domanda di manleva ex art. 112 c.p.c.; 2) violazione dell'art. 115 c.p.c. e vizi motivazionali per mancata considerazione di documenti e prove sulla mancata collaborazione del conduttore e su opere eseguite nell'appartamento; 3) violazione degli artt. 2697, 1577, 1587 e 1218 c.c. e dell'art. 115 c.p.c. per asserita errata ripartizione dell'onere probatorio; 4) violazione dell'art. 2051 c.c. per non avere riconosciuto un caso fortuito/forza maggiore o comunque l'incidenza causale del comportamento del conduttore.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché non si confrontava con la ratio decidendi, che aveva già escluso la fondatezza della manleva e fondato la responsabilità del locatore sugli obblighi di manutenzione straordinaria. Ha respinto gli altri motivi perché, sotto la veste di violazioni di legge o vizi motivazionali, miravano in realtà a ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio; non era configurabile né violazione dell'art. 115 c.p.c. né inversione dell'onere della prova ex art. 2697 c.c., essendo stata compiuta dal giudice di merito una valutazione delle prove e dei fatti non sindacabile in cassazione nei limiti dedotti. È stata inoltre esclusa ogni rilevanza del dedotto caso fortuito/forza maggiore, poiché la sentenza impugnata aveva accertato la responsabilità del locatore e l'irrilevanza causale della condotta del conduttore. Nessuna statuizione sulle spese per mancata costituzione degli intimati.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  La censura per omessa pronuncia è inammissibile se non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata e con la statuizione effettivamente resa sulla domanda dedotta.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice abbia posto a base della decisione prove non introdotte dalle parti o disposte d'ufficio fuori dei poteri riconosciutigli; non quando si contesti la diversa valutazione delle prove acquisite.

• art. 116 c.p.c.

  La scelta del giudice di attribuire maggior forza persuasiva ad alcune prove rispetto ad altre rientra nella valutazione di merito ed è insindacabile in cassazione nei limiti consentiti.

• art. 2697 c.c.

  La violazione dell'onere della prova ricorre solo se il giudice lo abbia attribuito alla parte sbagliata; non quando la doglianza riguardi la valutazione del materiale probatorio.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nella prospettazione dell'inadempimento contrattuale, ma la Corte non ravvisa una errata applicazione della norma perché la decisione si fonda su una corretta ricostruzione delle obbligazioni gravanti sul locatore.

• art. 1576 c.c.

  Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, salvo quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore.

• art. 1577 c.c.

  La Corte lo richiama quale norma che impone al locatore di provvedere alle riparazioni necessarie una volta ricevuta notizia del guasto o del danno.

• art. 1587 c.c.

  Invocato dal ricorrente per sostenere obblighi del conduttore, ma la Corte non vi ravvisa una base per spostare la responsabilità sugli impianti idraulici del bagno.

• art. 1609 c.c.

  Le riparazioni relative alle tubazioni di scarico della doccia sono qualificate come straordinarie e quindi non a carico del conduttore.

• art. 2051 c.c.

  Il conduttore può essere custode della cosa detenuta, ma resta ferma la responsabilità del proprietario per i danni derivanti dalle strutture edilizie e dagli impianti dell'immobile; nel caso concreto è esclusa la rilevanza causale del comportamento del conduttore.

• art. 13 d.p.r. 115/2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato a carico della parte ricorrente.

• art. 378 c.p.c.

  Richiamato solo per il deposito di memoria in vista dell'adunanza camerale.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione la censura di omessa pronuncia è inammissibile quando non si confronta con la reale ratio decidendi della sentenza impugnata e pretende, in sostanza, una diversa soluzione del merito.
• La violazione dell'art. 115 c.p.c. non può essere dedotta per contestare la valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito; essa sussiste solo se il giudice abbia utilizzato prove non introdotte dalle parti o acquisite fuori dei limiti dei poteri officiosi.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. ricorre soltanto quando l'onere probatorio sia stato addossato alla parte sbagliata; non quando il ricorrente critichi l'apprezzamento del materiale istruttorio o l'esito della valutazione delle prove.
• In tema di locazione, gli interventi di manutenzione straordinaria necessari a rimuovere infiltrazioni derivanti da impianti dell'immobile gravano sul locatore, non sul conduttore, salvo diversa prova di una specifica condotta causalmente rilevante di quest'ultimo.
• La responsabilità ex art. 2051 c.c. del detentore/conduttore non esclude quella del proprietario per i danni provenienti da strutture edilizie e impianti conglobati nell'immobile; per liberarsi occorre allegare e provare un fattore esterno idoneo a interrompere il nesso causale.
• Quando il giudice di merito accerta che la condotta del conduttore non ha inciso causalmente sul danno e che le riparazioni erano straordinarie, non è configurabile un caso fortuito o una forza maggiore imputabile al conduttore.
• In sede di legittimità non è possibile ottenere un nuovo esame del complesso istruttorio sotto la veste di violazione di legge o di vizio motivazionale.

Come è indicizzato